1 -中海地产：低调的领军者(一)似乎是一夜之间， “中海地产”占据了国内外众多权威排行榜的重要位置从“中国蓝筹地产榜首企业” 、 “中国房地产百强企业综合实力 TOP10 第一名” ，到“中国最受尊敬企业”、 “中国房地产行业领导品牌” 、 “影响中国生活方式十大品牌” ，再到英国 《金融时报》2010 年度全球 500 强中唯一一家上榜的内地房地产企业，中海地产近几年就像一位从天而降的“天将” ，利索地将令人艳羡的众多荣誉尽收囊中 而旁观者的眼中，除了羡慕之外，往往还存有一丝疑惑，因为，很多人甚至以为中海地产是中海油的下属公司，中海地产到底是谁？ 实际上，中海早在上世纪 90 年代就已经成为中资房企中的 “王者” ，现在，人们看到的，只是一个叫做“王者归来”的故事 中海地产是中国海外集团房地产业务的品牌统称中国海外集团于 1979 年 6 月在香港成立，旗下中国海外发展有限公司（0688.HK）于 1992 年在香港联合交易所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河中国海外的控股母公司是中国建筑工程总公司（中国建筑，601668.SH） ，稳居世界住宅工程建造商第一名 在香港，人们也许熟知新鸿基或者长江实业，但是连他们自己也许都未曾意识到，每14 个港人中，就有 1 个居住在中海建造或开发的房子里。
1984 年，中海成功投得首批私人参与居屋发展计划地块，以该地块投资开发海福花园项目而涉足地产业1988 年，当在香港已小有名气的中海回到深圳，在我国内地第一块国际招标出让土地中获胜并开始拓展其内地地产业务的时候，许多如今声名赫赫的内地房企还如 “襁褓中的婴儿” 1996年，中国海外发展在新鸿基、长江实业等地产巨头垄断的香港地产市场中占据了重要的一席之地——成为跻身香港二十大市值地产上市公司的唯一中资公司 在大陆，中海地产似乎也在刻意地延续其在香港的风格：低调得有些神秘但是，他们却像“随风潜入夜”的春雨，能够在整个地产市场做到“润物细无声” 13 亿中国人里，可能很少有人能够说得清楚“中海地产”是什么，但是，今天人们耳熟能详的、与房地产有关的许多方法和制度，比如，房地产银行按揭、通过拍卖拿地、样板房和样板房营销概念、物业管理、花园洋房等等，都是中海地产最早引入内地或者在内地首创的毫不夸张地说，这些首创和变革，对内地房地产市场的发展起了关键性甚至是决定性的作用 目前，中海已先后在香港、澳门、深圳、上海、广州、北京、成都等 25 个经济活跃城市进行房地产开发和物业管理服务，累计完成开发及在建项目超过 150 个。
在成都，中海业主是成都开发商中近年拥有宝马的增速最迅猛的据中达宝马相关负责人介绍，成都最早一批拥有宝马的人大部分都是中海名城的业主，中海名城也是目前成都拥有宝马数量最多的社区而高端家居专家——美克美家 2010 年 1~6 月的统计数据显示，中海业主占到所- 2 -有客户的 24%，业务量也占 1/4 “2010 年，万科 26 岁，中海 31 岁这一年的 8 月，万科市值 900 亿元，中海市值1100 多亿元；这一年上半年，万科销售 367 亿元，中海 244 亿元；万科半年净利 28 亿元，中海 44.6 亿元 ”2010 年 8 月， 《经济观察报》开始拿中海地产和人们普遍认为的 “老大”万科做对比，并称，他们之间是“王牌对王牌” 即便如此，万科总经理郁亮仍在公开场合表示，中海地产在财务管理上是业界榜样中海仍然以其优点的全面继续赢得众多竞争对手的尊敬，尤其是其连续多年保持的“业绩王”地位，更是令同仁向往 最难捉摸的“中海速度” 有什么样的速度哲学，就有什么样的发展模式 的确，快速发展是许多企业梦寐以求的，但是，速度在中海那里却仿佛是一个哲学问题：如何快得令人信服、做到“超车却又不抢道”？如何做到该快则快、当慢则慢、快中求稳？如何能够比较自如地控制自身的发展速度和运行轨迹？ 对这些问题的思考，中海地产在过去的 31 年中的许多关键时刻、许多方面都得到体现，并且逐渐形成自己的发展哲学观。
当今， “日光盘”是一个引人瞩目的现象，但是，早在 1988 年，中海地产就在香港创造了“日光盘”奇迹当年 5 月，中海独立发展的住宅项目海祥大厦，在没有公布售价的情况下，就有大量市民不顾天气炎热，在地盘售楼处提前七天七夜排队认购，结果不到半天就基本售完香港媒体以“排队买楼不知价，只因市民信任他”来形容市民排队抢购中海楼盘的盛况 这种“快”的奥妙，其实已经被香港媒体一语中的——“信任” 而那一次的信任，是中海上世纪 80 年代初进入香港地产业逐步积累起来的由于香港地产竞争极为激烈，自己当时又是一位新兵，所以，中海地产每每推出楼盘，都极力追求设计新颖、用料上乘、质量优秀、价格公道及管理完善等，进而逐步得到了香港市民的认可 转战内地市场之后，中海地产仍旧上演了一个又一个的销售神话个中原因，最大的就是中海地产不但没有在“香港经验”上止步不前，而且进一步发扬光大：他们坚持“过程精品、楼楼精品”的开发理念，以消费者需求为出发点，以专业为基础、以创新为导向、独立研发了五代住宅产品，以此达到持续为消费者创造精品的目的 这五代产品，集中体现了中海地产在不同阶段的楼市智慧，在保证中海地产发展理念始终处于行业领先地位的同时，也为中海地产赢得了不俗的业绩增长，成为中国房企中名副其实的“业绩王” 。
在净利润额、资产负债率、净资产收益率、营收利润率和成本控制等关键经营效率指标上，中海数年来都居业内之首 - 3 -中海地产是在 2002 年将业务重点转到内地的，当年就被美国《财富》杂志评为 “中国上市公司 100 强”(含内地、香港、美国等地)第 39 位，在内地房地产、建筑类企业中处于首位2006 年，公司内地销售额突破 100 亿元在过去数年中国房地产行业高速增长的周期，中海地产的增长速度领先于同行：2000-2009 年的十年间，公司累计实现净利润 235亿港元，净利润复合增长率达到 46％，这一增长率位居行业第一即便在房地产市场陷入低迷的 2008 年，中海地产依然实现了适度而可观的增长其中净利润增加 20.8%至 50.50亿港元，这一利润值位居全行业之冠2009 年，中海地产实现净利润 74.7 亿港元，再次蝉联行业第一今年上半年，中海即实现净利润 50.5 亿港元，再次位居行业第一 难能可贵的是，这些漂亮的财务数据并没有让中海地产的客户觉得中海是通过把房子卖得更贵得来的他们没有将“中海”和“高价房”划等号，很直观的原因可能是中海目前全国的销售均价只有 1 万/平米上下，与万科基本持平。
中海地产卓越的效益，更深层的原因则是，中海在房地产开发全价值链的精细管控能力这也是万科的总裁郁亮称万科唯一的对手是中海地产的主要原因 以 2009 年业绩为例，万科实现营业额 489 亿，净利润 53.3 亿，中海地产则实现营业额 328 亿港元，净利润 65.7 亿也就是说，2009 年，中海地产的净利润较万科高出约12.5 亿，而且是在中海相较万科少结算 160 亿营业额的情况下实现的今年上半年，万科实现销售额 367 亿元，净利润 28 亿元；中海的销售额 244 亿元，净利润则达到 44.6 亿元中海速度”很重要的一个方面还在于其出众的 “变速”能力在整个 2008 年，众多地产公司被“降价” 、 “退地” 、 “资金紧张” 、 “融资失败”等困扰，而中海地产除了创下销售收入适度可观增长、利润值全行业之冠的业绩之外，还增加了约 250 万平方米的土地储备，并在 2009 年初配股成功，获超额认购在经历 2009 年楼市高涨之下跨越式的销售与利润增长之后，今年上半年，中海完成了对原蚬壳电器（00081.HK）的控股并购，获得了北京、广州、上海、呼和浩特等城市近 200 万平方的物业与土地资源。
而这种“变速”能力，则恰恰有赖于其“不变”的稳健风格在地产界，中海素有“工科”美名，这个美名显然包含了中海高度的战略理性某财经媒体根据 102 家上市房企 2009 年末财务及企业运营状况的对比研究，分别从财务安全性、战略理性、运营效率、成长潜力、规模效应五个层面，分析房地产企业在调控政策下、在高度不确定的地产市场中，哪些企业将获得持久的竞争力结果显示：中海以其战略理性、卓越运营效率位居102 家上市房企综合实力第一 事实也是如此，据悉，2009 年，中海地产开始将现金流管理每月平衡一次改为每周平衡一次，并坚持“不做价格先锋，不抢高价地，严控自有资金比例” 这种战略理性，用中国海外发展有限公司董事局主席孔庆平的话说，就是：“一个成熟的企业，在夏天就应想好如何过冬 ” 当然，孔庆平的这句话除了强调一个企业要在财务上留有余地、以便于应对当前市场变化之外，更重要的是强调，企业要有前瞻性和洞察力，看得远，才能保证包括速度在内的各项指标保持超前，从“应对变化”升级为“引领变化” - 4 -中海地产在这方面的能力，突出表现在其能够敏锐地觉察所在城市的发展趋势并率先部署例如，中海地产进入成都市场已有 10 年，这 10 年里，它在成都一次次上演了引领城市新中心的奇迹：2000 年首个项目欧洲风情小镇中海名城华丽亮相，带动神仙树一举成为成都高端物业的启蒙板块；2004 年，中海格林威治城以城市瞰江华宅的威名，引领高层江景住宅如雨后春笋般频现，临河而居成为一股风潮；在上风上水的人文城西，中海一举奠定区域新中心地位，辐射周边几十个楼盘，开启大盘居住新时代；2007 年，几乎与市政府“天府新城”发展战略同步，中海地产敏锐捕捉到城市向南发展的趋势，再度挥师城南，强势构建中海城南核心圈。
业内屡屡出现了长期跟踪、打探中海准备进入哪座城市，哪片区域，就迅速跟进的现象 在高速发展、引领风潮的同时，中海地产几乎没有参加过口水战比如，2008 年初，在万科下调售价并引发全国炒作时，中海位于广州和深圳的项目悄悄降价，在快速回笼资金的同时并未引起更多非议 看来，有什么样的速度哲学，就有什么样的发展模式中海地产“自我控制”的速度哲学正在成就它独具特色的可持续发展模式来源：《经济观察报》（2010.11.1） 作者：黄有容 中海地产：低调的领军者（二）最市场化的“地产国家队”不能向国家伸手，只好向市场伸手压力反而让中海地产成为了根正苗红的“市场分子”．中海速度哲学的最大源泉，则来自于，中海地产虽然身为正统的国家队、央企中的地产旗舰，却拥有充分市场化的企业文化自 1979 年进入香港市场，中海在香港发展初期十分艰难，虽是国有企业，但却并未获得国家直接大量投资，未占有国家自然资源，未享受到国家的经营专利这也让生在新中国、长在红旗下的中海人第一次真真正正的领略到了资本主义市场经济自由竞争的现实与残酷不过，为香港人建房子的中海人很快发现：人家那么多香港企业都可以靠房地产获利，我们为什么不可以？所以，中海在香港除了做传统的建筑承包外，开始逐步进军房地产开发领域。
1986 年 4 月，中国海外投资发展的第一个香港地产项目海宝花园发售成功，香港居民争相购买海宝花园，并很快留下“排队买楼不知价”的美名当年 12 月，中国海外还清了自 1979 年初创立之初来自中建总公司的贷款，进入了高速发展的快车道 5 -进军房地产算得上是中海地产历史上的第一次转型，也是中海顺应市场需求的主动转型，让中海的业务结构开始从建筑业转向建筑、地产开发两者并举在此之前，中海地产的母公司——中国海外集团以承建业务在香港立足，逐步发展成为香港最大的承建商之一，并于 2005 年分拆在联交所上市，承建业务奠定了“工科中海”的基本底色，同时为中海地产业的发展初期输送了众多人才，提供了稳定的现金流中海地产的业务起步与拓展都源于自身对市场的适应，并一直以来注重培养自身的市场竞争力，让中海地产成为根正苗红的“市场分子”1988 年 4 月 12。