星浩资本商业案例研究——浦东嘉里城部门：商业管理部 撰写人：赵鹏项目概况项目位置浦东新区芳甸路花木路东南角，SNIEC西北角总建筑面积地上23万平米，地下10万平米面积细分商4.5万，办9.2万，服3.4万，酒7万团队嘉里集团/KPF（建筑）/凯达环球/迈进机电（设备）/地茂景观/伍兹贝格（商业室内）/ARA（室内）/MOTT万隆（幕墙）/香格里拉（酒服管理）/嘉里管理（商办管理）/CBRE（办公顾问）/Savills（商业顾问及租赁）/CBRE+仲量联行（办公租赁）停车位共1200个由（高度从高到低）一幢写字楼（43F）、一幢酒店（31F）、一幢服务式公寓（28F）、裙房（5F，商业+健身中心为主）、SNIEC一号入口大厅组成，含两层地下室（-1F含商业、配套设施、车位等，-2F主要为车位）179米物业类型分布N裙房说明：A部分1、2、3层为商业，4、5层为办公特色楼层；B部分1、2层为酒店配套，3-5 层+屋顶为健身会所；C部分1、2层为商业，3-5层为酒店配套（宴会厅等），屋顶为健身会所 ；D部分1、2层为商业，3层为会议层，4-5层为办公特色楼层ABCD办公酒店服务式公寓裙房主要技术规格浦东嘉里城 主要指标指标明细 基本指标总建面（平米）92000 层数（地上+地下）43 总高（米）179 总建车位比200 大堂面积（平米）一层为门厅，经扶梯上二层，大堂面积约600，无挑空 材料地面石材黑白配、墙面木纹石，顶部石膏板 层高（米）无挑空 风格现代 备注与商业连通 外立面材料玻璃幕墙 风格现代咖啡厅、便利店、面包房星巴克 洗手间配置地墙为玻化砖，TOTO洁具 标准层面积（平米）1987 层高（米）4（2.7） 室内装修（天/地/墙）矿棉板/15CM架空地板/涂料 室内进深最大12.4米 电梯厅装修（天/地/墙）综合天花/黑白石材/浅色石材 走道装修（天/地/墙）矿棉板/地毯/涂料 行政楼层面积（平米）约标准层的4倍 分割持有 层高（米）净2.8 装修同 地下楼层面积（平米）地下2层 车位数量460（估算） 装修环氧地坪（彩），墙面涂料（色彩分区），无吊顶 其他功能分区剩余车位指示牌 电梯配置数量（客+消）20（2部地下至大堂）+2 速度（米/秒）6-7 品牌日立 轿厢装修地面、墙面石材写字楼指标、平面写字楼亮点：行政楼层Ø 写字楼裙房共5层，1、2F除门厅、大堂外，基本为商场； Ø 3F除与标准层投影重合部分以外，分为商场、会议中心两部分，会议中心供办公 、酒店共用； Ø 4、5F为行政楼层，虽然和标准层相比，在配置上并无突出优势（净高高0.1米） ，确很好地解决了裙房高楼层的用途问题（不适宜做商业）。
大堂设计、风雨廊12 31F2F456781、一楼星巴克，转角位置市口好 2、转门，进入一楼门厅 3、落客区，设风雨廊，见7 4、扶梯，通往2楼大堂 5、扶梯 6、接待台 7、落客区风雨廊，延伸至2转门 8、此处较为空旷，可考虑连同一楼门 厅做成挑空空间 9、连通商业（详后）9照片集锦二楼大堂：地面石材搭配，墙面石材、木 饰面搭配，顶部木饰面、石膏板搭配一楼通往二楼扶梯电梯厅（标准层同此）标准层通道：150MM架空地台，墙面涂料 ，顶部矿棉板照片集锦电梯轿厢：墙面石材搭配，镶嵌不锈钢条楼层水牌：金属、木作、有机玻璃复合酒店指标客房情况 房間類別房間数量 房间面積 总面积 面积占比 豪華客房255421071041.0% 園景客房17042714027.3% 嘉里閣豪華客房8842369614.1% 嘉里閣超豪華客房14517142.7% 嘉里閣超豪華園景客房14699663.7% 嘉里閣行政套房3184260410.0% 浦東特色套房11261260.5% 上海總統套房11681680.6% 合计574 26124100.0%餐廳和酒吧客容量位置 特色風味廚356一層 各國風味零點菜式；開放式廚房；美味熟食店大堂酒廊91一層 雞尾酒和飲料；現場樂隊表演釀153一層 酒吧式菜單和；手工釀造啤酒；現場樂隊聚112二層 牛排館和燒烤百花亭80二層 私屬包房；粵菜和中式本幫菜主要指标浦东嘉里城 总建面（平米）70000 层数31 总高（米）135 客房数量574 客房面积42-168 健身中心面积6000 儿童冒险乐园面积700其它主要服务—— 免費巴士至磁懸浮車站 外幣兌換櫃台 公共區域無線上網 七层行政楼层（33个房间） 辦公及商務中心（24h） 6000㎡健身中心（24h） 会议中心：酒店亮点：嘉里健身嘉里健身共6000㎡； 占据3个楼层（2层室内， 1层露天）； 包含服务—— 24小时开放健身房 25米长室内游泳池 按摩浴缸、桑拿、蒸气房 露天篮球/网球场、跑道 攀登练习墙高级水疗套房、有氧健身 动感单车馆、拳击房 瑜伽馆 (包括高温瑜伽) 专业教练服务 700㎡儿童冒险乐园—— 婴幼儿游乐区 儿童游乐滑梯 活力攀登区 主题派对房嘉里健身更衣室细节更衣室“麻雀虽小，五脏俱全”，充分利用空间布置甩干机、毛巾篮等行政酒廊书吧主要亮点：三五座椅围合成组布置，典雅精致；每个小区域风格、调性有别，而保 证整体氛围协调；一线面对世纪公园、别墅住区，景观好。
客房迷你吧、iphone dockiPhone播放器/闹钟（售价800元左右）Nespresso咖啡机智能电水壶咖啡及茶冲煮器皿多种饮料选择（4种咖啡，5种茶叶）实用工具盒四大主题餐厅/酒吧Ø The COOK·厨： 11个开放式厨房，精品超市式餐饮+购物体验，堪称“顶级大食代”Ø The MEET ·聚：牛羊排海鲜馆，可为聚会或庆典提供私人餐厅Ø The BREW ·酿：自制啤酒、露天座位、现场乐队Ø 百花亭：精致中式菜肴，优雅包房，正宗粤菜及各地特色中式佳肴Ø 大堂酒廊：专门供应各式鸡尾酒服务式公寓指标主要指标浦东嘉里城 总建面（平米）34000 层数28 总高（米）100 总套数182 面积段103-642房型建筑面积(㎡) 月租金 一房103 - 13421000-33000 两房146 - 19425000-40000 三房282 - 35960000-85000 四房304 - 373- 复式380 - 409 75000-135000 顶层套房616 - 642-主要配置： Ø 厨房6件套 Ø TOTO洁具 Ø 高仪龙头/花洒主要配套及服务： 全面共享酒店配套；24小时点餐服务，备有儿童菜单； 专属早餐廊；专属车位；翻译助理服务；IT私人助理服务服务式公寓亮点：室内主要亮点： Ø 尺度——一房使用面积77-110㎡，两房128-135㎡，三房 207-263 ㎡ ，复式280-300㎡，大横厅设计； Ø 硬装、软装品质高，墙纸、复合地板、石材、木作工艺精 良，厨房六件套（另含烹饪、用餐器皿），TOTO洁具、 高仪龙头，独立洗衣机、干衣机服务式公寓亮点：大堂主要亮点：Ø 大堂局部挑空，配合特殊造型吊灯，立体感、设计感强；Ø 前台与会客区“镜像设计”，背景墙、灯带、地毯均为圆形，对仗感强；Ø 大堂一侧设小型景观餐吧，配开放式厨房，手工砖墙面设计、钓鱼灯配置体现出设计感。
商业指标及业态比例商业全部分布在裙房中；楼层主要位于B1-L2，另有小部分位于L3；商业总 建筑面积为4.5万㎡商业B1312456Ø B1业态以1餐饮、2休闲/日用品、3精品超市为主； Ø 3精品超市选择了博览中心一号入口大厅地下的位置，而非裙房地下，较好地利用了 尽端面积，而将沿通道的部分保留给了其他业态； Ø 充分保证了B1商业和周边交通节点的连通性：如4通往B2停车库、5通往地铁7号线 ，6通往博览中心入口大厅广场，另有两组扶梯通往L1可以说B1商业起到了串联各 交通节点的作用商业L11 2餐饮类 时尚服 饰类7号线往B1往SNIECSNIEC往商场L1商业比例较大，均分布在裙房中；面对SNIEC一侧（南侧）商铺（黄圈）分割面 积较小，多设快餐、休闲餐饮，对内一侧商铺（绿圈）分割面积较大，多设大型餐 饮（俏江南、小南国等），巨大多数商铺均对内外双开门；服饰主力店为GAP锯齿（详后 ）GAP商业L2、L3L3L21234L2单铺面积较L1为大，业态以1餐饮为主；充分考虑商业与其他物业类型的连通性 ，如2商场往来SNIEC、3商场往来办公楼2F大堂、4商场往来酒店；L3为大型专门 店，具体信息尚不清楚。
商业现状Ø 除一层南侧少数餐饮开业以外，部分商铺已经确定品牌，多数尚未确定租户；Ø 商场公共部分装修为现代风格，较为雅致；Ø 实际使用部分为毛坯交付（楼板高目测约5.4米，吊顶约1.5米，地板高约20-30公分， 净高约3.5米）商业亮点灯带、挑空某通道，吊顶 材料上墙靠酒店通道挑空 一侧面对庭院打开商业亮点裙房边缘的挑檐设计形成风雨廊1F面向庭院“内退”，营造外摆位空间锯齿状层层退界面， 利于外摆位的设置和 店铺昭示性地库亮点大堂装修到位；分区明确，色彩柔和；浅绿色油漆铺地；绿色车行道；导识系统清晰；剩余车位指示系统其它亮点——内庭裙房没有选择满铺，而是围合形成内庭，解决商业进深过大问题，利于设置外摆位、展位，是开展活动的理想场所众多玻璃幕墙的设置不仅增加商场采光，也使得商场各个楼层与内庭院相互可视，提升整体价值退界广场，大气，利回车AB小品、大盆栽其它亮点——融入SNIEC。