第一节：不动产的含义及性质（一）不动产的含义与范围1、不动产根据我国不动产登记暂行条例，不动产是指土地、 海域以及房屋、 林木等定着物《民法》第 66 条在民法中的概念为： 谓土地及其定着物； 不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部份即其包括了土地和其上在建或已完成之建筑物《不动产经纪业管理条例》 对其概念解释为： 指土地、土地定着物或房屋及其可移转之权利；房屋指成屋、预售屋及其可移转之权利《不动产证劵化条例》 第 4 条中指出，不动产是指土地、 建筑改良物、道路、桥梁、隧道、轨道、码头、停车场与其他具经济价值之土地定着物及所依附之设施，但以该设施与土地及其定着物分离即无法单独创造价值，土地及其定着物之价值亦因而减损者为限 不动产相关权利： 指地上权及其他经中央目的事业主管机关核定之权利在本文中，不动产的概念及含义是指：2、不动产的范围根据物的社会价值的不同，土地、建筑物为不动产，土地上的林木与汽车、船舶、航空器、公司资产、上市公司的股票等为不动产，应纳入到不动产目录中去除此之外的物为动产二）不动产与动产的区别虽然经历了时代的更迭变迁， 但将物划分为动产与不动产这一法律传统却经久不衰，其应用范围的广泛性不因时代的前进而后退，甚至影响了世界上大多数国家，成为人们普遍认可的财产划分方式。
关于动产与不动产的划分标准， 我国学界归纳起来大致有以下三种观点：一是纯粹物理标准， 即以物的物理属性能否移动为标准，该标准为大多数学者所推崇，为主流观点；二是登记标准，即经登记的财产是不动产，反之，为动产，该标准以孟勤国先生为代表； 三是以物权权利表征方式的不同为标准，笔者简称权利表征方式标准， 即不动产、 动产分别以登记和占有为表征方式，此乃叶金强先生所提出的一种新型划分标准[i]（三）不动产的性质不动产登记的性质， 是指不动产登记行为的法律属性关于不动产登记的性质，大致有三种学说：公法行为说；证明行为说；司法行为说我国不动产登记的性质是行政行为 这是因为 : 第一, 我国不动产登记属私法行为的观点是不成立的首先维护私权的行为是私法行为的逻辑是不成立的我国的法律规定 , 地方各级政府有保护公民私人所有的合法财产, 保障公民的人身权利、民主权利和其他权利的职责, 但地方各级政府的行为并不是私法行为其次, 不产登记程序由当事人申请启动, 但当事人的申请并不能产生登记的法律效果程序启动的意思表示不等于行为的意思表示, 不决定行为的性质登记是由登记机关的意志决定的, 而我国现时不动产登记机关是行政机关。
再次, 不动产登记的最重要的目的是公示, 但登记的目的不等于登记行为的性质登记目的在于公示 , 是一种事实上的判断 , 解决的是登记的 “实然”问题而登记行为的性质 , 是一种价值衡量 , 与不同国家或地区间的价值观念和法律制度有关, 反映登记的 “应然”问题两者并不一致 , 否则就不会出现各国登记制度的差异问题不能以登记的目的具有私法性质就确定登记行为属于私法行为第二, 从我国实行的是不动产强制登记制度上看, 我国不动产登记是行政行为 《中华人民共和国土地管理法》 第 11 条 规定: “农民集体所有的土地 , 由县级人民政府登记造册 , 核发证书 , 确认所有权单位和个人依法使用的国有土地, 由县级以上人民政府登记造册 , 核发证书 , 确认使用权；其中, 中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关, 由国务院确定 《中华人民共和国草原法》第11条规定 : “依法确定给全民所有制单位、 集体经济组织等使用的国家所有的草原, 由县级以上人民政府登记, 核发使用权证 , 确认草原使用权集体所有的草原, 由县级人民政府登记 , 核发所有权证 , 确认草原所有权《中华人民共和国城市房地产管理法》第 59条规定 : “国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
从上述法律来看 , 登记是当事人遵守法律的必然要求, 当事人并没有自政法· 社会试论我国不动产登记的性质和效力主选择登记与否的自由强制登记制度反映了登记的公法性质 第三, 从不动产登记的内容和程序上看, 我国不动产登记是行政行为法律对不动产登记的内容和程序做了明确规定, 当事人并不能自主决定或约定这种对登记内容和程序的明确规定, 也反映了登记的公法性质 第四, 从我国不动产登记体现国家意志性上看, 不动产登记属于行政行为 意思表示是法律行为的重要特征 而在我国不动产登记行为中, 最主要意思表示是不动产登记机构 ( 行政机关 ) 的意思表示 , 即不动产登记是否准予登记的意思表示正如梁慧星教授指出 , 我国的不动产登记“体现了国家对不动产物权关系的干预, 干预的目的旨在明晰各种不动产物权, 依法保护物权人的合法权益[ii][i]许晶鑫 . 动产与不动产划分标准研究[D]. [ii]谢伟东 . 试论我国不动产登记的性质和效力[J] 社会科学论坛，2006（ 9）。