2007 年深圳市三级市场年度报告报告来源：szhome 研究与发展部 作者：吴上锦 目 录 前言第一部分：供给分析第一篇：住宅三级市场一、出售部分1、2007 年深圳市各行政区二手住宅挂牌均价比较2、2007 年深圳市各行政区二手住宅房源挂牌频次比较3、2007 年深圳市二手住宅挂牌户型比较4、2007 年深圳市二手住宅挂牌总价比较一、出租部分1、2007 年深圳市各行政区住宅租赁均价比较2、2007 年深圳市各行政区租赁住宅挂牌频次比较3、2007 年深圳市租赁住宅挂牌户型比较4、2007 年深圳市住宅租金水平比较第二篇：商业三级市场一、出售部分1、2007 年深圳市各行政区商业挂牌均价比较2、2007 年深圳市各行政区商业房源数量比较一、出租部分1、2007 年深圳市各行政区商业租赁均价比较2、2007 年深圳市各行政区商业出租房源数量比较第三篇：写字楼三级市场 13一、出售部分1、2007 年深圳市各行政区写字楼挂牌均价比较.. 132、2007 年深圳市各行政区写字楼房源数量比较.. 14一、出租部分1、2007 年深圳市各行政区写字楼租赁均价比较2、2007 年深圳市各行政区出租写字楼房源数量比较第二部分：成交分析一、2007 年深圳市二手商品房成交情况回顾二、2007 年深圳市二手商品房成交面积月度走势分析1、全市成交面积月度走势分析2、罗湖区成交面积月度走势分析3、福田区成交面积月度走势分析4、南山区成交面积月度走势分析5、盐田区成交面积月度走势分析6、宝安区成交面积月度走势分析7、龙岗区成交面积月度走势分析三、2008 年深圳楼市走势预测后记研究对象：深圳市二手住宅、二手商业、二手写字楼数据来源：Szhome 二手房栏目数据库 样本容量：在 Szhome 二手房栏目挂牌的 6365033 条房源信息风险提示：本报告的全部数据均来源于 szhome 二手房栏目平台所发布的房源信息，报告中的价格为租售挂牌价格，与最终成交价格可能存在一定误差。
本报告仅供参考，不作投资指导前言Szhome 二手房栏目新版平台于 2006 年 5 月底推出，以其友好的界面，丰富的内容，旺盛的人气，为业界提供一个信息沟通的理想平台，帮助买卖双方降低交易成本，特别是其创新的报版系统和精选房源系统等功能，更是得到业界的广泛好评和热捧Szhome 二手房栏目新版平台虽然推出时间不长，但发展神速，挂牌房源信息数量呈几何级数增长目前栏目加盟中介公司达 240 家，开设网上中介地铺 2284 间，注册用户总量 78506 名日均发布总出售信息（包括新增和重发）5 万余条，出租信息 4 万余条信息涵盖了深圳 1300 余个小区，有效信息总量超过 100 万条现根据 Szhome 二手房栏目数据库的海量数据整理成月度报告，以供业界参考本报告包括住宅三级市场、商业三级市场、写字楼三级市场三篇，每篇包括出售、出租两部分本月所采集的数据为 Szhome 二手房栏目 2007 年全年的挂牌租售信息，总量为 6365033 条其中住宅出售类 3765266 条，住宅租赁类 2426652 条；商业出售类 28111 条，商业租赁类 23697 条；写字楼出售类47111 条，写字楼租赁类 74196 条，所有信息均来自 240 个中介公司在 Szhome 二手房栏目所发布的信息。
第一部分：供给分析第一篇：住宅三级市场一、出售部分1、2007 年深圳市各行政区二手住宅挂牌均价比较 根据 szhome 二手房栏目的统计数据，2007 年深圳二手住宅的挂牌均价为 11518 元/平方米，福田区以 13697 元/平方米的价格位居全市之首，南山区以微小的差距位居福田之后，挂牌均价为 13548 元/平方米，再次是盐田区，挂牌均价为 12442 元/平方米，罗湖区的挂牌均价也在万元之上，关外两区的挂牌均价相对较低，分别为 8292 元/平方米和 7145 元/平方米月度走势方面，1 月－2 月，楼市处于传统的淡季，交易平淡，价格也没多大的上涨，从 3 月份开始，市场逐渐回暖并开始一波牛市行情，交易旺盛，价格急升，二手楼市呈量价齐升的火爆局面，全市的挂牌均价在 4 月份突破万元大关，之后继续大幅攀升，到了年中，投机炒作因素凸显，房价虚高，从 7 月份下旬开始，国家开始陆续出台金融调控政策，成交量应声而落，挂牌均价在二手楼市全面调整的 8 月份达到峰顶，随后，挂牌均价在传统的“金九银十”中开始回落，直至年底，挂牌均价都呈小幅下跌态势各行政区的挂牌均价走势和全市的走势大同小异，但各区也有其独特之处，罗湖区挂牌均价的月度涨幅相对较均匀；福田区在全市二手房价格普遍下跌的 9 月仍然保持小幅的上涨；南山区的挂牌均价像一匹脱了缰的野马一样，疯狂上涨，甚至超过福田区的挂牌均价，并持续四个月保持领先优势；盐田区挂牌均价的上涨速度不亚于南山区，不过从 8 月开始急速下跌；宝安区和龙岗区上半年的涨势明显强于下半年。
注：由于从 10 月份开始本报告统一采用官方的片区划分标准，故走势图不将第四季度的挂牌均价在此一同显示 2、2007 年深圳市各行政区二手住宅房源挂牌频次比较 根据 szhome 二手房栏目的统计数据，2007 年深圳全市共发布了 3765266 条二手住宅房源信息，其中来自福田区的房源信息最多，超过 111 万条，约占全市总房源信息的 30％，南山区次之，房源信息量也超过百万条，占全市的 27.7％，关外两区的房源信息量也较多，宝安区有接近 65 万条，占全市的17.2％，龙岗区有接近 50 万条，占 13％，罗湖区的房源信息量相对少些，约为 38.5 万条，占全市的10.2％，盐田区的房源信息量最少，全年的发布量不到 9 万条，只占全市的 2.4％3、2007 年深圳市二手住宅挂牌户型比较 根据 szhome 二手房栏目的统计数据，2007 年深圳市发布的二手住宅房源中，以 3 房和 2 房为主，这两种户型占了约 70％的比例，其中 3 房最多，占了将近 40％，其次是 2 房，占 31.1％，4 房和 1 房的数量也较多，所占比例在 10％左右，5 房以上的比例接近 4％，其他户型的数量都很少，比例都在 3％以下。
4、2007 年深圳市二手住宅挂牌总价比较根据 szhome 二手房栏目的统计数据，2007 年深圳市的二手住宅房源有接近四分之一总价在 70-100万之间，150 万以上和 100-150 万的高总价房源份额都较大，在 20％左右，50-70 万的房源略少，占18.9％，30-50 万的房源占 13.2％，30 万以下的房源很少，只占 3.8％一、出租部分1、2007 年深圳市各行政区住宅租赁均价比较 根据 szhome 二手房栏目的统计数据，2007 年深圳市的住宅租赁均价为 37 元/平方米/月各行政区方面，福田区的住宅租赁均价最高，为 44 元/平方米/月，其次是罗湖区，租赁均价为 41 元/平方米/月，再次是南山区，租赁均价为 39 元/平方米/月，盐田区的租赁均价较关内其他三区明显要低，为 33 元/平方米/月，关外的住宅租赁均价大幅低于关内，宝安区和龙岗区的住宅租赁均价分别为 27 元/平方米/月和22 元/平方米/月月度走势方面，全市的住宅租赁均价在 1 月－8 月呈缓慢爬升态势，9 月份之后呈现阶段性均衡，连续四个月维持在 38 元/平方米/月各行政区方面，罗湖区的住宅租赁均在 1 月－7 月有较明显的上涨，8月－11 月保持在 43 元/平方米/月的高位不变，岁末有小幅的回落；福田区的住宅租赁均在第一季度维持年度低位，4 月－10 月呈小幅上涨态势，之后则维持在年度高位；南山区的住宅租赁均上年半逐月小幅上涨，下半年稳中走低；盐田区的住宅租赁均全年在 32－34 元/平方米/月范围内窄幅波动；宝安区第一季度的租赁均价保持在 25 元/平方米/月不变，4 月－7 月有小幅的上扬，之后连续四个月维持在高位不变，12 月小幅走低；龙岗区 1 月－8 月呈小涨趋势，9 月小跌后一直保持不变。
2、2007 年深圳市各行政区租赁住宅挂牌频次比较根据 szhome 二手房栏目的统计数据，2007 年深圳市共发布了 2426652 条住宅租赁信息，其中福田区的租赁信息最多，超过 80 万条，约占全市的三分之一，其次是南山区，租赁信息 66.3 万条，占全市的27.3％，再次是宝安区，租赁信息超过 41 万条，占了将近 17％，龙岗区有 27.1 万条租赁信息，占11.2％，罗湖区有 23.2 万条，占 9.6％，盐田区的住宅租赁信息最少，不到 5 万条，占全市 2％3、2007 年深圳市租赁住宅挂牌户型比较 根据 szhome 二手房栏目的统计数据，2007 年深圳市的出租住宅中，以 3 房和 2 房为主，并且这两种户型的数量相差不大，所占的份额都接近 35％，1 房的数量也较多，占 16.6％，4 房和公寓类房源分别占6.5％和 5.2％，其他户型都较少，比例都不超过 2％4、2007 年深圳市住宅租金水平比较根据 szhome 二手房栏目的统计数据，2007 年深圳市的出租住宅中，以 1500-2500 元的租金水平为主，该租金段的房源占了将近一半的份额，其中，1500-2000 元和 2000-2500 元这两个租金段的房源数量几乎相等，各占 24％左右，租金在 4000 元以上的高档物业也占有较大的比例，份额为 16.2％，3000-3500 元和 1000-1500 元租金段的房源分别占 11.1％和 13.8％，其他租金段的房源相对较少。
第二篇：商业三级市场【注】：由于盐田区的商业二手市场很小，跟其他区相比几乎可以忽略不计，故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究一、出售部分 1、2007 年深圳市各行政区商业挂牌均价比较根据 szhome 二手房栏目的统计数据，2007 年深圳市二手商业的挂牌均价为 32226 元/平方米，其中，罗湖区以 71895 元/平方米的绝对高价位居第一，其次是福田区，商业挂牌均价为 43378 元/平方米，再次是南山区，挂牌均价为 38143 元/平方米，关外两区的商业挂牌均价相对较低，宝安区和龙岗区分别为26012 元/平方米和 18712 元/平方米月度走势方面，全市二手商业挂牌均价在前四个月小幅缓慢走低，但没有跌穿 30000 元/平方米，从5 月－11 月有一波明显的上升行情，其中，5 月－8 月呈小幅爬升态势，9 月－11 月呈大幅上涨态势，11月份的挂牌均价达到月度峰值，12 月份有较大幅度的回调各行政区方面，罗湖区的二手商业挂牌均波动幅度较大，季度性走势明显，第一季度和第三季度呈下跌趋势，第二季度和第四季度呈上涨趋势，其中，在 9 月份跌至谷底，挂牌均价在 60000 元/平方米边缘，在 11 月份达到峰值，挂牌均价超过 80000 元/平方米，12 月份较大幅度的回落；福田区在 2 月份有较大的涨幅，但很快就回落，4 月份再度反弹突破40000 元/平方米，之后的两个月处于平稳状态，7 月－11 月强劲上涨，12 月份有较大幅度下跌；南山区的走势与罗湖区相似，只是波动幅度没有罗湖区大，其中，南山区在第四季度的涨幅较明显；宝安区在 1月－8 月呈涨势，其中 6 月－8 月的涨势相对较明显，9 月－11 月连续走低，到 12 月份扭转跌势；龙岗区1 月－5 月呈小跌态势，6 月－12 月有较大幅度的上涨。
2、2007 年深圳市各行政区商业房源数量比较根据 szhome 二手房栏目的统计数据，2007 年深圳市共发布 28111 条商业挂牌房源信息，有约 60％来自关外，其中宝安区最多，超过 1 万条，占 38.7％，其次是龙岗区，有 6028 条，占 21.6％，南山区的商业挂牌房源信息有将近 50。