北海国际商贸城市场定位报告义乌市汇鑫市场投资管理有限公司二O一一年十一月十日序B 3一、 北海市宏观环境 4二、 北海市城市规划分析 6三、 北海房地产市场情况 7四、 北海市商圈情况 8五、 北海商家经营情况 13六、 北海市消费者分析 181、 北海市消费者问卷统计结果 182、 北海市消费者分析 20七、 北海市商家分析 211、 北海市商家问卷调查结果 212、 北海市商家分析 24八、 项目地块分析 25九、 项目SWOT分析 26十、项目定位 271、 项目定位思路 272、 项目定位 27十一、项目盈利模式建议 28十二、业态组合建议 291、 项目业态组合 292、 市场的表现形式 30十三、市场招商和运营管理建议 301、 招商建议 302、 运营管理建议 31十四、结论 32序言本项目的市场研究结论，主要来源于项目组对北海市 商贸业现状的调查我们运用一系列定性和定量的方法，对 调研信息进行筛选、归纳和分析其结果是本项目定位、项 目运营管理和项目推广的基础，为项目提供系统的、前瞻性 的运营思路2011年10月20日我公司接受北海湾春投资开发有限公 司委托，对北海义乌国际商贸城项目进行前期市场调研，在 开展市场调查研究工作时，从项目的所涉及到的点、线、面 等角度获取相关的调研数据，并通过深入的分析得出有关结 论，为本项目的最终定位提供了一个坚实的依据。
基于项目商业基础比较薄弱的情况，因此必须挖掘项目的 独特优势，使项目做到“三性”（即唯一性、排他性和权威 性），在区域市场上能脱颖而出，抢占市场制高点，获得市 场超额利润，提高项目的开发附加值一、北海市宏观环境（一）北海市经济概况1、 北海市经济高速发展北海市2008年、2009年、2010年实 现GDP的年平均增长率超过16%o 2010年达到401亿元，同比增长 17. 6%,经济增长迅速2、 固定资产投资增速惊人全社会固定资产投资从2008年的 200. 3亿元增长至2010年的485. 26亿元，年平均增长率50%以上， 显示了北海市固定资产投资飞速增长的态势，2011年上半年在面临 国家严格的楼市调控和信贷紧缩的情势下，北海市的固定资产投资仍 完成了 328. 22亿元，同比增长29.9%,显示了北海市固定资产投资 强劲的增长势头3、 北海市2010年统计常住人口数量153.93万，人均GDP达到 24315. 85元，折合3812美元，按照国际经验，这一阶段正处于生存 需求得到满足，改善需求得以发展的阶段，人们对生活品的需求将会 从以量的需求为主，到寻求质的提升为主的变化4、 社会消费品总额快速增长。
北海2008年社会消费品零售总额 80. 11亿元，2009年增长至95. 4亿元，2010年108亿元，年平均增 长率均在18%左右这显示了北海市的消费能力加速增长，北海市的 批发业和零售业面临较大的发展机遇5、 人均收入快速增长至2010年，北海市城镇居民人均可支配 收入16798元，增长10. 99%,农民人均纯收入5426元，增长15. 52%, 增长势头较为明显6、 北海市三次产业的增加值分别为87. 2亿、167.9亿、146. 36 亿元，同比分别增长3.7%、32.3%、9.99%,三次产业占GDP的结构 分别为21. 7%、41. 8%、36. 5%北海的优势产业为水产品、电子信息、 石油化工二）区域经济发展1、 《广西北部湾经济区发展规划》对北部湾地区的功能定位为： 立足北部湾、服务“三南”沟通东中西、面向东南亚，努力将区域建 成中国——东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信 息交流中心北海市囊括了北部湾发展规划中的两个重要组团一一北 海组团和铁山港（龙潭）组团，前者重点发展滨海旅游和国际旅游， 产业发展以电子信息、生物制药、海洋开发等高技术产业，并大力发 展出口加工业；后者，主要大力发展临港工业和承接广东的产业转移。
2、 北海地处泛珠三角区域经济发展区域目前劳动力及土地成 本的上升将加速珠三角的产业转移步伐，北海市由于地理位置与广东 接壤，交通条件较好，环境舒适，临海港口条件好，因而在承接产业 转移方面有较大的优势产业的发展，无论是对于当地经济增长的贡 献还是直接对于专业市场的产业支撑，都给本项目的发展提供了支持 和机遇3、北海处于珠三角地区和西部地区之间，可以起到沟通东部与 西部的桥梁作用，随着西部开发的深入推进，将对西南地区的经济发 展起到辐射和带动作用4、北海出口加工区自2003年成立，北海出口加工区保税物流园 区又于2008年批准设立，这为北海地区引进外资，发展进出口加工 贸易提供了十分有利的条件二、北海市城市规划分析1、 《北海市城市总体规划(2008-2025)》将北海的产业发展目标 定位为高新技术产业、临港工业和旅游业但从规划的具体内容来看, 北海市政府对于北海发展的定位和目标并不十分明确2、 北海城市的发展以北部湾滨海城镇发展轴为主轴，以325国 道发展轴为副轴，确立两个中心城区(主城区和铁山港区)，最终形 成“一城两区八组团”的城市空间结构3、 北海城市规划到2015年，市域总人口达到230万人，城镇人 口为156万人，城镇化水平68%；到2025年，市域总人口达到380 万人，城镇人口为319万人，城镇化水平84%o随着北海市域总人口 及城镇人口的快速增长，北海的社会消费品零售总额将有大幅度增 长。
4、 北海城市商业网点规划根据北海商业网点规划，本项目所处的区块本属于社区级商业 网点目前，该地块政府的规划配套主要是以社区级商业配套为主三、北海房地产市场情况1、北海房地产市场各板块概况城中板块城区主要建设商业综合住宅， 城区土地供应少，住宅建设相 对比较少，商业价值较高1W板块瞄板块城西板块是传统的置业 区，交活配称寸套 完善，十睛传统的居住 氛围与习惯块银滩板块规划为旅游度 假区域，该区域土地王 要用于建设旅游项目及 具有一定玷质住君土 区，因此，该区域也是 未来北;每高端居住区北岸板块规划为高端滨海商品房 住宅区，该区域土地主要用于建 设具有一定品质的住宅社区板块城茉规划为综合居住区域， 土地供应较多，未来住M 设重点区域，经济适用房就 规划在这个区域广东路板块广东路板块规划为新商品 房住宅供应主要的区域， 该区域土地王要用于建设 商品住房，因此，该区域 也是未来北海居住中心区 域2、北海房地产市场分析(1) 近年来，北海房地产投资持续增加，房地产交易量明显提升, 房地产价格快速增长2) 旅游地产在北海逐步兴起，如：天隆三千海项目3) 北海目前的房产的购置目的主要为投资和度假养生，其次是 当地改善型住房需求。
新房购置者70%为外地人4) 房地产投资以住宅为主，商业地产项目很少北海市专业市 场的投资还处在初级阶段5) 由于目前信贷紧缩，宏观环境不明朗，房地产业整体受到严 厉的政策管控，北海市的住宅地产业在短期内不甚乐观四、北海市商圈情况北海二学校公司新村二匕海华轿建笛,沙湾龙潭下村舌城岭训基:银谷湾-白蛀壳 白金花因 .I咸田中心棱高德镇：北海市汽车、 汽车等配件及用品销告 、家居用品.外沙海鲜岛及老街，主要的 旅游购物区.经营的产品有珍 珠怖品、海产品、越南特产及 一般旅游商品大润发及其周边，该区 域以大润发为中心.主 要经营服装、家装材料 等为主.侨港及银滩，主要经营满足 周边居民需求的各类曰常生 活用品.以及族游丽品北部湾广场核心商圈 北海市最为核心的商 圈.和安商港、新力 百货等多家大奎购物 中心聚集于此.北海大道东I自北京路往 东至湖南路.经营家装建 材、家居用品体育路及长春东路，北海最主妥 的批发商业街（兼做零告）.主 要经营，曰用百货、曰化产品、 文体用品、纺织服装等皮肤病8 彳油g）北海市商圈分布图万吨秘恳弋1、北海主要商圈概况北部湾广场体育路及长春东路大润发及其周边外沙海鲜岛及老街北海大道东高德镇侨港及银滩状况及主要特点集聚北海目前大 多数的大型商 场。
新建商场人气较 旺，而旧的商场 正在积极寻求转 变，不同商场不 同位置的租金相 差巨大主要的批发商户 集中区，集聚400 家以上的批发商 户批零兼营，人 气集聚，商业氛围 浓，但设施配套条 件差，经营商品门 类多租金差别 大，且不稳定以大润发购物 广场为核心， 沿北海大道向 西扩张，除大 润发外以中小 型底商商业为 主，属于新兴 的潜力商圈主要的旅游景 点和旅游购物 区目前老街 商铺基本出 租，外沙海产 珍珠市场尚有 大半空置多为家装建材 店铺沿大道分 布700家以上 包括5家中型 的建材城，尚 有20家左右的 机械设备商 铺主要的汽车销 售、汽车配件 销售、汽车服 务区域，兼有 —家大型家居 广场以侨综合市场为 中心的商圈服务 侨港当地居民旅游购物则分布 于银滩附近商业设施总体较 陈旧租金4-10元/平米/天2-5元/平米/天大润发内： 5-10元/平米/ 天大润发临近周 边商铺：2-4元/平米/天外沙：1-4元/平米/天老街：2.5-6元/平米/ 天2-4元/平米/天1-3兀/平米/天侨港：0.5-1.5元/平米/ 天银滩:0.8-2元/ 平米/天商业定位中高档中低档中高档旅游购物高中低档均有中低档中低档北海市的大众消中档及中低档商居民日常生活外沙和老街主以装修建材为北海的汽车及侨港镇的中低端费和中高端消费品批发，多为批零用品采购，及要针对旅游主，是当地家相关产品消费消费，及旅游者客群特点的主要场所兼营，既有北海市 各地的零售商，又 有北海市的普通 居民中高端需求， 并有少量的旅 游购物者，也满足部 分当地居民需 求装建材消费的 主要场所之一的主要场所之 —,同时也是 部分家居用品 消费场所购物该商圈将长期处配套设施不完善，新兴的潜力商随着北海市旅住宅地产发随着北海市近未来房产楼盘的于核心地位，但经营秩序较乱，将圈，今后的商游人数的快速达，对家装建几年的汽车销的推进，更多的随着其他商圈的制约该区域的发业氛围和商业增长，旅游购材的需求量巨量和保有量的新建的商业设施形成，客群将被展，影响城市的形体量将进一步物的增长也将大。
但随着市快速增长，该将改变该区域的未来发展分流象，有必要治理整口 O增加，各种业 态组合将更加 趋于合理呈现明显的上 涨势头场的逐步消 化，建材的需 求量将下降， 因而最终将转 型区域也将随之 快速发展商业格局2、商圈现状分析(1) 北海市的商业面积总量饱和但区域分布不均匀，以北部湾广 场为核心的商圈过于集中，业态结构不合理等问题已凸显2) 北海市现有的批发经营主体分散，个体经营能力和市场辐射 力均较弱，有必要整合以实现整体实力的提升3) 北海市现有的市场经营主体管理只注重北海现有市场的经 营，不注重外部市场的开拓，这不利于北海市场的长远的发展，对北。