没人住的海景房没人住的海景房经过了这一轮疯狂投机之后，这些海岸线上的房子会重蹈海南 1990 年代房地产 泡沫破灭的覆辙吗？文_本刊记者黄秋丽编辑_王琦过去的 10 多年中，“海景房”是一个被频繁炒作的概念，海滨城市也是房价蹿 升最快、泡沫最为严重的区域投机的热潮，驱动着全国各地的人奔赴海边， 买下一套或者数套一年也住不上几天的海景房从营口到三亚，动辄是几千上 万亩的大项目，在海岸线上产生了惊人的住宅供应量每当夜幕降临，中国的 海岸线上便出现了很多没有灯光的建筑物，有人称它们为“鬼城”面 向大海，春暖花开在这个 13 亿人口的内陆国家，中国人均海岸线只 有 2、3cm，“面向大海”一直是一个奢侈和美好的想象最充分地利用了这个 想象的， 是地产商人私藏一方山海境”、“只有闭上眼，才看不见海”、 “一半是海洋，一半是天堂”，走出海南三亚凤凰机场，房地产广告铺天盖地 而来不仅仅是在 三亚，北起渤海湾的大连、营口、秦皇岛，到胶东半岛的烟 台、威海、青岛，再到南方的惠州、三亚、北海，这些有着优质海洋资源的城 市，每一寸海岸线都是地产商们追逐的猎物他们打着旅游地产的名号，却盖 出了密密麻麻的住宅楼，美其名曰“海景房”。
但是，想象最终要跌落在现实里经过了一轮价格暴涨之后，2014 年以来，海景房骤然降温，销售越来越难而 且，这次海景房还遇到了三年一轮的地产低潮海滨地产的泡沫会破裂吗，这 些没有人住的海景房命运如何？夕阳西下，山东威海乳山县海边的人多了起来冒着烟的烧烤摊，叫卖小海鲜的人力三轮车，卖泳衣和饰品的小摊，这片乱糟 糟、脏兮兮的海滩，与其声名在外的“银滩”难以匹配21.3 公里海岸线上行 人稀少，却密密麻麻分布着 200 多个小区，这些没有灯光的房子影影绰绰，路 边几个已经废弃的酒店还能看出过往的繁华现在已经是最旺的季节了，很多人带着孩子来过暑假到了冬天根本看不到 人，那才叫荒凉呢出租车司机说整个银滩的中心地带，是管委会办公所在的银滩大酒店[-0.66%]， 它正面向海， 侧面是银滩唯一的餐饮街，有 10 多家在营业的餐厅，夏日喝啤酒、吃海鲜的人 群带来了热闹的气氛餐厅老板基本都是本地人，他们说就指望夏季这 一季的 生意位于餐饮街上的几个小区，也没有比远处的楼房更有人气，基本上十室 九空，有些房子的窗户已经破损，看上去凋敝不堪零星有几个住户，每栋房 子 都能看到好几处“出售”、“急售”之类的广告。
房子现在非常难卖，”银滩旅游地产 5S 店里的小吴说，从 2010 年以来这里 房价滞涨了 5 年，而买房人越来越少很多二手房是 2008 年前后花了 50 万 买的，现在挂出来就是 20 多万，如果运气好，买家要现金十几万就卖了有 些楼盘开盘多年，房子至今还没有卖完，有些项目打出了“首付 1 万元，在海 边安个家”的广告即便使出了浑身解数，情况还是越来越糟，记者了解到的 烂尾楼至少有 4 处，2013 年一位浙江籍开发商资金链断裂跑路盖 房子之前，银滩 60 多平方公里的土地上长着茂密的松树，现在只剩下了这 些没有人住的房子由于当地房管局并不公布相关信息，很难查证银滩海景房 的确切开发 量，以每个小区 10 万平米计算，200 个小区的住宅供应量就是 2000 万平米如果按照人均 40 平米计算，这里至少能容纳 50 万人口，但现在 它几乎就是一 座空城虽然号称“银滩旅游度假区”，这里既无度假设施，也 无度假风情，商业配套很少，生活很不便利——它就是硬生生造出来的、没有 任何生活内容的一座 城像“银滩”这样硬生生造出的空城，在中国的海岸线上比比皆是在辽宁营口的沿海产业基地，至少有 20 多个在售楼盘，其中大约有一半的项目 已经停工或烂尾，夜里亮灯率超过一成的小区屈指可数。
以“夕阳落海”景观 而闻名的营口鲅鱼圈，至少有 50 个楼盘在售，体量动辄就超过 100 万平方米， 总开发面积已超过 1000 万平方米从 营口往南，葫芦岛市东戴河新区，其前身是千百年来没什么变化的荒芜海滩 2008 年 2 月，辽宁省绥中县在此处规划成立了绥中滨海经济区，因为靠近秦皇 岛， 为搭上滨海旅游的快车，2012 年 1 月初正式更名为辽宁东戴河新区6 年 前这里还是一张白纸，现在这片荒芜的海滩已经变成钢筋水泥的丛林深圳佳 兆业地产 在这里开发一个 1 万亩的超级大盘，合生创展等大公司都在这里有项 目销售却异常困难根据公开数据，2012 年东戴河新区开工的 18 个项目面 积为 504 万 平方米，已施工面积 312.7 万平方米，但销售面积却只有 27.7 万 平方米在秦皇岛南戴河的海岸线上，也有大量待售的房子，有的房子已经卖 了多年，同一 栋楼有的已经入住，有的还在卖在营口和秦皇岛，“鬼城”、“空城”这样的说法非常敏感，出于政府的压力， 记者联系的地产经纪公司不愿意披露 2013 年的相关数据显然，形势没有好转， 甚至变得更糟了这 些海景房成‘鬼城’，主要原因是它们远离市区。
在青岛经营多年的张 姓地产商说，虽然青岛主城区、东海岸海景房已经到了 4 万/平米，但看起来这 里依然健 康其实，这两年青岛的海景房也开始难卖，但价格并没有明显下降， 原因在于青岛的经济状况可以支撑该地产商说，与东海岸的繁荣不同，青岛 的西海岸看上去 则像是座空城，马路两边全是待售的高楼，价格只有东海岸的 一半或者更低2013 年以来西海岸已经有数个楼盘因资金链问题停工，2014 年 春节后西海岸的 一家开发商向这位张姓开发商求助，要求被收购2014 年 6 月，青岛西海岸的黄岛成为第七个国家级新区，但利好政策对楼市没有任何影 响，见风涨价那是几年 前的事了中国的海岸线长达 3 万公里，但适宜居住和旅游的集中在胶东半岛和南中国海 在广东，最美的海岸线当属惠州惠东县的巽寮湾巽寮 湾离深圳 130 公里，离 惠州 50 公里，海岸线上也是密密麻麻的房子，一线海景房中居然有 20 层、30 层的高楼除了酒店，相关配套很少，一些餐馆因为人少 的缘故开了又关巽 寮湾总供应量高达 5000 万平米，多年以来这里就弥漫着价格战的硝烟虽然是 海景房，卖的却是白菜价2010 年碧桂园[-1.18%]巽寮湾的十里银滩项目开盘， 4000 多元/平米的价格顿时让其它楼盘的销售陷入僵局。
2010 年海南国际旅游岛的规划公布之后，上万亿的投机资本蜂拥而至，中国唯 一的热带海岛上房地产遍地开花大东海、三亚湾、清水湾、神州半岛……大 多数海岸线都栽上了千篇一律的住宅楼每到夜晚（除了冬季），大多数房子 都是没有灯光的旅游地产专家宋丁多次住过雅居乐清水湾的酒店，让他难忘 的是酒店里那股陈腐的气味，“因为人太少了”一位海南的地产商说：“对于我们而言，盈利模式也只能这样了一个酒店收 回成本就要 8 到 12 年，卖住宅是最快的他说不是不想改变，做点有特色的 东西，但是周边开发体量太大，聚焦不够，政府也没有做相关的引导和配套， “这也不是某个人想改就能改的”规划乱象规划乱象王 志纲工作室深圳公司副总经理孙洪波认为，中国的海岸线开发出现这么多乱 象，有三点原因：一是开发时机不对，过早透支了海岸线资源；第二是缺乏好 的规划，开 发商一哄而上，造成了破坏性开发；第三是没有一个核心产业支撑， 没有健康的经济生态链，无法持续发展由于这三点原因，早期开发的海岸线， 基本都没有形成 旅游目的地，而变成了房地产投机的乐园2014 年初，惠州市才制订了巽寮湾的总体规划但这份规划没什么实质意义， 因为巽寮湾已经基本成型。
在此之前巽寮湾已无序开发了多年，万科、金融街 [-1.53% 资金 研报]、碧桂园这样的大开发商云集，项目动辄上百万平米，基 本上是单打独斗、各自为政海 南有 1528 公里海岸线，1988 年开始便有了东线重点发展旅游业，西线重点 发展工业的定位2010 年 1 月 4 日，国务院发布了《国务院关于推进海南国际 旅游岛建设发展的若干意见》，一时间连旅游资源并不丰富的西线也变成了开 发商追逐的目标据央视调查，海南西部地区的海岸线总长 630 多公里，除了 几个工 业开发区占据了 100 多公里外，剩下的 500 多公里都将用于旅游和地产 开发2009 年 12 月经国务院批准实施的《海南省土地利用总体规划(2006-2020 年)》 明确规定，岸线资源属于稀缺资源，海边一线地可用于旅游发展，不得用于商 品房开发(不产生经营性收入的房地产)国际旅游岛的规划出台，很多项目打 着旅游的旗号，事实上做的是住宅开发比如一些项目挂着“产权式酒店”的 牌子，最后开发出来的还是公寓住房还有一些项目拿地时承诺了五星级酒店 配建部分住宅，但最终只剩下住宅，没有了酒店海 南的规划很多地方弹性很大，规划成了‘鬼话’。
海南知名评论员矢弓 说，狂热的投机氛围下，规划常常被利益侵蚀，失去了科学性和严肃性2010 年 6 月 8 日国务院批复的《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》规定，建筑物 与沿海最高潮位线最小距离原则上不低于 100-200 米但多年以来，很多项目 都建在离海 很近的地方，这个规定也不会有很强的约束力毫无节制的圈地和 破坏性开发，已经给海南的生态带来了恶劣的影响文昌东郊椰林曾以种植密 度高、枝繁叶茂而著 称，但因为海岸线侵蚀造成海岸线后退 300-400 米，原来 插在陆地上刻有“椰林湾”三个字的柱子，现在已经跑到海水中去了在中国最知 名的度假胜地三亚，众多的海湾中，只有海棠湾是唯一政府主导了 整体规划的海湾从 2005 年起，国内和国际著名的设计院开始对海棠湾的规划 进行竞赛，最终 美国一家著名设计公司中标在很多业界人士看来，海棠湾的 规划具有国际性，它有可能会成为三亚开发得最有水平的海湾相关图表澳大利亚的 黄金海岸、墨西哥坎昆等著名的海岸线旅游目的地，无一不是政府 主导规划，又经过了比较谨慎、长周期的开发，才有了这些海岸线的精品项目 对于海岸线这样的 公共资源，很多国家的开发都相当谨慎。
但中国沿海的地方 政府，无一不是迫切地卖地了事卖地的好处很容易看到三亚陵水县曾是国 家级贫困县，但有了雅居乐 清水湾为代表的房地产项目，这里一跃成海南省经 济和社会发展综合排名前茅的市县营口、乳山、巽寮湾等地的天量住宅供应， 也都根源于地方政府的短视产业黑洞产业黑洞如果海岸线上的房子都有人住，那就不会有什么大的问题这些入住率极低的 海景房，造成了双重的浪费——既破坏了自然生态，又浪费了大量的财力在 卖地时，地方政府对房地产通常寄予拉动经济的期望，但事实证明，这些没有 人住的海景房对经济的拉动作用非常有限乳 山银滩离乳山市有十几公里的路程，在银滩年景最好的 2008、2009 年，外 来的买房人把乳山市的酒店抢订一空，消费也一片兴旺但银滩上除了房地产， 没 有任何成气候的产业，这两年买房客们撤退之后，银滩变成了一座空城乳 山市看上去也不景气，在由市区通往银滩的路上，有好几处被遗弃的工厂产 业黑洞不是银滩独有，这是狂热投机驱使下海岸线开发的通病2007 年， 营口规划了沿海产业基地，在土地财政的驱动下，大量的土地被迅速出让，但 产业升级 速度却赶不上房地产开发的速度由于产业无法及时导入，沿海产业 基本陷入萧条，楼市也几近崩盘。
巽寮湾、三亚很多海湾开发的主题是度假， 但度假只是一个泛 概念，并没有落实到相关产业链的可持续运转，也没有真正 形成支撑国外那些开发得很成功的海岸线，基本都有一个主题产业做支撑如果没有 的话，都很难生存下去孙洪波说，比如澳洲的黄金海岸是冲浪基地，大堡 礁是潜水基地，泰国普吉岛是国际商务会议中心，摩洛哥有赌场和 F1 赛车，戛 纳有电影产业，墨西哥的坎昆、美国的旧金山更是有金融、 商务、文化体育等 很多产业这些成功开发的海岸线都是生活、工作、休假三位一体，除了旅游 之外，本来就有很多现实生活的内容，因此它的配。