机会挑战并存 维稳高于一切-营口房地产市场分析及展望刚过，多种记录数据刚刚出炉，营口的房地产市场获得了跳跃式发展的成绩，大发展迎来大楼市当阶段性胜利的喜悦尚将来得及品味，就要应对巨大开发量带来的市场压力；应对方略尚未清晰，“国八条”劈头盖脸得就来了，接下来是各热点都市的落地政策，其中北京的十五条细则最为严肃一方面是巨大的市场压力，一方面是紧缩调控的宏观环境，营口的房地产市场在核心的能否保持迅速发展的态势布满了变数，而这种态势是营口大发展，形成大格局的核心在此条件下，盘点营口房地产市场的发展状况，分析、展望、思考的发展方向和应对方略就显得尤为重要 营口房地产市场盘点是营口发展史上重要的一年，作为全国重点沿海开发都市，即是辽宁“五点一线”沿海经济带中重要的一点，又是沈阳经济圈的出海口，得到了国家和省级发展战略的青睐，成为国内少有，东北唯一的双重战略切点都市持续四年，营口GDP增速位列全省十四个都市之首（都市GDP年均增长率超过20%）市民消费能力逐年稳步增强目前的营口正在加速都市发展建设，随着“东扩、西改、南进、北转”的都市发展战略进程的实行，都市幅员迅速扩展，将进一步加速区域财富流动社会财富的增长以及人口扩张为房地产市场带来旺盛的改善型需求和生存型需求，市场存在极大的需求空间。
在大好的宏观经济形势助推下，的营口楼市迅速发展不管是房屋新动工量与竣工量还是商品房销售面积与销售价格较上一年均大幅增长同步涌现出来一批品质优秀的精品楼盘与新居市场形成对比的是二手房市场虽然成交均价较前一年有所上涨，但是成交面积却下滑，这也显示出营口房地产市场呈明显的新兴成长型市场营口房地产市场的大发展，特别是一级市场土地市场的成交活跃，为形成大营口的都市格局，成就营口大楼市打下了基本营口市房地产市场概况一、开发规模保持增长：全市房地产开发投资179亿元，同比增长57.8%区 域投资额增 幅市 区50亿元172.5%大石桥市7亿元-17.4%盖州市8.68亿元80.5%开发区64.91亿元30.5%老边区10.50亿元55.9%沿海产业基地37.98亿元49.7% 房屋施工面积1883万平方米，同比增长66.5%区 域施工面积增 幅市 区361万m293.5%大石桥市132万m2-1.2%盖州市85.61万m230.2%开发区899万m255.4%老边区101.2万m254.4%沿海产业基地304万m2200.4%二、房屋新动工量与竣工量保持增长：全市房屋新动工面积1212万平方米，同比增长70.4%。
房屋竣工面积530万平方米，同比增长26.2%区 域新动工面积增 幅市 区242.52万m2180.8%大石桥市42.08万m2-29.6%盖州市80.50万m279.6%开发区586.76万m265.9%老边区55.36万m2-15.5%沿海产业基地205万m2102.7%三、商品房销售持续放量走高全市商品房销售面积532万平方米，同比增长48.9%全市商品房销售额实现184亿元，同比增长81.4%全市商品房平均价格为3460元/平方米，同比增长22%商品房销售额：区 域销售额增 幅市 区71.98亿元145.5%大石桥市11.74亿元-11.7%盖州市7.9亿元10.3%开发区78.14亿元66%老边区12.64亿元219.8%沿海产业基地1.85亿元144.8% 商品房销售面积：区 域销售面积增 幅市 区202.59万m2106.4%大石桥市47.89万m2-25.2%盖州市27.33万m29.9%开发区203.86万m233.9%老边区45.36万m2178%沿海产业基地5.55万m2151.3% 商品房销售均价：区 域销售均价增 幅市 区3553元/m218.9%大石桥市2453元/m218%盖州市2891元/m21%开发区3833元/m224%老边区2787元/m215%沿海产业基地3345元/m2持平四、二手房交易价增量跌全市二手房成交面积112.19万平方米，同比下降43%。
二手房成交额实现25.2亿元，同比下降24%全市二手房平均价格为2246元/平方米,同比增长34%二手房交易面积：区 域交易面积增 幅市 区49.91万m277%大石桥市12.89万m2-69%盖州市19.4万m258%开发区43.66万m218%老边区6.43万m2-85% 二手房交易额:区 域交易额增 幅市 区6.51亿元-48%大石桥市2.78亿元-54%盖州市3.2亿元190%开发区10.51亿元50%老边区1.09亿元-82%二手房成交套数：区 域成交套数增 幅市 区3037套-52%大石桥市1561套-70%盖州市2299套55%开发区4478套65%老边区636套-85%二手房成交均价：区 域成交均价增 幅市 区2653元/m227%大石桥市2155元/m250%盖州市1649元/m284%开发区2407元/m227%老边区1695元/m221% 营口市房地产市场分析一、 市场需求分析改善型需求旺盛，90—120平米户型最受欢迎据营口市商品房网上备案登记数据显示，1-12月份市区商品住宅备案6410套，登记套型状况如下1-12月营口市区商品住宅备案登记户型构造表户 型(ｍ2)销售量(套)比 例(%)60如下251460-9020793290-120247239120-150103916150以上5659 从上表，我们发现，套型面积在90—120平米之间的商品住宅为我市住宅消费的最热点，达到了总销售量的39%。
套型面积90平米以上的商品住宅的消费占据了总销售量的64%成为绝对的主力这一现象足以表白，目前营口市民的住房需求已经从满足居住功能的初始阶段提高到追求居住舒服性的改善性消费阶段由于营口市房地产市场起步较晚，都市发展前景广阔，这种大范畴改善原有居住条件的刚性需求将在很长一段时间里有力的支撑楼市继续拉升走高二、 市场供应分析市场需求旺盛，土地供应量同比增幅明显1－12月，我市（站前区、西市区、沿海产业基地、老边区）商住用途的土地成交面积为843万平米，同比上升112%其因素重要有四个方面：一是开发公司看到房地产市场需求旺盛，前期存量房源消化迅速，增长土地储藏进行后续开发；二是商品房市场呈现供不应求局面，因此加大土地供应量缓和市场供求压力，增长房源有效供应；三是随着我市“东扩、西改、南进、北转”都市发展战略进程的加快，营口现已成为将来土地市场热点区域；加上营口辽宁沿海经济带及沈阳经济区核心地位的拟定，都市发展前景看好，激发了各地出名公司来营投资的热情三、 房地产市场营销综述目前，房地产市场越来越正规化规范运作，购房者的消费行为日益成熟理性纷至沓来的国内与国际出名开发公司更带来了诸多新鲜的营销理念和项目包装思想。
不仅售楼处越建越豪华，宣传资料越印越精美，多种大型活动更是络绎不断我们发现，本土开发公司也在不断的提高项目品质的同步越来越注重营销手段及包装今年10月的营口秋季房屋交易大会上，百家争鸣的热闹场面就是最佳的证明四、 二手房与租赁市场综述1、受政策影响，二手房市场成交量下降1-12月全市二手房成交112.19万m2，其中市区成交24.53万m2，较去年分别同期下降24%、59%导致交易量下降因素有：一、 国家税费优惠政策截止从1月1日，我市二手房个人一般住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，而契税的全额补贴也全面终结，此举增长了二手房交易成本，影响了市场的流通性二、 市场房源少一方面是由于大量购房者为赶政策末班车已在去年年终前集中置业，透支了相称一部分购房需求，不少房源被提前消耗另一方面，某些二手房房主因预测房价上涨，则多数将发售转为出租，导致目前市场适销房源少 2、二手房市场，中小户型最受欢迎1-12月营口市市区二手住宅户型构造户 型(ｍ2)销售量(套)比 例(%)60如下9443460-9012244490-12039414120-1501776150以上522从成交记录的数据看来，中小户型仍然是最受欢迎的户型。
各面积段中，60平方米如下住宅占总成交量的34%；60—90平方米住宅占总成交量的44%；90—120平方米的面积段占总成交量的14%；120平方米以上房源占了总成交量的8%从以上记录数据来看，90平方米如下的中小户型房源占总成交量的78%，仍居二手房消费主流3、房屋租赁市场活跃一方面由于众多二手房房主预期房价上涨及国家税费将有所调节等因素，二手房房主多数将发售转为出租另一方面随着我市招商引资的步伐加快，沿海都市优势地位的凸显，吸引了大量外来公司、外来务工人员及毕业生的到来加之我市都市拆迁进程的实行导致众多动迁户需要租房暂住等因素，我市房屋租赁需求量迅速增长，每月租金也普遍上涨100元至500元不等据理解，目前我市的二手房租赁市场呈现出低端、中端和高品位三级阶梯状低端市场月租金在1000元如下，中端在1000—元，高档租赁市场的月租金在元以上，地段、交通配套、社区环境不错的小户型房子目前呈现供不应求的“烫手”现象五、 市场发展综述 一、营口宏观经济的持续迅速发展为房地产高速发展奠定了坚实的基本房地产开发投资增速稳健，各项建设指标持续趋好；1-12月全市房地产开发投资总额达到179亿元，其中市区投资总额为50亿元，同比分别增长57.8%和172.5%，呈现明显增长态势。
全年房屋施工面积已将近万平方米，新动工面积突破1000万平方米其重要因素为：我市房地产市场发展良好，购房需求持续稳定；沿海经济带建设和都市化步伐的加快，各区域更加注重房地产业对经济发展的拉动作用，都市经济迅速提高；国内某些出名开发公司（如恒大、保利、佳兆业等）不断来营，投资热情旺盛，增进了区域房地产发展 二、商品住房供应及销售均增幅明显，住房消费热点已从初次置业的自住购房转移为改善型自住购房；三、外来人员置业明显增长；虽然国家房地产调控新政加快出台，异地购房门槛提高，但外地人员来营购房置业并未受到克制去年我市市区商品房备案7107套，其中市区（站前区、西市区）购买比例为70%;县区（大石桥、盖州、开发区、老边区）购买比例为17%;我省以内购买比例为6.8%，我省以外购买比例为6.2%，同比上升2个百分点历来营购房者来看，可分为三种状况：一是在营口工作、做生意或投资的外地人；二是在外地工作的营口人为父母、子女等亲属购房；三是外地人看好营口居住环境为养老和度假购房以及看好营口房地产投资潜力而投。