让 建 筑 承 载 文 化融侨长江道项目营销提报挖掘项目核心价值点项目高端定位支撑项目品牌与企业品牌的结合营销策略及回款计划提报思路溯源论证品牌营销溯 源溯 源Part1 寻找项目核心价值点开区总面积38.75平方公里，东西长约3.6公里，南北长约9.2公里 n区域四至：东临海河，西至外环线，北与红桥区相接，南与西青、河西二区相连n行政区划：12街经济指标地块现状交通条件项目区位发展规划开发商背景地处城市先发区域，发展成熟，人口基数大、素质高n区域占地：项目本体老城片区 南学府片区奥体片区n人口：87万人，天津市人口素质最高的城区居住型公寓、商业金融业居住型公寓不大于3.0 商业金融业不大于5.0居住型公寓不大于25％商业金融业不大于40％49180.80平米17.65万平米居住型公寓不小于35％ 商业金融业不小于30％10.3万3.4万平米0.2万平米3.5万平米（回购）用地性质容积率建筑密度占地面积地上总建筑面积绿地率住宅酒店式公寓商业写字楼地块占地面积小，中等体量、密度大，产品多元，住宅物业舒适度高；经济指标地块现状交通条件项目区位发展规划开发商背景项目本体炣项目地块南侧为长江道，车东侧为宝利长江道 项目，现阶段已进 入施工期；北侧一片老的居民 区,品质差西侧一片老的居民区地块外轮廓呈1字型，东西侧居住区陈旧，南侧城市界面良好，项 目自身高度将成为未来区域的地标；地块内部交通组织困难； 地块价值 •城市中心区位，配套成熟度高 •地块平整、边界整齐，拆 迁少开发难点 •项目周边道路除长江道外 均比较狭小，交通组织不 便 •地块规模相对较小，包含 4种物业类型，开发顺序操 作难度较大 •用地东、北侧有菜市场和 老旧社区、企业，形象欠 佳经济指标地块现状交通条件项目区位发展规划开发商背景项目本体流量大北kmkm本案Ø 距外环线约6公里Ø 距天津东站约10公里周边干道：毗邻长江道、南风路、南开 三马路、南开六马路等城市 交通干道；公交线路：3、609、646、858、905等东南半环两横两纵三条联络线1.71.43.1km南京路延长线，交通快捷、多维交通、出行便利，毗邻地铁1号线 海光寺站，可达性强；西北半环Ø 距滨海机场约30公里公交线路可直接到达地块；轨道交通：经济指标地块现状交通条件项目区位发展规划开发商背景项目本体炣地铁一号线海光寺站点交通条件发展规划开发商背景1234789 3本 案南开区“六区三带”发展规划Ø 1、以老城厢、古文化街海河楼商贸区为中心的民俗文化旅游商贸区Ø 2、西南角、三马路（南京路、南门外大街、长江道东部）地区的商业商务区Ø 3、建成政策区为基础的高新技术产业区Ø 4、建成西营门外地区的生产资料物流（市场群）、都市工业区Ø 5、建成天塔、水上公园地区的都市旅游商业区Ø 6、建成天津体育馆、奥林匹克体育场地区的健身会展服务区Ø 7、打造南马路、黄河道标志路Ø 8、长江道汽车贸易街Ø 9、鞍山西道科贸街文化科贸/民俗旅游/商务商贸/汽车产业等四大支撑彰显区域成熟 品质与片区价值标杆经济指标地块现状项目区位项目本体炣56开发商背景ppp国家一级房地产开发资质 2009年全国地产销售20强融侨集团，由著名爱国华侨林文镜先生1989年创办于福州，是一家以房地产开发为核心，集房地 产开发、物业管理、温矿泉开发、商业、教育、酒店等为一体，全国知名的海外侨企，中国人居推进者。
为居者着想，为后代留鉴唯有以人为本的胸怀，才能攀登产业的巅峰起源于福建，有国际背景，开发经验丰富、产品打造能力强，在 天津缺乏知名度，在高端产品开发方面具有丰富经验pp国家地产业最高奖——广厦奖中国百亿房地产企业交通条件发展规划经济指标地块现状项目区位项目本体炣1989年2005年2000年 “西部开发，重庆先行” 融侨异地扩张第一步融侨进入天津、苏州……战略新蓝图“在全国全力拓展”05年成立西安公司、武汉公司07年南京公司、合肥公司……2009年发轫于福建福州 “了解福州，便知融侨” “在福州每5人就有1人是融侨的业主”立足 ——城市运营商08年进驻北京、上海……福州成功运营经验 + 深入各地人文土壤融侨21年发展历程，稳健、步步为营开发商背景项目本体发展 ——异地战略扩张 ——成功在大中城市布点延续 —携人居理想/筑百年事业21年，跨越10座城市，成就50万家庭的尚品生活交通条件发展规划经济指标地块现状项目区位项目本体p 区域：三大居住板块，城市高附加值区域；p 指标：中等体量、较高容积率混合社区；p 产品：住宅纯粹，搭配公寓组合，城市高端社区；p 交通：南京路延长线，出行便利，但有一定噪音影响；p 规划:文化科贸/民俗旅游/商务商贸/汽车产业等四大产业规划中心；p 融侨: 全国知名的海外侨企，中国人居推进者，中国百亿房地产企业伟业对于项目理解：3-产品 住宅纯粹4-品牌 知名度高VS 公寓让社区的居住呈现混合形态VS 在天津影响力较弱本体条件项目主要矛盾点——1-地段 地处成熟市区 VS 处在南京路和老城厢的尴尬夹缝中2-交通 公交地铁密集 VS 道路拥堵，噪音影响严重寻找项目核心价值点长江道南京路CID 中央信息区CRD 中央商业区CBD地块属性地块属性一：南京路延长线炣中央商务区问题一：南京路是天津最重要的商务、商业街区，各种商业、酒店、写字楼林立，把全天津的能量 聚积于此，定位于南京路沿线是否是本案的价值点？地块属性地块属性二：项目周边教育资源丰富，汇集了天津最高学府天津炣大学和南开大学，中小学品质在市区内属于中等偏上水平；1.南开中学 2.育红中学 3.50中学 4.南大附中 5.25中学 6.爱华外国语中学26 21 17 25 11 16 5 品质相对较好的小学： 14.南大附小 24 10 18 23 15.卧龙里小学 15 6 16 29 p 南开小学 16.南开中心小学 302017.五马路小学 18.义兴里小学 19.风湖里小学 27 20.第一幼儿园 12 21.第五幼儿园14 品质相对较好的中学： 23.三八幼儿园 24.24幼儿园 25.22幼儿园 26.18幼儿园 27.天津大学 28.南开大学 区 30.天津中医学院端客户认同，从中脱颖而出呢？长治里小 第二商沿街汽贸长 学 学校 业 江业 二十五 学海 光 寺 商 圈小市场沿 街 商 业沿街广开商圈南开中 学育红中 学五马路小 学商业义兴里小市美术学 校 商业商业南丰中学华山医院本 案丽人女子 道中医院沿街 商区域商业：p海光寺商圈p南京路商圈pp广开商圈长江道商业带周边产业带距离项目尚有 一定距离，对项目干扰较 小，且区域内商业配套丰 富，生活便捷。
地块属性地块属性三：临近海光寺商圈，共享南京路沿线商圈效能，生 活便利；尩学 南开小学问题三：成熟的商圈、完善的配套、交通使得本案所处区域生活便捷，使得整体广开片区居住氛围浓郁；本案是个综合体项目，其中写字楼已被回购，应该采用怎样的调性来使得居住产品与周边 环境氛围更加融合呢？高科技产业园南 京 路鞍山道 卫 津 路南开政府机关区长江道汽车产业带高等学府区p 南市、长江道、科技园产业区人群：商务商 贸人群、技术人员；p 南京路、卫津路、鞍山道写字楼人群：商务 人士、白领；p 黄河道政府机关片区、鞍山道学府片区：南 开区各政府机关单位、院校学府、医疗单 位；地块属性 地块属性四：多片区中心区位，产业人群、商贸 人群、公务员人群、商务人群众多；南市五金、文化商贸区炣问题四：本案地块处于众多属性片区中心，产业人群、商贸人群、公务员人群、商务人群均可成为本 项目地缘客群；本案如何从不同客群中找出共性价值点从而吸引到目标客群呢？1-南京路延长线2-教育片区资源3-居住氛围浓郁4-地缘客群共性VS 缺少距离尺度适宜的宜居社区VS 孟母择邻PK孟母择校VS 人文社区氛围VS 向往高品质、高品味生活地块属性地块属性价值提炼——印象南开价值提炼＆＆海淀剑桥南开国 内南开国 外价值提炼Ø 周恩来：“我是爱南开的”。
Ø 吴大猷：著名物理学家吴大猷在南开中学读书 4 年，在南开大学读书任教 6 年他说：这 10 年 是我“性格、习惯的形成，求学基础的训练的重要时期”，“这十年决定了我这一生的为人和工 作”Ø 陈省身：我最美好的年华是在南开度过的Ø 舍：知中 开国者，必知南Ø 梁启超：假使全国学校悉如南开，则成中国之大幸如果说老城厢、三岔河口代表的是天津起源的民俗文化的话，那么以南开大学、天津大学、师范大学Ø 表 则 的培养和 代文 我 生是同南开曹禺：我 的南 不了南 区等高等学府为代 永远忘开高教开对我是天津近教育，化的一发源地联系在一起的VS 人文社区现氛围居人文住区1-南京路延长线2-教育片区资源3-居住氛围浓郁4-地缘客群共性价值提炼地块属性价值提炼——核心商度 的 花园文化城市中的 洼地文化VS 缺少距离尺业区适宜的宜居社区VS 孟母择邻PK孟母择校代宜VS 向往高品质圈层高品味生活化 、 的身份文 标签炣一个代表一种氛围一类人群南开大学教育氛围文化高知人群文化图腾社会特征精神上层建筑项目定位南开文化地图炣高等教育文化南开是有文化的片区，这里有鼓楼、有南市、有古文化街，这里是天津本土文化 的发源地；这里更有天津最好的学府，是天津市人口文化素质最高的地区！，融 侨进入南开有责任引领一种新的居住文化——做有学问的建筑！南开区 倡导文化人文生活 第一建筑营销定位客户定位南开高干 政府机关高科 高等学府高知 教师、医生高管 白领精英高工 高新产业技术人员高薪 商贸人士、私营业主轜案名及推广语 融侨·锦程推广语：人文大宅，今日城献！案名及推广语 融城·康侨推广语：让建筑承载文化！论 证论 证Part2 项目高端定位支撑融侨项目宏观预期房地产市场 发展态势预测政策支撑环境支撑市场条件南开区房地产 市场情况供需条件支撑供需关系供需状况分析客户支撑客户条件目标客户分析 案例借鉴炣第一季度第二季度第三季度第四季度用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
Ø 1月9日：住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学发展观，做好今年住房和城乡 建设工作》的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作Ø 4月24日：住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题 专项工作电视会议在京召开 Ø 5月25日：最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问 题的解 释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 Ø 5月27日：国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性 住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30% Ø 6月10日：国土资源部强调，“小产权房”是违法建筑，它违反土地管理法律，违反城乡规划、 建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为Ø 9月10日：国土资源部下发《关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通知》，要 求确保已批建设用地及时形成供地条件，保障扩内需、保增长、调结构用地的供应Ø 12月7日：中央经济工作会议提出“增加普通商品住房供给，支持。