土地增值税清算工作中的难点及其对策建议 土地增值税清算工作中的难点及其对策建议 来源：镇江市扬中地方税务局 时间：2022年11月18日近几年，虽然国家税务总局相继出台了加强土地增值税征管的政策文件，对清算条件、收入确认、本钱费用和扣除等方面都出台了较为明确的规定，但由于土地增值税征管具有较强的专业性、针对性，目前税务法规和行业相关估价标准对土地增值税纳税评估理论和方法等阐述都不甚详尽，评估中由于概念、方法等方面的不准确因素给土地增值税评估带来了诸多不便，甚至会干脆对税收征管造成影响通过房地产企业土地增值税清算过程中，我们对清算开发工程的收入、本钱、费用等方面进展的深化细致审核，发觉并归纳了一些带有普遍性或特别性的问题，值得我们提出并予以进一步探讨和商榷现结合我市土地增值税清算过程中的详细难点状况及其做法和启示整理汇总概述如下，仅供参考一、转让销售收入明显不合理低价确实认与调整问题对房地产企业的销售状况，我们在清算中进展了谨慎分析、界定，并依据《征管法》的有关规定进展适当地调整如房地产开发公司将开发的房产低价卖给股东，假设遵照“按纳税人最近时期发生的同类应税劳务的平均价格核定”或者遵照“按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定”进展调整，都难于在本市房地产市场无此类型房价销售可比，所以暂无法按此来确定市价，况且转让定价偏高，纳税人也无法承受，考虑一再，因此我们在不违反政策最低原那么底线的状况下，力求尝试，无限接近，此时可以遵照以下公式核定计税价格：计税价格=营业本钱或工程本钱×〔1＋本钱利润率〕÷〔1-营业税税率〕同时兼顾市价，两者因素综合考虑进展重新调整定价。
目前，税务部门为了幸免税收流失，在进展土地增值税清算时须要界定销售收入特殊是房地产开发公司将其开发的房产卖给股东个人及其子女是否存在销售价格明显偏低又无正值理由而如何进展合理调整的状况但在现有的土地增值税政策中尚没有规定“价格明显偏低”的详细界定标准，也未对“正值理由”明确相应的范围？此外，截至目前为止，税务部门在确认企业的明显不合理低价行为后又该如何进展收入调整，也无详细操作方法由此建议：1、加强部门协作协作，信息共享应充分利用财政、税务、建立、物价等相关部门驾驭的信息，联合确定本地区范围内不同地段、不同类型、不同楼层、不同开发产品的最低销售价格，作为营业税、土地增值税、企业所得税与契税的最低计税依据，也以此为标准来衡量企业房产销售价格是否明显偏低2、何谓“正值理由”，有待明确并细化规定以利于基层操作执行对于“正值理由”的范围，在执行过程中能否可以明确为以下理由：一是促销手段；二是商品质量有瑕疵；三是地理位置、采光和风水不佳；四是滞销压库影响资金周转；但这些标准也应依据房地产市场的改变刚好进展合理调整，才能既幸免税收流失，又爱护纳税人合法权益不受损害二、有关出让金扣除问题企业在支付土地出让金时取得的票证上也起先趋于标准，金额比拟简单确定，但随之也出现了因未能完成土地折迁或平整等特别缘由，房地产企业欠国土部门的出让金，或者政府返还或补偿一局部款项的现象。
欠交的出让金不得扣除，但是以后交了，又如何处理？此外出让金返还补贴的款项是应当作为补贴或返还计入收入总额还是应冲减土地本钱？计算方法的不同干脆将影响到最终土地增值税的应缴税款金额对于这类因征用土地而取得的返还或补偿款项，在清算土地增值税时应细化规定冲减房地产开发企业账面的土地本钱，而不应作为补贴收入一次性计入企业收入总额，这样处理对于土地增值税清算影响很大三、有关建筑工程造价问题建筑材料市场管理又比拟混乱，现金交易居多，税务人员核实的难度很大，税务部门也没有足够的依据去调整针对此种状况建议：在工程造价的核实方面应当引入中介机构审核机制，由税务部门托付有资质的中介机构对房地产开发企业的建筑施工本钱进展全面审核，并出具工程造价的审计报告书作为税务部门进展土地增值税清算的参考依据对于房地产开发企业报送的相关本钱资料不全或不实的，依照国税发［2006］187号文件规定，可以参照当地建立工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋构造、用途、区位等因素，核定局部开发本钱的单位面积金额标准，详细方法由省级税务机关确定四、有关开发费用确实认问题依据相关规定，对于房地产开发、销售过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出，有两种计算扣除的方法：一是开发费用＝允许扣除的利息支出＋〔取得土地运用权支付的金额＋房地产开发本钱〕×5%；二是开发费用＝〔取得土地运用权支付的金额＋房地产开发本钱〕×10%。
在实际清算过程中，这两种方法计算得出的结果经常存在差距如该房地产开发公司利息支出160万，其他房地产开发费用为133万，但是遵照纳税人不能按转让房地产工程计算分摊利息支出或不能供应金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：〔取得土地运用权所支付的金额＋房地产开发本钱〕×10%以内扣除规定就是1077万元，两者差距很大要是遵照293万元计算，考虑到纳税人利息支出没有政策依据，又不符合扣除要求，对于房地产其他开发费用，企业的说明也有核算不清之异议，所以在清算过程中我们只好遵照1077万元予以扣除其房地产开发费用针对此种状况，为了促使房地产企业加强本钱费用会计核算，应当在企业会计有关房地产开发费用账面核算金额和〔取得土地运用权所支付的金额＋房地产开发本钱〕×10%以内两个不同值根底上取一个最低值进展扣除，只有这样才能促使房地产企业关注并加强房地产开发费用的会计核算精确性和标准性五、有关房地产企业各开发工程间已缴土地增值税核算归集问题在企业清算过程中，有关清算的房地产企业工程所预缴的土地增值税，我们发觉企业在预缴时有不能遵照工程进展归集的状况，由此就会导致清算工程已缴土地增值税核实不清的状况发生，所以在此建议房地产企业有多个房地产工程开发的，必须要遵照工程归集预缴的土地增值税，以幸免在清算环节已经预缴的各工程间土地增值税无法核实不清而无法确定。
六、营业用房和商品房本钱费用归集问题在房地产土地增值税清算中，有关营业用房和商品房之间本钱费用如何合理进展归集？对于主管税务机关遵照面积进展归集确定这两者间的本钱费用时，企业存在异议，房地产公司认为按面积来确定分摊营业用房和商品房的本钱费用有失公允，因为营业用房层高比商品房高，所以其本钱费用单价应当高于商品房，但是假如税务机关不分实际状况，统一遵照面积来分摊本钱费用，势必导致营业用房所分摊的本钱费用低，由此造成营业用房增值额高，干脆导致营业用房的土地增值税税负偏高的状况但是相对来说，商品房所分摊的本钱费用高，增值额根本大多出现负数的状况由此建议：能否对于营业用房考虑层高系数，对于房地产公司开发的营业用房实际层高状况遵照1.5－1.8的系数及其面积适当多分摊一些本钱费用？以确保房地产企业营业用房和商品房就本钱费用工程按面积分摊计入各自本钱费用时趋于更公允、合理一些？这有待上级机关依据实际状况制定相对应的税收政策予以明确，以便基层在房地产工程涉及商品房和营业用房土地增值税清算时更好操作七、土地增值税清算审核复查工作中得到的启示1、搞好日常管理通过对该户的清算案例我们发觉，在日常征管中要刚好驾驭房地产企业的根本状况，了解房地产企业的经营状况，也要注意与同期税款比拟，从中发觉相关疑点，同时要实地调查，驾驭工程的真实状况。
对企业的各个数据指标相互之间的关系进展深化分析，从中发觉可能存在的异样状况，实施重点审核作为房地产企业的税管员，要刚好深化企业，加大巡查力度，驾驭企业动态，建立房地产管理电子台账，包括企业的房产开发工程、销售、盈利、纳税状况，开展动向，促进企业供应各类涉税数据的刚好、精确和有效，以确保税收数据质量，提升数据的可利用价值2、优化纳税效劳，降低企业涉税风险和本钱在日常的税收征管中，还须要建立与房地产企业间的干脆沟通渠道，留意持之以恒的税法传播，加强与房地产企业的沟通沟通，回应房地产企业诉求，使房地产企业会计刚好了解并驾驭各项税收政策，不断提高纳税人的纳税意识和办税水平，协助房地产企业建立税收风险限制机制，以有效幸免因房地产企业财务人员对税收政策相识缺乏而导致涉税风险和本钱的增加3、标准土地增值税清算审核要通过进一步标准土地增值税清算审核管理，提高土地增值税清算审核的案头分析水平，充分发挥其应对税收风险的重要作用，与此同时通过加强培训，提高土地增值税清算审核综合应用风险指标、案例模型等工具开展土地增值税清算审核的实力；土地增值税清算审核处理上，要综合配套运用纳税、风险提示、纳税人自我修正、约谈说明、税收核定、反避税、稽查等递进措施，进一步标准土地增值税清算审核的处理方式。
4、加强督导检查，建立问责机制建立考核问责机制的要求，把土地增值税清算工作列入年度考核内容，对清算工作开展状况和清算质量提出详细要求，同时依据《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》〔国税函〔2022〕318号〕的要求，对清算工作开展状况进展有力的督导复查，踊跃推动土地增值税清算，提高土地增值税征管水平 〔孙玉、陈来娣〕本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第7页 共7页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页。