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1、案例分析,经验借鉴和启示,旧厂房改造概述,旧厂房改造概述,案例分析,经验借鉴和启示,旧厂房产生背景,社会发展、产业结构调整遗等原因致使旧厂房闲置、废弃,旧厂房产生背景： 随着城市化发展脚步加快和产业结构的调整，许多大中城市中心区的域部分工厂由于产业转型，扩大再生产，效益不佳，环境污染等因素，纷纷退出主城搬迁郊区，厂房、仓库留在了城区。 随着时间的推移，这些失去功能的旧厂房、仓库，逐渐沦为废弃、空置的老旧厂房，却占据着城市的中心位置。,旧厂房改造动因,旧厂房占据城市中心位置，改造再利用势在必行,改造动因可归结为以下5点： 厂房企业的自身发展：随着企业规模的发展或企业产业的转型，原有的厂房规模已不
2、能满足企业的生产需求，或企业已不再需要此厂房，只好将厂房进行改造实现再利用； 城市规划：很多厂房占据着城市商业中心，但涉及环境污染、噪音污染等与城市发展、规划格格不入，只能进行搬迁或改造再利用； 产业升级：与过去工业强国的时代相比，现在的产业提倡结构多元化、平衡化发展，产业的升级和调整必定剩余出很多工业厂房，这些厂房只有进行功能改造才能适应产业的转型和升级； 修旧如旧的建筑保护：每个厂房都有自己的历史，承载了一个企业或是一个时代的发展，在建筑风格和历史故事上都是值得保留和延续的，因此为了保护这些旧厂房，改造再利用不失为一举两得的方法； 个性化办公需求的崛起（SOHOLOFT）：现在越来越多的人
3、不拘于方方正正的写字楼办公了，个性化的办公需求如：SOHOLOFT逐渐成为一种趋势，恰好旧厂房独特的钢筋铁骨改造后能契合了这种办公需求。,旧厂房改造动因：旧厂房虽然废弃、闲置，却占据着城市的重要位置，使得改造势在必行。,旧厂房改造方向,废旧厂房的保护、改造再利用是历史背景下的文化创新,旧厂房改造方向：为创意产业服务的办公室、商铺等商业为主，旅馆、博物馆、体育馆为辅。,办公室：文创产业办公室，接近4A写字楼标准； 商铺：民俗、创意商品、艺术品、收藏品销售展示； 旅馆：星级酒店标准或特色主题旅馆方向打造； 博物馆：历史文物的保护和展览； 体育馆：超大空间的有效利用。 更多的旧厂房改造不拘于一种形式
4、，而是多种形式相结合，比如既有办公又馆店、体育休闲，展览馆等。既满足办公功能同时具备旅游休闲功能。 旧厂房、仓库改造成商业，发展商业、文创产业,对于工业建筑遗产的保护、再利用和对历史文化、工业文明的延续有重要意义。,旧厂房改造概述,案例分析,经验借鉴和启示,上海红坊,上海8号桥,上海田子坊,上海田子坊简介,昔日的旧厂房，今日的创意产业园、商业居住街区,在历史痕迹上开发创意，在创意文化中拓展功能,田子坊简介： 田子坊是老街、旧厂房、里弄居民区发展为中国最佳创意产业园之一，上海典型的为数不多的原生态石库门建筑，位于原法租界和华人居住区，是工业区和商业居住街区的过渡地带。,上海田子坊简介,昔日的旧厂
5、房，今日的创意产业园、商业居住街区,原先田子坊有许多工业厂房，现在已经全部置换成创意产业,上海田子坊外立面,富有艺术感的外观，汇聚了国内外众多创意工作室,在老建筑基础上，无大面积进行更新的，但商家自发的从立面、窗、墙、屋顶进行创意改造，充满艺术感。,在5000平方米内引进了10个国家与地区的艺术人群，他们在这里设立了设计室、工作室。若厂门前有10根旗杆上飘着10面不同国家的旗子，象在开一个小型的国际艺术博览会。,上海田子坊外立面,商业、住宅、办公融入了浓浓的艺术和时尚感,商业、住宅、办公融于一体。 特色商业打造，让老旧的区域融入较强时尚感。 田子坊入驻的艺术品，工艺品商店已有40余家，入驻的工
6、作室、设计室有20余家,上海田子坊打造成效,上海的SOHO、视觉产业的“硅谷”,打造成效：,上海红坊,上海8号桥,上海田子坊,上海红坊简介,老旧厂房变艺术创业园,上海红坊老旧厂房变艺术创业园 项目情况：红坊国际公共文化艺术社区坐落于淮海西路570号，处于商业中心区，前身为上钢十厂内冷轧钢厂旧址，建筑面积近4万平米，5000平米绿化面积。,上海红坊业态规划,商务办公、大型展厅和休闲餐饮为一体,整体规划：红坊商务中心分为总建筑面积18000平方米，商务办公面积11000平方米。项目内另有2600平方米大型展示厅、1400平方米画廊和2000平方米酒吧、咖啡厅、西餐厅等休闲场所及1000平方米手工作
7、坊。,上海红坊项目特色,以上海城市雕塑艺术中心为主体的综合文化中心,项目特色：利用老工业建筑的钢筋铁骨，红坊将厂房的高大空间、框架结构等特点与现代建筑艺术相结合，既传承了老建筑与生俱来的历史肌理，保护其原生态感，又作通风、安全、和谐的细节处理，使新旧空间互相结合、流动、自然过度，打造成为了一个综合文化中心，以上海城市雕塑艺术中心为主体，并有多功能会议区、大型活动及艺术展览场馆、多功能创意场地等灵活的空间应用。,艺术广场,雕塑艺术中心,厂房改造办公,厂房改造为办公和展厅,休闲区域打造,现代化办公改造,上海红坊4A写字楼标准,旧厂房改造4A写字楼，专业化管理,打造标准：中央监控、红外线警报、消防系
8、统等一系列智能化办公设施应有尽有，中央温控、智能化楼宇、环保设施，实现信息收集、整合、发布的即时化，达到4A写字楼水准。 打造创意：公共区域和局部办公区域顶楼采用全透明玻璃屋顶，以营造一种通透阳光的效果。供暖系统和保温系统使用法国节能新型材料。 管理服务：专业商务管理服务，营造工作、休闲、生活的舒适化。,4A写字楼打造标准:,上海红坊打造成效,较高租金，显著社会效益,打造成效:,租金对比： 上海甲级写字楼平均日租金为人民币7.5元/（225元/.月）； 红坊办公租金4-7元/ （120-210元/.月） ； 商铺12-14元/，接近甲级商业商务租金水平。 社会效益： 保护工业历史建筑，资源整合
9、再利用； 促进创意产业的发展，增加就业人数； 提升区域商业氛围，促进配套商业、物业等发展，提升周边物业价值； 增加政府税收收入，促进经济发展。,上海红坊,上海8号桥,上海田子坊,上海8号桥简介,上海汽车制动器厂的8栋老厂房蜕变特色创意园区,基本信息：位于上海市中心城区，占地7000多平方米，总建筑面积12000平方米。园区由20世纪70年代所建造的上海汽车制动器厂的8栋老厂房改造而成。,老厂房到工业创意园,上海8号桥改造前后,新旧对比，工业厂房和时尚创意园的对比,改造特点： 以保护整体建筑格局为基础 内部注重空间设计利用 外部注重形象创意、公共区域打造,厂房入口广场设计理念,厂房内部空间创意改
10、造,外立面玻璃，创意墙壁设计,项目打造前后对比图：,上海8号桥改造前后,新旧对比，工业厂房和时尚创意园的对比,现代时尚元素与历史建筑融合,多层建筑改创意写字楼,桥廊建筑的创新增设，寄寓8号桥命名内涵,上海8号桥软件特色,用文化塑造产业生命力,创 意： 8号桥内汇集了与创意相关的各行各业，并且不断发展，衍生。同时无论是建筑设计，园区规划还是活动策划，始终创造着最新的创意园区模式，把创意行业进行完美嫁接。,科 技： 区内拥有高科技硬件与软件设施。它可以实现信息收集、整合、发布以及园区对内管理、对外服务等一系列应用功能，实现全信息化覆盖，为在此工作的人们创造更方便，更高效率的服务。,时 尚： 8号桥
11、同时赋予我们与众不同的时尚理念。最IN、最热的派对活动每个月都会在这里举行。原创、优秀的艺术作品都会在这里展出。张扬着不失本色，含蓄却又保存着独特的个性，传统与现代的结合。,风 韵： 旧工业厂房经过新的设计和模式改造，注入时尚、创意的元素，保留的旧厂房现已成为现代城市景观的新景象。号桥的命名也有其特别意义：形象上每一座建筑物都有天桥相连；内涵上，它是连接国内外各创意咨询专业服务团队的沟通之桥。8号桥的建筑设计素材取自于建国中路的城市元素，通透的玻璃外墙体充分满足创意人士视觉空间的创意需求。,上海8号桥外立面,时尚、创意办公中心,具有时尚艺术感立面、 整体造形建筑设计。,上海8号桥内部,内外部设
12、置时尚，艺术感极强,厂房式开放、半开放办公环境环境，每间公司都能拥有自己的展示面，增大创意展示空间和采光性。,木制墙、小树、雕塑、咖啡座时尚休闲艺术感。,上海8号桥文化推广,定期举办各类创意活动，有效进行品牌推广,运营管理：定期举办各种创意活动及展示会，逐渐形成为广告拍摄、发布会，媒体见面会、文化交流会、慈善晚会等综艺活动举办场所，有效的推进8号桥品牌提升。,每月举办最IN、最热的派对活动及原创、优秀的艺术作品展。,汽车发布会,高尔夫改装大赛,知名广告拍摄,Kanebo佳丽宝瑞丽第7届封面女孩大赛,知名品牌媒体见面会,上海8号桥打造成效,知名创意产业、影视拍摄、产品展示、综合活动举办场地,租金
13、：日租金达6元/平方米，相当于接近上海甲级写字楼平均租金标准。,效益： 开创和促进创意产业发展，增加就业人口； 带动创意产业链的发展，提升区域物业价值， 促进经济发展，增加政府财政收入； 提升城市形象和品味。,入住业态：入驻率已达到100，其中80为办公楼出租，20为餐饮、休闲等配套服务，汇集了来自国内外的各类知名创意、艺术、时尚类企业，业态包括建筑设计、设计咨询、影业制作、时尚商铺、休闲餐饮标。对入驻商业进行严格筛选。,打造成效:,旧厂房改造概述,案例分析,经验借鉴和启示,经验借鉴和启示,区位优越的老旧厂房蜕变创意产业,总结：项目均是老旧产房改商业，规模不大；位于市核心或次核心商业区，区位优
14、越；定位以创意产业园为主。,经验借鉴和启示,创意产业为主，租金接近上海甲级写字楼,总结：建筑内外富有艺术感，内部现代化办公设备，装潢时尚有特色；以创意产业为主，其他业态和配套服务为辅；休闲、创意办公环境，汇集国内外创意公司，租金均接近上海甲级写字楼标准；前期均得到政府扶持。,经验借鉴和启示,重视市场需求，明确定位，灵活借鉴,借鉴和启示：旧厂房改造成商业项目。首先考虑项目区位，是否保障客流量和交通便利性。其次，明确市场定位，契合市场需求、细分客群。再调整业态组合，配称市场定位。最后考虑建筑外面、公共区域和室内等改造，融入更多创意、现代元素。运营管理过程中可争取政府支持，既要保障收益又要可持续发展。 综述：旧厂房改造应因地制宜，了解市场需求，灵活借鉴经验，为工业厂房融入更多时尚、创意和现代化等特色元素，使其重现生机。,谢谢！,
