农村土地流转资料

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1、农村社会学,主讲教师：王荷英 湘潭大学社会学,“土地实现流转后也能产出黄金。” 李克强在江苏考察时提出,“下一步改革要好好研究土地流转等问题。” 习近平在湖北考察时提出,第四节 农村土地流转,一、什么是农村土地流转,土地流转,广义：集体土地所有权的国家征用、集体建设用地流转、土地承包经营权流转,狭义：主要是指农村土地使用权即土地承包经营权的流转。,根据农村土地承包法，农村土地承包经营权流转是指在取得农村土地承包经营权的前提下，在不改变农村土地所有权权属性质和主体种类以及农村土地农业用途的基础上，原承包方依法将土地承包经营权或分离出来的部分权能转移给他人的行为。,农村集体土地按照用途可以分为农业

2、用地（农村土地承包经营权）、宅基地（宅基地使用权）、其它农村建设用地（农村建设用地使用权）及农村未开发利用土地。 根据现有法律规定，我国土地所有权不能流转，农村土地流转实质上是指土地利用权利的流转，包括土地承包经营权、宅基地使用权、村镇建设用地使用权三类用益物权的流转。,人们在认识和理解上存在较大差异。不少学者在研究集体土地使用权流转问题时未区分建设用地和农业用地，对集体土地使用权流转的客体和主体都作了扩大理解。 “农用地流转”概念是指在土地承包经营权有效存在且不改变土地所有权性质和土地农业用途的前提下，经平等协商，享有土地承包经营权的集体经济组织的农户依法自愿将土地承包经营权采取转包、出租、

3、互换、转让、人股等方式流转给受让方并获得收益的行为。,农村集体建设用地流转,流转形式：,流转价格：,包括出让、转让、出租、转租、作价(出资)入股、联营、抵押等。,出让、出租不得低于最低价，出让价格不得低于同区域、 同类别国有土地使用权基准地价的30%,流转期限：,商业用地40年，工业用地50年,指符合土地利用总体规划、城市(镇)规划或村庄集镇规划， 权属合法、界址清楚，已经依法批准为建设用地的集体所有土地。,何谓集体建设用地？,二、农村土地流转的动因及必要性,1.我国现有土地制度的局限性 第一，影响了农村规模化进程，阻碍了生产力水平提升 第二，影响了农业的国际竞争力 第三，影响了农业的科学发展

4、 2.农民工的出现导致土地撂荒,1984年中央1号文件首次提出允许农户经集体同意可以转包承包地给种田能手。 1993年中央11号文件提出允许农户在坚持土地集体所有和不改变土地用途的前提下转让土地使用权。 1998年党的十五届三中全会提出“土地使用权的合理流转，要坚持自愿、有偿的原则依法进行”。 2001年的中央18号文件关于做好农户承包地使用权流转工作的通知系统地提出了土地承包经营权流转政策，对土地承包经营权流转进行了规范。 2002年颁布的农村土地承包法，把土地承包经营权流转政策上升为法律。 2003年，中华人民共和国农村土地承包法 以国家层面承认了农村土地承包经营制度，确定耕地的承包期为3

5、0年，草地的承包期为30-50年，林地承包期为30-70年，特殊林地承包期经国务院林业行政主管部门可延长。,2005年，农村土地承包经营权流转管理办法确定承包方对土地有自主的使用权、收益权、流转权并有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的形式，并规定土地承包经营权流转的形式。 2007年实施的物权法，明确了土地承包经营权的用益物权性质，进一步完善了土地承包经营权流转的规定。 2008年10月，十七届三中全会：“建立健全土地承包经营权流转市场”， 系统完整地提出了土地承包经营权流转政策。至此，农村土地承包经营权流转的政策体系基本形成。 2012年12月31日，中共中央国务院关于加快发展现代

6、农业 进一步增强农村发展活力的若干意见。文件以创新农村经营体制机制为主线，要求着力构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系。文件要求，加快培育新型农业经营主体，加大对联户经营、专业大户、家庭农场、农民合作社等扶持力度。比如，加大农业补贴力度时就要求向专业大户、家庭农场、农民合作社等新型生产经营主体倾斜；加大新型生产经营主体信贷支持力度。在土地政策方面，一号文件提出，要健全农村土地承包经营权登记制度，扩大登记试点范围，用5年的时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作。,2014年11月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的

7、意见 ,16.2015年2月1日，关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见正式公布。这是自2004年以来，中央一号文件连续12次锁定“三农”。,三、农村土地流转的方式,黄金模式“保底收益+参股分红”的土地入股模式 具体做法： 一是整组型，村民小组全组将土地全部流转给土地股份合作社时间不少于10年的，其收益标准为每年每亩1100元或600斤晒干扬净的粳稻，农户可根据每个年度稻谷实价来进行选择。 二是园区型，在一个组或者几个组范围内，连片建设优质粮产业园区或制种、育秧基地的，凡流入园区内的土地不少于10年的，收益标准为每年1000元或者550斤稻。 三是片区型，在一个组有多家农户流出土地连

8、片达20亩以上，时间不少于10年的，其收益标准为每年每亩600元。 四是零散型，收益标准为每年每亩500元。,土地承包法,第三十三条 土地承包经营权流转应当遵循以下原则 （一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转 （二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途 （三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限 （四）受让方须有农业经营能力 （五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权,比较早的实例：,山东平度：两田制 两田：口粮田和责任田 承包方式：口粮田按人口承包，只完成农业税，实现公平的功能；责任田完成合同定购，实现效率功能（1）按人承包，（2）按劳

9、承包，（3）招标承包。 两田制的推广面曾相当大，1994年全国1/3的村组、1/2的承包地实行了两田制。 变异：“集体”借改革收回农民的承包地，提高租金，进行出租。 1997年中央明令不搞两田制,广东南海：土地股份合作制 背景：城市化进程中土地资源的非农开发收益分配。 做法：按人分配股份，集体收回土地统一配置，农户则按股分享土地非农开发的收益。 疑问：土地股份合作制不是农地制度创新，由于它改变了农地的用途，因而是谋求土地非农化收入的一种制度安排。 山西吕梁:拍卖“四荒” “四荒”：荒山，荒坡，荒沟，荒滩 做法：面向社会公开招标，保留所有权，但经营权的出让一般在50-100年，因而较之于耕地，经

10、营者有更大的自主权利。,北京顺义：集体农场 背景：农业劳动力向二、三产业转移，土地大量撂荒。 做法：集体收回土地，由集体农场承包经营；集体向农户提供低价的口粮供应。 绩效：改善了规模效益，但集体农场经营的成果并不完全取决于农场，集体有大量的投入。 湖南怀化：山地租赁 背景：家庭承包制的缺陷在山地上得到更明显的反映 做法：山地的租赁期长达60年以上，给租赁者更为稳定的预期,崇州市怡顺土地承包经营股份合作社 该合作社于2010年5月成立，位于崇州市桤泉镇生建村，是由生建村3组、8组、12组、14组、20组的22户农户以土地承包经营权入股方式组建的土地股份合作社，入股面积124. 79亩。合作社主要

11、从事粮食作物和经济作物的标准化、规模化、集约化、品牌化经营。 一、组织形式 按照入社自愿、退社自由和利益共享、风险共担的原则，22户农户自愿将确权后的124.97亩承包土地，按0.01亩折成一股，共折股12497股，组建合作社。 合作社制定完善章程，建立健全内部管理制度。按照章程规定，由社员代表大会选举产生了理事会、监事会。理事会和监事会各3人，设理事长1人、监事长1人。 合作社由理事会负责统一组织生产经营，监事会负责对生产经营和财务收支执行情况进行监督。,流转案例：土地股份合作社,二、运行机制 由理事会决定“种什么、如何种”，现种植模式是：大春种粮食（富硒水稻）、小春种经作（特色蔬菜、食用菌

12、等）。 合作社与崇州国储公司签订合同，按照公司质量标准和订单要求组织标准化生产。 合作社通过入社农民的土地承包经营权抵押融资借贷4万元，作为生产经营的启动资金。 由理事会出面聘请崇州国储公司技术员杨复明为生产经理，并与生产经理签订了劳动报酬支付和收益预期协议。按协议约定：2010年大春种植富硒水稻亩产指标为800斤，每亩生产费用控制在510元以内，超产、短产部分分别按50%奖励、赔付。 三、利益联结方式 年终经营纯收入按9：1比例按股分红，即：收入的90%用于土地入股分红，收入的10%作为公积金、风险金和工作经费。,第二种模式：土地股份公司 邛崃市汤营农业有限公司 该公司于 2005年10月成

13、立，位于邛崃市羊安镇汤营村。公司现有股本金构成为：邛崃市兴农投资公司注资190万元（占50%股份），村集体入股土地60亩与823户农户入股承包土地2010亩（共占50%股份）。公司法人代表胡桂全，系汤营村村支部书记。 一、组织形式 2005年，汤营村506户农民在自愿的基础上，以土地承包经营权入股的方式成立了汤营农业有限公司，初期入股土地1060亩。 2007年，公司实行增资扩股，农户以土地承包经营权入股，村集体以土地整理新增的60亩耕地入股，入股农户扩展到823户，入股土地达到2070亩。 公司制定完善章程及财务收支制度，成立股东代表大会，由股东选举产生董事会、监事会。 公司由董事会负责统一

14、组织生产经营，镇财政所监督公司财务，公司实行报帐制，定期公开财务，接受监事会监督。,流转案例：土地股份公司,二、运行机制 公司按照现代企业管理模式进行经营，实施职业经理人管理运行机制，每个项目确定一名项目负责人。 实行产销分离，在用工上全部采用计件制。 固定管理人员不足10人，主要吸纳入股农户、本村村民和周边农户参与公司生产经营。 统一组织生产。目前，2070亩入股土地中，有130亩转租给4个业主发展水产养殖、有400亩转租给1家业主发展中药材生产。其余的土地由公司自行组织种养业生产，兴建有标准化规模猪场（20亩）、蔬菜大棚（60亩）、食用菌大棚（50亩）等。公司的主要生产经营项目有西瓜、时令

15、蔬菜、水稻、生猪等，均实行项目负责制，由职业经理人负责项目管理，按项目核算。 统一产品品牌。公司产品已注册“汤营”牌商标。,统一市场营销。与大型批发市场、批发商、加工龙头企业直接对接，解决了产品营销问题。公司生产的“口口脆”小西瓜，对接成都市水果批发市场，设点进行销售；生产的各种时令蔬菜采取直接进羊安工业园区企业和固定批发商上门收购的方式进行销售；生产的食用菌采取鲜销和初加工结合方式进行销售；养殖的生猪采取同龙头企业建立“保底收购”制度，由生猪龙头企业进行收购。 三、利益连接方式 2008年以前，公司对入股土地实行“保底+分红”，每亩土地保底收入为800斤黄谷，除去保底费用后，公司经营净利润一

16、半留作公司再生产资金，另一半采取按股分红方式分配给入股股东。 2009年起，公司对入股土地不再实行保底，每年经营利润一半留作公司再生产资金，另一半按股分红。,第三种模式：“土地银行” 彭州市磁峰镇皇城农业资源经营合作社 该合作社位于彭州市磁峰镇皇城村，系借用银行经营理念，于2008年12月22日挂牌成立的成都市首家“土地银行”，入社265户，存地（入股）面积965亩，贷地（转出）965亩。 一、组织形式 按照自愿有偿的原则，农民以土地承包经营权“存入”的方式，组建“皇城农业资源经营合作社”。由于是按照银行的经营方式，对土地承包经营权集中进行“存贷”经营，形象称为“土地银行”。 二、运行机制 “土地银行”将农民的土地承包经营权按需求集中“预存”起来，统一贷给有实力的龙头企业或经营大户进行规模经营，发展特色产业。 三、利益联结方式 农民的土地承包经营权一经存入“土地银行”即产生稳定的利息收入，“土地银行”所获利润的50%根据农民存入面积进行二次分红。