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1、太阳城物业管理方案一、 阳城项目概况1. 顺驰太阳城总占地面积151公顷，总建筑面积130万（180万），为110#地、16、25#地，绿化率43.8%，容积率0.89。2. 项目个性特点： 2.1紫玉园都市山林开发面积16.8公顷，建筑面积13万，35栋楼，1314户，延环行路一侧机动车停车位485辆，占44%，12、20号楼地下人防。2.2 蓝山园静语蓝山 开发面积11.7公顷，建筑面积11万，32栋楼，986户，延环行路一侧及13号楼至19号楼楼间设机动车位475个，占53%，在1、11、18、26号楼地下人防为自行车停放处，并在楼间建景观自行车停车场。2.3 紫玉、蓝山建筑特点：a）
2、绿化面积较大，雕塑、小品、休闲长廊、休闲椅较多外保洁工作量大。b） 两个小区都具有一定的水面、栈桥维护运行成本。c） 智能化设施设备人防与技防的结合。d） 楼宇对讲系统；紧急呼叫按钮；电视监控系统；自控道闸；感应线圈；防砸车系统；巡更系统；主动红外线对射探测器；背景音乐；LED电子公告牌；宽带网。e） 成品房维修工作超前介入，使用功能验收程序将做相应调整。3. 项目整体特点对物业管理的要求3.1 突出“城”的概念，公共街区的管理服务3.2 滚动开发，利用已入住小区支持项目销售3.3 各个园的特色通过物业管理服务体现3.4 由于地理位置的原因，尤其项目初期安防压力将非常大4. 业主群体需求分析4
3、.1 已购房业主的情况分析（见顺驰太阳城业主资料分析）4.2 根据业主资料分析、业主调查表及样板间回访情况及业主意见调查表（详见附表1），对太阳城业主群体物业管理服务需求分析：a） 可顺驰品牌，对产品及服务的期望值较高。b） 认可太阳城关于车辆安全等方面的管理措施。c） 对物业基础服务的要求较高，尤其是安全管理及环境管理。d） 针对不同房型、位置、楼层的个性要求较多，如出行时大门的位置，首层小院的绿化，顶层封露台，2、3层装护栏等。e） 关心超市、邮局、银行等整体配套设施的配置情况。f） 希望小区内有一个良好的秩序及生活氛围。g） 社区文化、家政服务需求量较大。h） 认为物业费收费水平较高。二
4、、管理服务的整体设想与策划太阳城位于河东区丽苑居住区，总占地面积296公顷，适度、和谐的全城规划理念，强调社区生活服务设施，室外公共空间，功能区域的合理布置，强调整体系统的规划，与可持续性发展的居住区形成互动，打造集商业、文化、教育、休闲、健康、娱乐于一体的城市社区。城市规划中特别注重了组团形式，便于志趣品味相投、生活习惯相似、工作节奏相同的人群一起生活、安居乐业。针对太阳城物业管理的各个要素，我们展开了市场调研，通过项目的前期介入，深入挖掘设计和开发思路的基础上，在做销售物业服务中对业主进行人员消费结构，服务需求等调查的基础上，仔细分析了项目所具备的各项特点，以及物业管理服务中将面临的难点、
5、重点，确立了此物业管理方案。1. 特色管理模式： 1.1根据本项目房屋建筑特性与购买人群特性（项目整体滚动开发周期较长，独立个体与整体城区相结合、个体生活私密性与整体社区连动性相结合、客户群体庞大、客户需求高低不一等）全方面综合考虑，最终将太阳城的管理模式定位为：1拖N式管理1.2 1拖N式管理模式的内涵：a） 1个综合管理体系，拖动N个管理单元。b） 1个开放城区，拖动N个封闭小区。c） 1种高效、优质服务品质，拖动N种服务项目。d） 1种阳光、健康、休闲生活品质，拖动N种家居生活主题。此模式的确立将使太阳城物业服务与整体开发、设计理念相呼应，产品理念得到延续。2. 针对上述管理模式，物业公
6、司承诺：第一项承诺：形成开放城区特色管理模式，提升顺驰物业品牌的内涵，做超大型社区的物业管理的领导者。第二项承诺：自接管之日起，一年内使太阳城成为天津市物业管理优秀示范住宅小区，两年内成为全国城市物业管理优秀示范小区，成为全国物业管理的示范基地。第三项承诺：使先期接管项目成为使太阳城整体大盘的推动组团，带动后期的销售卖点。3. 四大工作重点 针对太阳城项目特点、客户群分析，我们确定了在太阳城物业管理服务中的四大工作重点： 重点一：开放城区的封闭安全管理。根据太阳城大盘整体滚动开发与各组团的互动性、周遍区域环境较为混乱、房屋建筑风格等客观因素，将安全管理列为物业管理服务的重点。1. 实现大城区有
7、效秩序疏导，保证城区公用道路秩序良好有序。2. 中城区实行分类管理：封闭城区各居住区；开放城区中心城、商业街等，实施个性安全管理。3. 小城区（住宅区内围合组团）实行严格车辆、人员出入管理：机动车禁止入内，非机动车禁止随意停放，禁止外来人员在区内活动。4. 充分利用小区内的智能监控设施，发挥技防优势，人防技防相结合，消灭小区内的监控盲点，提高整体安防系数。重点二：积极开展丰富、优质的特色服务项目。依据太阳城项目特点，业主需求信息（依据物业公司前期座谈会）及物业公司多年的运作经验，确立了特约服务开展项目具体开展项目详见物业服务分类。重点三：发挥规模管理优势，实现资源共享。重点四：重视城区环境管理
8、，展示健康、绿色风貌 太阳城大盘的整体优美、和谐、自然的社区环境，是项目的特色之一，实现寓生活与自然之中的卓越生活品质，形成特色的环保、健康生活方式。1. 在城区内设立环境管理部，实现社区清洁、绿化及环境外观统一管理、综合利用，体现城区环保理念。2. 各小区内、外环境控制相结合，注重城区范围内公用道路（规划红线以外）的清洁维护，为大盘整体形象提供有力支持。3. 重视城区分类管理，实行人车分流、生活区与商业娱乐区分割管理，避免各区域相互污染、相互干扰。4. 实施12小时清洁，24小时保洁服务，实现环境管理24小时监控。5. 使用环保清洁工具、药剂，保证清洁服务零污染。6. 城区绿色维护，保证三季
9、有花，四季常绿。7. 突出大盘水系特色，维持良好水系环境。重点五：利用特色社区文化主题，产生整体互动效应，引发客户资源再生。为了体现太阳城建筑承载生活，倡导休闲、文化、健康的主题，我们将针对小区人文特色定期举办不同形式的社区文化活动。通过活动展示物业形象，提高品牌附加值。增加销售卖点，我们将通过以下措施确定并开展社区文化。社区文化活动项目：1 组织各种旅游、交游。2 提供图书、音像制品交流。3 开设棋、牌活动场地。4 开展各种健康、医疗培训。5 组织健身舞、晨练队。6 邀请有关展览，小型演出队来丰富文娱活动。7 开展球类、健身培训、比赛。8 开展网上游戏攻关竞塞交流会。9 开展诗歌、古汉语交流
10、会、现代文化沙龙、英语角。10 建立老年活动组织，开办老年课堂（夕阳红）。三、太阳城物业管理服务项目分类1.常规性公共服务物业处履行物业管理合同，为全体业主提供的经常服务，是所有辖区内业主都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、细微、优质的服务提供给业主。2.委托性特约服务 我们将以物业专业的服务为业主提供舒适便利的生活环境。3. 经营性多种服务通过向业主提供高效、多样的“贴心”服务，形成太阳城健康、舒适的社区环境，营造一种悠闲、便捷的生活。立足于业主的日常生活细节，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现品质生活的全面性和专业性。特
11、色贴心服务类别编号项目内容热线服务1服务预约2电话留言转达3电话号码查询4各项便民查询保安服务524小时安全保卫6全天候红外线外围防务724小时保安电视监控8住宅室内紧急报警商务服务9代收、发传真10代收、发电子邮件11代收租金12房屋租赁教育服务13代请家教14各类培训班15健康、养身知识讲座生活服务16设立家庭健康档案17代笔18代发信件19代发快件20代售IC卡21代售邮票22代订报纸刊物23代收、发行李托运24代缴话费25代订奶品26代订酒店客房27留言代转达28上门收、送洗衣29电器调试30蚊虫消杀服务31灭鼠服务32代办申请电话33物品寄存（小件）34物品转交35运动场所预订（仅限
12、于物业会馆）特约贴心服务类别编号项目内容保洁服务1家居清洁服务2地板打蜡3家具保养4玻璃清洗5地毯清洗6抽油烟机清洗7空调清洗保健服务8健康体检9家庭看护绿化服务10园林设计11园林绿化12植物代购13植物移植14植物代种植15植物代养护16植物领养17植物租赁生活服务18保姆服务19钟点工服务商务服务20打字装修服务21安装窗帘架、盒22安装晾衣架23小型家电安装24墙面粉刷25供电线路改造26改造地板27改建天花28水管改建租赁服务29常用工具出租30电动工具出租搬运服务31搬家32搬运装修材料33搬运大件物品34清理装修垃圾维修服务35抽油烟机安装36空调安装37电话线移位38电器插座移
13、位39更换插座面板40更换灯泡、灯管41灯具安装42水截门安装43水管更换、维修44更换玻璃45玻璃开孔46维修浴缸、更换配件47维修洗面盆、水箱配件48疏通下水道49维修塑钢门窗配件50更换地砖凡带为物业根据业主需求逐步推出。四、太阳城管理中心的筹建1.人员素质太阳城物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德；认同企业核心价值观”的人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，相互协作，体现团队精神。项目经理：本科以上学历，年龄45岁以下，具有15万平米以上物业管理经验，有亲和力及应变能力，有良好的组织、协调、沟通能力，有敬业精神。经理助理：大专
14、以上学历，年龄35岁以下，具有10万平米以上物业管理经验，有良好的组织、协调、沟通能力，有敬业精神。管理员：大专以上学历，熟知物业管理法规，年龄2530岁，具有一定社会经验，善于沟通，协调能力较强。财务人员：大专以上学历，年龄35岁以下，有物业或房地产行业会计操作经验，有会计师职称。保安主管：中专以上学历，年龄35岁以下，二年以上实际操作经验，能吃苦耐劳，善于沟通，具有良好的团队协作精神。保安员：男性，年龄30岁以下，退伍军人，身体健康，有较强的工作责任心，能吃苦耐劳，善于沟通，具有良好的团队协作精神。维修员（水、电、电梯、智能化）：具有强弱电、水暖、土建、园林绿化、电梯、智能化等方面的专业技能，有上岗证书，专业技术掌握握熟练，有丰富的实际操作经验，沟通能力强，工作认真、踏实。保洁员：男女不限，年龄45岁以下，一年以上工作经验，身体健康，工作责任心强，能吃苦耐捞，有敬业精神。2人员配置（总计： 人）3物资整备3.1 管理用房根据天津市物业管理条例第三十条“按照开发建设住宅总建筑面积的
