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1、广州市城市更新微改造东园小区微改造项目 东园小区微改造项目 可行性研究报告 （修改稿） 广东省轻纺建筑设计院有限公司广东省轻纺建筑设计院有限公司 二一二一九九年年七七月月 广州市城市更新微改造东园小区微改造项目 东园小区微改造项目 可行性研究报告 （修改稿） 广东省轻纺建筑设计院有限公司广东省轻纺建筑设计院有限公司 二一二一九九年年七月七月 广州市城市更新微改造东园小区微改造项目 目录 第一章第一章 总论总论_ 1 1 1.1 项目概况_1 1.2 项目总投资估算及资金筹措_2 1.3 项目实施进度_2 1.4 报告编制范围_3 1.5 报告编制依据_3 第二章第二章 项目背景及建设必要性分析
2、项目背景及建设必要性分析_5 5 2.1 项目背景_5 2.2 项目建设必要性_7 第三章第三章 现状现状分析与建设规模分析与建设规模_ 1111 3.1 现状分析_ 11 3.2 建设内容_ 32 第四章第四章 建设地址和建设条件建设地址和建设条件_ 3434 4.1 场址概况_ 34 4.2 建设条件_ 35 第五章第五章 改造需求及改造方案改造需求及改造方案_ 3737 5.1 设计依据_ 37 5.2 设计原则及项目定位_ 38 5.3 改造目标_ 38 5.4 设计范围及标准_ 39 5.5 建筑本体改造方案_ 46 5.5 公共部分改造方案_ 55 第六章第六章 环境影响分析环境影
3、响分析_ 7171 6.1 编制依据_ 71 6.2 建设地点环境现状_ 71 广州市城市更新微改造东园小区微改造项目 6.3 项目建设和运营对环境的影响_ 72 6.4 环保措施_ 74 6.5 环境影响评价结论_ 79 第七章第七章 节能分析节能分析_ 8080 7.1 相关依据_ 80 7.2 节能设计原则_ 81 7.3 项目能耗分析_ 81 7.4 节能节水措施_ 83 第八章第八章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置_8484 第九章第九章 项目实施筹划项目实施筹划_ 8686 9.1 项目建设管理模式_ 86 9.2 项目实施进度_ 86 9.3 项目运营管理方案_ 8
4、7 第十章第十章 工程招标工程招标_ 8989 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措_9191 11.1 投资估算_ 91 11.2 资金筹措_ 93 第十二章第十二章 社会评价社会评价_ 102102 12.1 社会影响分析_ 102 12.2 项目与所在地区互适性分析_ 103 12.3 项目风险及应对措施_ 104 12.4 社会评价结论_ 105 第十三章第十三章 结论与建议结论与建议_ 106106 13.1 结论_ 106 13.2 建议_ 107 附件附件_ 108108 广州市城市更新微改造东园小区微改造项目 1 第一章 总论 1.1 项目概况 1.1.1 项
5、目名称：东园小区微改造项目； 1.1.2 建设单位：广州市天河区建设工程项目代建局； 1.1.3 项目地址：广州市天河区石牌西路东园小区，东临石牌村，南 邻原光华货运场，西临石牌涌，北临地中海国际酒店。 1.1.4 项目规模及建设内容：项目占地约 3 公顷，现状主要有 22 栋 建筑，44 个梯口，建筑面积约 78000 平方米，建设于上世纪九十年 代，共居住 1037 户；微改造内容： （1）房屋建筑本体改造：包括维修安装楼栋门、维修安装楼栋门对 讲系统，维修安装楼道照明，粉刷楼道，修复公共楼梯，出入口适老 设施及无障碍改造，修复屋面防水层，维修改造楼栋消防设施，规范 整理楼道内“三线”，维
6、修更换楼栋加压水泵，维修、改造、增设屋 顶生活水池水箱，维修、改造、增设楼内排水管道，更换雨水管，清 疏、维修化粪池及排污卧管，维修房屋户外构造构件，外立面整饰共 18 项。 （2）小区公共部分改造：包括维修小区围墙，小区公共三线整治， 维修改造小区室外消防设施， 更换小区排水管网， 疏通小区排水管网， 维修更换小区供水管网，安装小区照明设施，维修小区道路及楼间破 损甬路，规范垃圾收运点设置，安装小区视频监控系统，维修完善人 行安全设施，完善无障碍设施，提升小区绿化，维修安装体育锻炼器 广州市城市更新微改造东园小区微改造项目 2 械，建设小区公共空间，合理配置设置物业用房及公服设施，设置机 动
7、车泊位，建立文化长廊、 宣传栏、电子信息牌等设施，提升小区 环境品质设施，设置快递服务设施，共 20 项。 1.1.6 项目总投资金额：2720.91 万元 1.1.7 项目资金来源：市、区财政出资 1.2 项目总投资估算及资金筹措 项目总投资为 2720.91 万元， 其中： 建筑安装工程费用 2172.32 万元， 工程建设其他费用 419.02 万元，预备费 129.57 万元。根据广州市 老旧小区微改造三年（2018-2020）行动计划的精神，项目由市、 区财政出资，市、区出资比例为 8:2。 1.3 项目实施进度 根据项目建设规模和实施条件， 拟定项目建设工期为 17 个月， 自 2
8、018 年 8 月起实施项目，力争 2019 年 12 月完工。 1、完成基础数据摸查：2018 年 9 月； 2、完成方案：2018 年 10 月 3、方案评审：2019 年 1 月 4、方案表决：2019 年 4 月 5、可研批复：2019 年 7 月 6、完成招标：2019 年 8 月 7、完成施工图审查：2019 年 8 月 广州市城市更新微改造东园小区微改造项目 3 8、动工：2019 年 9 月 9、力争完工：2019 年 12 月 1.4 报告编制范围 对东园小区微改造项目的背景和必要性、需求分析、建设规模、 整治方案、环境影响及节能、投资估算、社会效益等方面进行可行性 研究论证，并提出对项目建设的建议。 1.5 报告编制依据 1、投资项目可行性研究指南（试用版）； 2、建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 3、国务院关于加强节能工作的决定国发200628 号； 4、国家发改委 16 号
