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1、,力波闵行项目定位,上海中原 力波项目组,目录,开发难点解析,核心问题 项目驱动力及项目定位 项目开发及推售节奏,项目驱动力及项目定位,背景解读,市场解读,区域解读,项目解读,商圈集中，形式雷同，各自为营，互动性弱 办公产品几乎无产品放量，成交不活跃 二手住宅买卖及租赁市场活跃，但新房放量极少,居住人口密集、生活配套完善、交通便利 发展成熟的典型住宅板块,东地块15.6万方办公产品，2.7万方商业产品 成熟住宅板块内的典型商业办公项目,项目固有价值,1、项目品牌价值,中国先进城市运营商，高品质房地产企业 以卓越的产品品质成就客户的完美生活。建筑健康生活新方式，塑造理想人居新领域。 22年持续稳
2、健的开拓发展，全资控股实体企业50余家，管理总资产超过30亿 集团公司业务板块涵盖互联网、金融、地产、等多重领域； 运营地产业务12年，项目涵盖住宅、商业、酒店城市综合体及科技产业地产领域；,项目固有价值,2、项目区域价值,梅陇板块闵行区重要现代居住区和区域性商贸中心 优越的地理位置和成熟的社区环境，徐家汇外延的成熟居住示范区 凭借上海轨道交通1号线，梅陇板块是闵行开发中最早活跃的地区，多商圈环绕，经过多年快速发展使之拥有成熟的生活配套和便捷的交通网络； 未来规划中将建设一个以居住组团和商业金融、教育设施、医疗服务等配套以及公共绿化为主的“梅陇新中心”。,项目固有价值,3、项目交通价值,交通系
3、统成熟所处区域交通体系完善，发展成熟 便捷的陆路交通网络与城市高效轨道交通衔接，与上海各中心区紧密相连 紧邻中环高架出口，极大提高区域板块出行效率； 虹梅南路（一路）、轨交1号线（一线），立体路网交叉，打造综合性交通通达性； 10分钟通达徐家汇，20分钟到达大虹桥商务中心。,项目固有价值,4、板块消费支撑,成熟典型住宅区强有力的消费人群 区域内住宅密集度高，人口密度大，周边商业圈均由住宅拉动 项目所在区域居住小区集中，五公里内约70余处居住社区； 附近板块内容纳30万常住人口； 区域居民以社区型商业为日常主要消费场所，商圈发展成熟，经营状况良好；,消费力,项目价值重塑,力波是上海人最早接受的啤
4、酒，上海啤酒的历史即是力波啤酒的历史,力波啤酒陪伴了上海人近30年，一上市即成为上海主流啤酒的领导品牌，是上海家喻户晓的品牌，这个名字是从当时的消费者征集过来的。多年来已经同上海人结下了难以割舍的情感，在老百姓的印象里，力波是一个值得本地人骄傲的本地品牌。而广告歌曲脍炙人口的程度简直有点百年不遇。,“一方人喝一方酒” “力波啤酒，的确与众不同” 中国人最爱喝“自己的啤酒” “力波啤酒，喜欢上海的理由”,项目价值重塑,上海是我长大成人的所在 带着我所有的情怀 第一次干杯 头一回恋爱 在永远的纯真年代 追过港台同胞 迷上过老外 自己当明星 感觉也不坏 成功的滋味 自己最明白 旧的不去 新的不来 城
5、市的高度 它越变越快 有人出去 有人回来 身边的朋友越穿越新派 上海让我越看越爱 好日子 好时代 我在上海 力波也在,品牌抓住上海城市情愫，融会上海城市精神，与上海一起求新求变,上海的成长日新月异，上海人亲眼目睹上海的变化，上海人求新求变，力波同上海人一起经历巨大变迁，将策略定为“力波啤酒，喜欢上海的理由”，格调定为“求新求变”。,项目价值重塑,上海出品本土制造,中国人最爱喝“自己的啤酒”，北京人喝燕京、沈阳人喝雪花、广州人喝珠江、哈尔滨人喝哈啤，青岛人喝青啤，而上海人只喝自己的啤酒“阿拉是上海人，阿拉喝力波酒”。,与上海的渊源及其深厚的历史积淀是其具备的独特资产，力波啤酒的历史虽然已是回忆，
6、但它曾是上海代言的第一本土品牌；30年前一杯啤酒让大家成为喜欢上海的理由，因为映射了大众情怀。,价值升华脚下这块土地传承了历史，是人们依旧喜欢上海的理由,上海大众人文情怀,力波是有灵魂的，它代表着上海，脚下这块土地浸透着上海本土人文情怀，它曾感染、感动了无数上海人，也体现了区域历史的传承性，依旧喜欢上海的理由。,市场背景,1,项目固有价值,2,项目重塑价值,3,总结,项目所处板块为典型示范居住板块，周边以老公房与10年左右商品房为主；一手房几乎无放量，市场不温不火，但二手房住宅成交较活跃，价格有明显上扬。,为力波啤酒厂旧址，由大型国企深城投开发。板块处中环边，地理位置较优越，周边均为成熟社区，
7、紧邻中环高架口，交通网络密布。区域内消费群体较大，有就近消费习惯，未来为本案带来大量消费人流；,总结,上海人具有求新求变精神，同时极富本土情节、怀旧情怀。力波啤酒slogan喜欢上海的理由，现在也成为上海人的永久回忆，因此这块地具备传承历史、延续经典的意义。,项目核心驱动力,核心驱动力,老上海情怀,1,老上海情怀：本案传承力波啤酒“喜欢上海的理由”的文化内涵及情结，力波，源自上海，上海原创，引发上海人对本土的自豪感。,3,创新型产品：项目为纯商办用地，在住宅板块内需要充分塑造创新型产品以突破区域竞争壁垒，实现项目整体开发成功。,2,区域固有价值：上海中环核心板块，区域天生即为优质版块，城市地位
8、高，且周边居住氛围成熟,区域固有价值,项目产品力,三大核心驱动力，实现项目与市场的有效嫁接，精准驱动,项目属性定位,上海制造 中环地段 游憩源地,重塑老上海情结 源自上海内在的能量,绝版地段 天生骄傲,游憩目的地 游憩类项目发源地,上海制造 在文化内涵日趋枯竭、生活节奏愈发加快的钢铁森林重塑老上海之文化根本 中环地段 上海中环，板块独一无二，周边鲜有竞争，项目天生骄傲 游憩源地 “游憩”活动的意义和特征 非强制性;是生活不可缺少的组成部分;具有一定的道德标准;是一种状态、过程和体验;活动形式的多样性;需要借助一定的外在载体进行;多元共融性 “源地”：发源地，起始地，开端,项目开发及推售节奏,通
9、过实现西地块改造，明确项目发展驱动力，塑造项目定位 1、将项目塑造成上海游憩目的地 ，从而吸引区域内外消费客户 ； 2、东地块商业、办公类物业嫁接西地块驱动力型物业实现价值升级； 3、提高项目东地块可售类住宅物业投资价值 ；,西地块老厂房改造，打造项目整体驱动力 “喜欢上海的理由”,产品布局,旧厂房改造,旧厂房改造,乙级 写字楼,loft,Soho,开发次序 第一阶段： LOFT+ SOHO 第二阶段：商铺+旧厂房改造 第三阶段： LOFT+ LOFT 第四阶段： SOHO+写字楼,loft,loft,Soho,销售次序 LOFT SOHO 商铺 首先推出loft产品试探市场，排摸客户，随后推
10、出soho产品便于调整价格，热销同时顺势推出商铺,首先开发销售物业，随后开发商业产品驱动地块价值提升，后期自持酒店式公寓，最后开发乙级写字楼,西地块老厂房改造 23658 租金：9-12.5元/天,河道,绿地,公共设备,SOHO 24000 售价：4万/,LOFT 21993.005 售价：5万/,LOFT 23691.81 租金：9400元/月,LOFT 23691.81 租金：9400元/月,SOHO 30000 租金：7800元/月,商业街 27595.875 售价：6万/,经济测算,注：销售物业以售出80%估算，出租物业以80%出租率测算运营10年，西地块建设暂不计成本,通过合理项目定
11、位及营销策略才能实现 按80%销售率及出租率测算,营销策略时间表,时间结点,2018,2019,2020,2021,注：销售物业以售出80%估算，西地块建设暂不计成本,精准定位、精细化营销决定现金流平衡,谢谢指导！,附件：项目有关政策,“鼓励各类主体建设众创空间。支持各类主体利用工业厂房、仓储用房、商业商务楼宇等存量资源改建孵化器、加速器、科技创业综合体等众创空间载体，经审核认定，对其实际发生的改建费用，按350元/给予补贴，最高不出超过500万元。” 闵行区关于发展众创空间推进大众创新的政策意见闵府发201526号文件,“区县规划土地部门通过委托土地评估机构，按照批准时点进行市场评估，经区县
12、政府集体决策后，由单一主体或联合开发体，按照新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额，补缴出让价款，并按照规划用途取得新的建设用地使用权。商务办公等经营性用途用地的市场评估地价，不得低于相同地段同用途的基准地价。 “ 关于本市盘活存量工业用地的实施办法 沪府办 201425号,“过渡性政策 营改增新法规中包括了一系列过渡性政策，其中包括房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。这意味着房地产企业的老项目
13、可以适用和营业税同样的税率。这一安排是为了实现营改增平稳的过渡，增值税率不会突然间提高到11%。销售2016年5月1日后取得的或新开发房地产项目才适用于11%的增值税率，这一政策不适用于个人销售住房。”,附件：项目有关政策,关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳发展的若干意见沪府办发201611号,关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知 财税201636号,对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。,
