第一太平戴维斯某项目物业服务投标文件109页资料

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1、 某某项目某某项目 住宅小区物业服务投标文件住宅小区物业服务投标文件 标书编号 （注:本编号由监标人填写） 正本 1 目录目录 第一章 管理费用及收支测算 . 2 第一节 管理费用测算说明 . 2 第二节 物业管理服务费用收支测算 . 3 第三节 物业管理服务费用测算明细 . 5 第二章 开办费开支预算方案及开办费筹措和处理意向 22 第一节 开办费说明 22 第二节 开办费开支预算方案 22 第三节 开办费筹措及处理意向 27 第三章 物业服务理念和目标 28 第一节 项目分析 28 第二节 物业服务理念和目标 30 第四章 物业服务分项指标的承诺 32 第五章 物业服务早期介入方案/物业服

2、务交接方案 . 36 第一节 早期介入方案 36 第二节 物业服务交接方案 39 第六章 项目组织架构、职责分工、管理制度、考核办法及培训 44 第一节 物业管理中心组织架构 44 第二节 管理中心职责分工与工作职责 45 第三节 管理中心日常管理制度与考核办法 53 第四节 员工培训 57 第七章 物业综合服务、维修养护管理、保洁、秩序维护、护绿等工作的实施方案 60 第一节 综合管理服务实施方案 60 第二节 公共区域清洁卫生服务方案 70 第三节 公共区域秩序维护服务方案 74 第四节 公共区域绿化养护方案 79 第五节 共享部位、共享设施运行、保养、维修服务方案 83 第六节 会所管理

3、服务方案 89 第七节 金钥匙服务方案 92 第八节 财务管理 94 第九节 公司支持与监督 95 第八章 物业管理和维修的应急措施 96 第九章 物业服务用房配置方案及使用计划 . 101 第十章 加强业主相互沟通的具体措施 . 104 第十一章 物业服务特约经营服务方案 . 106 第十二章 为提高物业服务品质，需要招标方配合的要求和建议 . 108 2 第一章第一章 管理费用及收支测算管理费用及收支测算 第一节第一节 管理费用测算说明管理费用测算说明 1. 本项目物业服务收费方式采用酬金制。 2. 本项目设有会所，会所权属为全体业主所有。会所服务及设施运行和维护费用计入 住宅物业服务费用

4、。 3. 住宅物业服务费用包括： (1) 综合管理费用 (2) 设施设备管理维护费用 (3) 环境保洁服务费用 (4) 秩序维护服务费用 (5) 会所管理服务费用 (6) 管理酬金 (7) 税金 4. 本项目物业管理服务费标准按收费建筑面积 128,616 平方米测算。 3 第二节第二节 物业管理服务费用收支测算物业管理服务费用收支测算 物业服务费报价 项项 目目 住宅住宅 单位单位 高层住宅物业服务费报价 14.80 （元/M 2月） 分 项 费 用 综合管理服务费 351,731.02 （元/月） 公共区域清洁卫生服务费 219,046.60 （元/月） 公共区域秩序维护服务费 414,7

5、97.25 （元/月） 公共区域绿化日常养护服务 费 16,600.38 （元/月） 共享设备设施日常运行、保 养、维修服务费 384,098.03 （元/月） 其他 (会所) 283,408.87 （元/月） 酬金 126,000.00 （元/月） 税金 107,548.70 （元/月） 人员配置 232 （名） 其中 综合服务人员 38 （名） 保洁人员 54 （名） 秩序维护人员 96 （名） 绿化人员 外包 （名） 工程人员 18 （名） 其他人员（会所） 26 （名） 备注： 1、会所属全体业主所有，会所运行管理费用计入物业服务支出。 2、绿化外包。 3、总人数 232 人含会所 2

6、6 人。 4、月度物业管理费用合计为 1,903,230.85 元，折合每平米 14.80 元/月，故此，我司高层住宅物业 服务费报价为 14.80 元/M 2月，月有盈余 285.95 元，留于物业管理专门账户，归全体业主所有。 4 物业管理服务费用收支测算见下表： 总表（一）：物业管理收入汇总表 项号 组成部 分 可收费面积 （平方米） 物业管理费（月/ 平方米）元 物业管理费月收入 （元） 备注 1 住宅 128616 14.80 1,903,516.80 会所费用含在物管费 内 总计 14.8014.80 1,903,516.801,903,516.80 总表（二）：物业管理支出汇总表

7、 项号 组成部 分 可收费面积 （平方米） 物业管理费（月/ 平方米）元 物业管理费月支出 （元） 备注 1 住宅 128616 1,903,230.85 总计 1,901,903 3, ,230230. .8585 总表（三）：物业管理费用列表 序号 项目 月度费用（元） 建面摊薄（元） 备注 1 综合管理 351,731.02 2.73 2 共用设备设施日常运 行、保养、维修 384,098.03 2.99 3 环境保洁管理 235,646.98 1.83 含绿化日常养护月度 费用：16,600.38 元 4 公共区域秩序维护 414,797.25 3.23 5 其他 （会所） 283,4

8、08.87 2.20 6 管理酬金 126,000.00 0.98 7 税金 107,548.70 0.84 税率：5.65% 总计 1,901,903 3, ,230230. .8585 14.8014.80 5 第三节第三节 物业管理服务费用测算明细物业管理服务费用测算明细 物业管理服务费用测算明细见下表 1 至表 13: 表 1：综合管理费用测算汇总表 序号 项目 月度费用 建面摊薄 备注 一，人员及相关费用（元） 1 人员工资（含社保） 271,233.10 2.11 详见表 6 综合管理 2 财产一切险 4,000.00 0.03 3 公共责任险 2,000.00 0.02 4 员工

9、服装及洗涤费用 13,325.00 0.10 详见表 7 综合管理 5 手机通讯费 3,800.00 0.03 100 元38 人 6 高温费 - 0.00 7 培训费 1,266.67 0.01 400 元/年38 人 小计 295,624.77 2.30 二，日常行政费用（元） 8 交通费 1,500.00 0.01 9 电话费 2,500.00 0.02 每个楼宇首层门厅有接待台 10 网络使用费 3,000.00 0.02 11 办公用品 3,000.00 0.02 12 饮水费 3,000.00 0.02 13 审计费 2,000.00 0.02 14 交际费 3,000.00 0.

10、02 15 电脑软件及网络维护 4,000.00 0.03 物业管理软件 16 固定资产折旧费 14,500.00 0.11 见表 9 按 2 年折旧 17 物业开办费摊销 14,606.25 0.11 见表 8 按 2 年分摊 18 小区节日装饰费 5,000.00 0.04 小计 56,106.25 0.44 总计总计 351,351,731.02731.02 2.73 2.73 6 表 2：设施设备管理费用测算汇总表 序号 项目 月度费用 建面摊薄 备注 一，人员及相关费用（元） 1 人员工资（含社保） 118,289.67 0.92 见表 6 工程部 2 员工服装和洗涤费用 3,485

11、.00 0.03 见表 7 工程部 3 高温费 450.00 0.00 100 元/月3 月18 人 （7、 8、 9 月发放） 4 培训费 600.00 0.00 400 元/年18 人 5 员工劳防用品 150.00 0.00 100 元/年18 人 6 验证费用 150.00 0.00 100 元/年18 人 小计 123,124.67 0.96 二，设施设备维护费（元） 7 消防系统保养 15,000.00 0.12 消防 水系统及报警系统委托 专业单位实施定期维护保养 8 电梯日常保养 36,000.00 0.28 30台迅达电梯委托专业单位实 施定期维护保养 9 给水日常保养 2,

12、500.00 0.02 给水泵、生活水箱、减压阀等 设备管道维护 10 排水日常保养 1,200.00 0.01 排水泵、雨水管路、排水管路 维护 11 弱电设施保养 10,000.00 0.08 周界报警、门禁对讲、电视监 控、无线巡更等系统委托专业 单位实施定期维护保养 小计 64,700.00 0.50 三，设施设备年检费（元） 12 住宅用电梯年检 2,000.00 0.02 800/年30 台 13 防雷装置测试 1,000.00 0.01 18 层以上 4 幢， 3000 元幢计 （按每栋检测 60 点估算， 每点 50 元估算） 14 消防检测费 5,000.00 0.04 50

13、000年 7 15 限速器校验 625.00 0.00 5003024（每 2 年检验一 次，每次每台 500 元） 16 各类压力表， 温度表检验 200.00 0.00 消防 水系统压力表、 温度检测 仪等仪表外委检测 17 水箱清洗 833.33 0.01 生活水箱每年清洗消毒并检测 两次，蓄水池及屋顶水箱共计 500M3,500*10*2=10000元/年， 含送检 小计 9,658.33 0.08 四，日常设施设备维修材料费用（元） 18 电气系统设备修理 1,500.00 0.01 配电箱、照明控制箱、动力控 制箱等电器设备维修 19 公共照明系统照明器材 耗材 4,500.00

14、0.03 住宅公共走道、楼梯间、外墙 照明、路灯等灯具更换及电气 维修 20 消防器材耗材 800.00 0.01 灭火器定期检查充液、室外消 火栓、室内消火栓箱等定期维 护 21 建筑屋面防水补漏修缮 800.00 0.01 屋面防水层气鼓、开裂；隔热 板断裂缺失等维护 22 建筑内外墙面/顶面修缮 1,200.00 0.01 墙面、顶面粉刷修补，地面大 理石、地转修补 23 路面维修 1,000.00 0.01 小区道路、侧石、雨污水井盖 等维护 24 小区设施除锈油漆 800.00 0.01 小区围墙、景观雕塑、水景、 机电设备等设施油漆防腐 25 其他系统耗材 1,000.00 0.0

15、1 包括标识、健身器材、儿童乐 园等设施维护 小计 11,600.00 0.09 8 五，公共能耗费用（元） 26 电梯用电 32,676.48 0.25 480KW(总功率)30.5(天/ 月)24(小时)0.62(元/度 电)0.15(系数) 27 水泵用电 10,892.16 0.08 120KW(总功率)30.5(天/ 月)24(小时)0.62(元/度 电)0.2(系数) 28 排水泵用电 7,488.36 0.06 165KW(总功率)30.5(天/ 月)24(小时)0.62(元/度 电)0.10(系数) 29 弱电设备 10,892.16 0.08 30KW(总功率)30.5(天/

16、 月)24(小时)0.62(元/度 电)0.8(系数) 30 公共照明用电 68,643.30 0.53 550KW(总功率)30.5(天/ 月)12(小时)0.62(元/度 电)0.55(系数) 31 室外照明 22,238.16 0.17 280KW(总功率)30.5(天/ 月)12(小时)0.62(元/度 电)0.35(系数) 32 大堂空调 15,884.40 0.12 140KW(总功率)30.5(天/ 月)12(小时)0.62(元/度 电)0.5(系数) 33 水费 6,300.00 0.05 22502.8(水费单价) 小计 175,015.02 1.36 总计总计 384,384,098098. .0 03 3 2.99 2.99 9 表