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1、第三章,房地产估价原则,第一节 合法原则,一、合法原则的总体要求： 房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。,二、合法原则的具体要求,1.估价对象产权合法：应以房地产权属证书和有关证件为依据。 2.估价对象使用合法：应以城市规划、土地用途管制等为依据。 3.估价对象处分合法：应以法律、法规等允许的处分方式为依据。 4.估价对象价格合法：评估出的价格应符合国家的价格法和政策。 5.估价人员行为合法：估价人员在估价过程中所有行为应遵纪守法。,问题：王先生有一宗房地产因出售需要估价，估价师首先查看了产权证件，其中房屋所有权证记载：“用途：居住；建筑面积：一层62.41m2、二层61.23m2、三
2、层50.75m2。”估价师现场查勘的结果是：“二、三层为居住用途，且建筑面积与房屋所有权证记载一致；但一层改为商业门面，且自行扩建后，建筑面积为98.66m2。” 试问： 一层以何种使用性质进行估价？为什么？ 一层的建筑面积应该何种计算？为什么？,一、最高最佳使用原则的总体要求： 房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。 二、最高最佳使用的涵义： 1.最佳用途。 2.最佳规模。 3.最佳集约度。,第二节 最高最佳使用原则,三、最高最佳使用原则的具体要求,1.法律上许可：房地产的利用不得违法。 2.技术上可能：在建筑材料性能、施工技术手段等技术上能够实现。 3.经济上可行：要求收入现值大
3、于支出现值。 4.价值最大化：在经济上可行方案中，选择最高收益或最大价值的利用方式。,四、最高最佳使用原则的经济学原理,1.收益递增递减原理。 边际收益递减规律。 规模报酬规律。 依据收益递增递减原理可以帮助确定房地产项目的集约度和最佳规模。,2.均衡原理。,均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡和协调，来判断是否为最高最佳使用。 房地产不均衡的情形有：,过时、破旧、容积率低会导致地段较好的房地价格降低。 坐落位置较差的土地会导致建筑设计、施工和设备均佳的房地价格降低。,例某宗房地产，土地面积300m2，建筑面 积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估计拆除费用为
4、每m2建筑面积300元，残值每m2建筑面积50元。则该宗房地产相对于空地的减价额为： 减价额=(300-50)250=62500(元),例某建筑物建筑面积5000m2，占用土地面积为2000m2，土地的市场价格为1500元/m2，建筑物重置价格为1600元/m2。市场上该类房地产的正常价格为1800元/m2。则：,建筑物的价格=(18005000-1500200)/5000 =1200(元/m2),即：建筑物的实际价格1200元/m2，比重置价格1600元/m2低400元/m2 。为什么？,3.适合原理。,适合原理是以房地产与外部环境是否协调，来判断是否为最高最佳使用。 根据土地所处位置的条件
5、和环境，来确定最适合的房地产开发项目。 依据收益递增递减原理、均衡原理和适合原理，即当房地产与外部环境最为协调，同时内部构成要素最为适当的组合时，便达到了最高最佳使用。,第三节 替代原则,一、替代原则的总体要求： 同一供求范围的房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。,类似房地产：同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面相同或相近的房地产。,同一供求范围：价格会相互影响的房地产所处的区域范围。,二、替代原则的具体要求：,1.相同效用(收益)，应具有相同价格； 相近效用(收益)，应具有相近价格。 2.不同效用(收益)的同类房地产，其价格应有一个合理的差额。,第四节
6、估价时点原则,一、估价时点原则的总体要求：,房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。,估价时点:年月日,二、估价时点原则的具体要求：,1.估价时点是评估房地产价格的所属时间点(一般由委托方确定)。 2.估价是求取估价对象在估价时点的价格。 3.要注意政策、法规、标准、参数的颁布之日与估价时点的关系。,三、估价时点的5种情形,1.估价时点为过去，估价对象为过去状态-纠纷类复核估价 2.估价时点为现在，估价对象为过去状态-损害类损失估价 3.估价时点为现在，估价对象为现在状态-现时类市值评估 4.估价时点为现在，估价对象为未来状态-期房类估价 5.估价时点为未来，估价对象为未来
7、状态-预测类估价）,第五节 公平原则,一、公平原则的总体要求： 房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。,二、公平原则的具体要求：,1.估价人员要有良好的职业道德，要站在中的立场上或“换位思考”。,2.估价人员要严格执行回避制度。,3.估价人员要有扎实的估价理论知识。,4.估价人员要有丰富的估价实务经验。,5.估价人员要严格遵循估价程序。,问题讨论1,刘先生于2000年2月10日用50万元购得一间写字间，同年11月1日出租给王先生使用，并签订了5年租赁合同。 刘先生现因资金原因要将写字间进行转让。己知与该写字间相关条件相同的空置写字间的现时市场价格为58万
8、元，因此，刘先生提出以58万元转让其所有的写字间(王先生无意购买)。试从估价的角度评析刘先生定价的合理性。,丁某于1997年购置了一套三室二厅的商品住宅，1998年改作餐饮营业用房，并办理了一切相关手续。2005年2月丁某为转让房地产而要求评估其现时价值。因当地无类似餐饮营业用房的可比实例，故估价人员首先采用收益法估价，估值为40万元。然后，再将估价对象视作住宅而采用市场比较法估价，估值为50万元。最后，取两种估价方法所得结果的平均值45万元作为估价结论。试析这样确定估价结论的正确性。,问题讨论2,讨论提示点：,问题1: 不合理。 房地产价格实质上是房地产权益的价格。 刘先生的写字间与空置写字间的权益不同， 有不可解除的租约限制。 价格应低于58万元（因租约和急于脱手的原因）,问题2： 不正确。 没有遵循“最高最佳使用原则”。 估价对象作为住宅使用的价格高于作为餐饮营业用房的价格，就应按住宅估价，并采用相应的估价结论。,
