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1、南京市银河湾花园物业管理服务合同甲方： ；业委会代表： ；住所地： ；联系电话： ；乙方： ；法定代表人： ；住所地： ；资质等级： ；证书编号： ；联系电话： ；根据国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例、南京市物业管理办法和相关法律、法规、规定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对南京市银河湾花园提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一章 物业基本情况第一条 物业基本情况1、物业名称： ；2、物业类型： ；3、坐落位置： ；4、占地面积： ； 5、建筑面积： ；6、物业管理区域四至：东至： ；南至： ；西至： ；北至： 。第二章 服务内容第二条 物业共用部位的使用管理和维
2、修：包括：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、传达室、设备机房等。第三条 物业共用设施、设备的日常使用、维护和管理：包括：道路、化粪池、污水井、垃圾中转站、信报箱、上下水主管道、落水管、公共烟囱、共用照明、天线、水箱、水泵及高压水泵房、楼内和地下车库消防设施设备及器材、电梯、配电系统、供水系统、防雷避雷设施、各类门禁系统、安防系统设施设备及器材、物业管理用房等。第四条 物业共用部位和公共场地的清扫，垃圾的清运及雨、污水管道的疏通。第五条 公用绿地、花木、建筑小品等管理和养护。第六条 共用道路机动车辆行驶和共用停车位的管理。第七条 公共秩序维护、安全防范、
3、消防等事项的协助管理。第八条 装饰装修管理服务。第九条 物业档案资料管理：包括：与物业相关的工程图纸、设施设备档案、住用户档案、管理档案与竣工验收资料及各类使用说明书等。第十条 因物业及共用部位和共用设施设备需要维修的，乙方告知甲方，按照本市物业管理办法进行处理，因此发生的费用由维修资金承担或者由业主按照物业面积分摊。第十一条 乙方承诺配合甲方，对甲方认定的物业管理区域急需新建和维修的，在明确符合维修基金申请条件并通过审核的维修项目，由甲方通知后，乙方垫资维修改造。甲方承诺乙方，将按照法定程序和工程造价，申请维修资金，用于偿还乙方的垫付资金。第十二条 乙方提供的服务质量按南京市普通住宅物业服务
4、等级和收费标准（试行）执行。服务等级为 三 级 二 类标准（见2006年9月南京市物价局、房产管理局南京市普通住宅物业服务等级和收费标准（试行）。第十三条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由单个业主与乙方另行商定后由乙方收取（乙方可参照特约服务收费表收取）。第十四条 甲方应于2016年1月1日前，按规定无偿提供具有产权的、能够直接投入使用的管理用房（不含设备用房）。物业管理用房属全体业主共有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途和原始结构。物业管理用房建筑面积 平方米，位于 。第三章 服务费用第十五条 本物业管理区域物业服务收费施行包干制。物业服务
5、费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、多层住宅 0.5 元平方米月；小高层住宅： 0.9 元平方米月；高层住宅： 0.9 元平方米月；别墅： 2.0 元平方米月；商业用房： 1.0 元平方米月。2、分摊水电费：按照总表计量度数和实际支出金额，扣除乙方办公发生的和自用的以外，由全体业主按户分摊。3、乙方承诺签订合同一年内（含试用期）不提高物业服务收费标准；一年后，如果乙方管理服务良好，并经满意度调查达60%以上，甲方可以依法启动相关程序，召开业主代表大会讨论物业服务费用的收费标准。同时，乙方按照新的物业收费标准提供相应的服务质量和服务等级。第十六条 物业服务费主要用于以下开支：
6、1、乙方人员的工资、社会保险、住房公积金和按规定提取的福利费、教育费等；2、物业共用部位、共用设备设施的日常维护保养费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、乙方办公费用；7、乙方固定资产折旧费用；8、法定税费；9、乙方的利润；10、其它属于乙方成本的费用。第十七条 对不属于日常设施设备维护维修的项目，乙方有权要求甲方申请维修资金或从甲方公共收益中支出。第十八条 物业服务费用由乙方按照半年或者一年向业主收取，乙方承诺每次向业主收取的物业服务费用不超过一年。业主与物业使用人（承租人）约定由物业使用人（承租人）交纳物业服务费用的，从其约定，
7、业主负连带保证交纳责任。业主与物业使用人（承租人）之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方，乙方可以按照其约定收取物业服务费用，但不受业主与物业使用人（承租人）之间交费约定的约束。第十九条 物业服务费用和分摊水电费收支情况公示：1、乙方应分别于6月30日、12月31日前，向全体业主公布半年物业服务费用的收支和使用情况；2、乙方应分别于6月30日、12月31日前，向全体业主公布分摊水电费的收支情况，同时公布电力部门、水务部门收费票据复印件及税收发票等。物业服务费用标准调整后，如与南京市普通住宅物业服务等级和收费标准（试行）中有关规定相冲突，按照南京市普通住宅物业服务等级和收费标准（试行）中有关规定
8、执行。对物业服务费用收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：向物业所在地人民法院提起诉讼。第二十条 公共能耗分摊费及其它费用按下列方式分摊：1、物业公共区域能耗费由全体业主按照 户 分摊；2、电梯运行电费由有电梯楼房内 2 层及以上业主按 户 分摊；3、二次加压供水水泵电费由非直供水业主 5 层及以上业主按用量分摊；4、装修管理服务费在装修前交纳。第二十一条 乙方将物业服务（包括专业部门的委托服务、对物业属于业主专有部分维修、养护及其它特约服务）的收费价格和标准，在物业管理区域内公示。第二十二条 业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应向业主（开发商未售出的房产，按1
9、00%）按70%收取空置期间的物业服务费用和代收代交的分摊公共能耗费。第四章 物业的经营第二十三条 乙方在确定的区域，按照南京市物业服务收费管理实施办法规定，收取机动车停放服务费。第二十四条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容。第二十五条 停车场服务收费分别采取以下方式：1、地下停车场属于全体业主共有的，车位使用人按照200元个月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费按60元个月的标准提取停车管理服务费，剩余部分归甲方所有。2、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人按照60元个月的标准向乙方交纳停车管理
10、服务费。3、地面停车位，车位使用人按照150元个月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费按15%的标准提取停车管理服务费，剩余部分归甲方所有。4、扣除乙方停车管理服务费，总车位数的15%产生的收益，按照30%的标准补贴乙方物业管理服务费。第二十六条 停车管理服务费主要用于以下开支：1、车辆管理员的人工成本；2、停车场共用车位和共用部位的维修养护费用；3、停车场配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维修养护费用及运行能耗费用；4、停车场的公共环境清洁卫生费用；5、法定税费。第二十七条 小区内的广告发布租位、共有房屋出租、其它公共场所经营活动等收益归甲方所有。甲方收益
11、可以用于补贴乙方物业管理服务费，上限不超过甲方收益的30%，具体方案另行约定。第二十八条 乙方每半年将甲方相关收益划入甲方账户。第五章 物业的承接验收第二十九条 承接验收时发现的问题，另行签署书面意见及解决方案，作为本合同的补充内容，甲、乙双方分别存档，并报上级主管部门留存。第三十条 乙方承接物业时，甲方督查原物业服务企业向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、业主清册（包括业主姓名、联系地址和电话，房屋建筑面积、交付时间等）；5、
12、其它应当移交的物业相关资料。移交资料以物业交接查验清单为准，清单作为本合同的附件。第六章 服务标准第三十一条 乙方须按下列约定，实现目标管理：（一）房屋及共用设备管理1、小区园区、房屋幢号、户号有明显标志，设有引导方向平面图、指路牌和引导牌。2、物业管理人员按要求经过专业培训，持证上岗。3、进一步完善房屋档案资料，包括按幢、户立档，设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，便于查阅。（二）共用设施管理1、小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。2、公共照明设施设备齐全，运行正常。3、保持道路畅通。4、污水排放畅通，沟道无积水。5、危险部位标志明显。（三）绿化及养护管理绿化有专人养护和管
13、理，对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶，草皮存活率达80%以上。（四）环境卫生管理1、小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾箱等保洁设施。2、道路、公共绿地、公用场地，保持清洁。3、雪后及时扫净小区内道路积雪；雨后及时清理污水。4、公共场所发现乱堆、乱放、乱贴、乱画现象及时制止或处理。5、发现小区内有乱搭乱建的现象及时劝阻。（五）秩序维护1、小区内实行24小时值班巡逻制度，严禁脱岗。2、值班人员着装统一整齐，接待热情礼貌，做到不和业主发生口角，不粗暴管理；熟悉辖区情况，工作规范，责任到人，相片公示，有值班巡逻记录，各项管理措施落实。3、进一步完善小区内的监控工作，监控设备完好，监控画面保持清晰，无特殊情况监控资料15天有效；设施设备的完善、改造或更新，需要动用维修资金的按照以上相关条款执行。4、小区业主人身和财产安全受到损害，且因乙方未尽责所致，追究乙方及相关责任人责任；经司法机关认定情节严重的，甲方有权解除合同。5、汽车停放有序，时速5公里小时；自行车、电动车停放车棚。（六）消防1、消防系统标志明显，设备器材完好，可随时启用。2、配备专门的消防管理人员。（七）维修急修：接到电话10分钟内到；小修：30分钟内到，若不及时到位，
