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1、其他税种纳税申报和纳税审核考情分析：第一节 土地增值税纳税申报和纳税审核第二节 印花税纳税申报和纳税审核第三节 房产税纳税申报和纳税审核第四节 城镇土地使用税纳税申报和纳税审核第五节 资源税纳税申报和纳税审核土地增值税一、土地增值税的基本规定土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。注意：（1）土地使用权、地上建筑物的“产权”必须发生转让。房地产的出租、抵押，由于房地产的产权未发生转让，不缴纳土地增值税。（2）转让房地产过程中，转让方缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税；承受方缴纳契税、印花
2、税。从2008年11月1日起：对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。（一）土地增值税的征税范围 具体情形征税不征税或免税1.出售（1）出售土地使用权；（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖出让国有土地的行为；国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物2.继承、赠与非公益性赠与（1）房地产的继承（无收入）（2）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为（3）公益性赠与：房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非盈利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公
3、益事业的行为3.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途产权发生转移产权未发生转移4.房地产抵押以房地产抵债而发生房地产权属转让抵押期间不征收土地增值税5.房地产交换单位之间进行房地产交换个人之间互换自有居住用房地产，免征6.以房地产投资、联营房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或被投资方从事房地产开发的；或投资、联营企业将上述房地产再转让的投资方与被投资方都未从事房地产开发的，暂免征税7.合作建房建成后转让建成后按比例分房自用，暂免征税8.其他土地使用者处置土地使用权企业兼并转让房地产；代建房；房地产重新评估，房地产出租【例题】1.注册税务师在进行房地产开发企业土地
4、增值税清算时，对房地产开发企业将自行开发的房地产用于（）的，应确认相应的收入，计算缴纳土地增值税。A.企业办公用房，并办理相应产权转移手续B.对外投资C.通过老年基金会捐赠给老年活动中心D.向投资者分配利润E.出租，但未办理相应产权转移手续正确答案ABD答案解析房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征土地增值税。因此，选项C不选；房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。因此，选项E，将开发产品用于出租但产权未发生转移的，不征收土地增值税
5、。 2.某房地产开发企业2008年7月将自行开发的商品房作价为500万元对外投资（开发成本为300万元）。对该项投资，正确的税务处理是（）。A.不需缴纳营业税、土地增值税和企业所得税B.以500万元确认为销售收入，分别按规定计算缴纳营业税、土地增值税和企业所得税C.不需要缴纳营业税，以500万元确认为销售收入计算缴纳土地增值税和企业所得税D.不需要缴纳营业税和土地增值税，以500万元确认为销售收入计算缴纳企业所得税正确答案C答案解析房地产开发企业以其建造的商品房进行投资，视同销售，依法计算征收土地增值税和企业所得税。 （二）税率：四级超率累进税率 级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣
6、除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%-100%的部分4053超过100%-200%的部分50154超过200%的部分6035二、土地增值税的纳税审核与纳税申报计税依据：转让房地产所取得的增值额。增值额=收入额-规定的扣除项目金额（一）转让房地产收入审核要点应税收入：包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。审核时注意：有无分解收入、隐瞒收入、收入不及时入账以及成交价格明显偏低的问题。（二）扣除项目金额审核要点 销售新房及建筑物（主要针对从事房地产开发纳税人而言）销售旧房及建筑物（非从事房地产开发的纳税人）基本规定纳税申报表基本规
7、定纳税申报表（1）取得土地使用权所支付的金额包括地价款、有关费用和税金（如契税）纳税人分期、分批开发、分块转让的扣除项目金额扣除项目的总金额（转让土地使用权的面积或建筑面积受让土地使用权的总面积）对同时转让两个或两个以上计税单位的房地产开发企业，应按每一基本计税单位填报一份申报表的原则操作。如果房地产开发企业同时兼有免税和征税项目单位，也应分别填报（1）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用（2）房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等（2）旧房及建筑物的评估价格=重置成本价成新度折扣率（3）房地产开发
8、费用不是按照纳税人实际发生额进行扣除注意：超过利息上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除注意罚息支出在企业所得税前可以扣除利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的：允许扣除的房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内利息支出符合税法规定第14行“利息支出”据实填写第15行“其他房地产开发费用”填写：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内利息支出不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的：允许扣除的房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内利息支出不符合单独
9、计算列支规定第14行“利息支出”填写：0第15行“其他房地产开发费用”填写：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内（4）与转让房地产有关的税金从事房地产开发的纳税人：营业税、城建税、教育费附加第16行=17+18+19（3）在转让环节缴纳的税金：营业税、城建税、教育费附加、印花税第9行=10+11+12+13（5）财政部确定的其他扣除项目（1）从事房地产开发的纳税人适用（2）按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计20%扣除注意事项：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至房地产开发费用中计算扣除。【例题】1.根据中华人民共和国土地
10、增值税暂行条例实施细则的规定，纳税人在计算房地产开发费用时，对财务费用中的借款利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。但下列项目中不能计入利息支出扣除的是（）。A.金融机构加收的罚息B.超过贷款期限的利息部分C.超过国家规定上浮幅度的利息支出D.按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息金额正确答案ABC答案解析对财务费用中的借款利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。但是超过利息上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息也不允许扣除。 2.在计算房地产企业的土地增值税时，关于房地产开发费用予以扣除表
11、述正确的有（）。A.利息的上浮幅度要按国家有关规定执行，超过上浮幅度的不允许扣除B.超过贷款期限的利息部分和加罚的利息允许扣除C.借款利息必须按房地产项目计算分摊D.超过贷款期限的利息和加罚的利息不允许扣除E.利息支出可按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和在15%以内计算扣除（具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定）正确答案AD答案解析超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除；借款利息未按房地产项目计算分摊，不单独计算扣除即可；利息支出不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和在
12、10%以内计算扣除（具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定）。 3.从事房地产开发的纳税人适用的土地增值税申报表中“与转让房地产有关的税金”一栏填报时应（）。A.按转让房地产时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加三个合计数填报B.按转让房地产时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和房地产开发期间缴纳的土地使用税合计数填报C.按转让房地产时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和与转让房地产有关的印花税的合计数填报D.按转让房地产时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和取得土地使用权缴纳的契税的合计数填报正确答案A答案解析从事房地产开发的纳税人适用的土地增值税申
13、报表中“与转让房地产有关的税金”一栏填报时应按转让房地产时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加三个合计数填报。 4.土地增值税纳税申报表中旧房及建筑物的评估价格，是按（）并经主管税务机关确认的评估旧房及建筑物价格。A.现值法B.假设开发法C.残余法D.重置成本法正确答案D答案解析土地增值税纳税申报表中旧房及建筑物的评估价格，是按重置成本法并经主管税务机关确认的评估旧房及建筑物价格。 （三）应纳税额的审核计算土地增值税的步骤：1.确定收入总额2.确定扣除项目重点，新5旧33.计算增值额4.计算增值率=增值额/扣除项目金额 5.按照增值率确定适用税率和速算扣除系数注意税收优惠：建造普通标准
14、住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税；超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。6.计算应纳税额应纳税额增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数 【例题】1. 某房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。2007年3月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为l000万元，其中40万元为银行罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7%，印花税税率为0.05%、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为l0%。企业营销部门在制定售房方案时，拟定了两个方案，方案一：销售价格为平均售价2000元平方米；方案二：销售价格为平均售价1978元平方米。问题：1.分别计算各方案该公司应纳土地增值税。2.比较分析哪个方案对房地产公司更为有利，并计算两个方案实现的所得税前利润差额。正确答案1.
