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1、西南科技大学经济管理学院,第三章 资产评估途径与方法,一、学习目的与要求 本章将介绍资产评估三大评估途径与方法，即市场法、收益法、成本法，以及相应的资产评估具体方法。通过本章的学习应掌握资产评估的主要思路和不同的评估技术思路下的具体评估方法。 二、本章的主要内容 1、市场法及其适用的前提条件；市场法应用和具体方法。,2、成本法及其适用条件；成本法应用思路及其各类指标的估算。 3、收益法及其适用条件；收益法应用的形式和各指标参数的确定。 4、资产评估方法的比较和选择 三、应掌握的知识点与难点 1、市场法、成本法、收益法的适用前提。 2、三种方法中各指标的估算和计算方法。 3、资产评估方法的选择,
2、第一节 市场途径,一、市场途径的基本含义 1、定义 市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。 2、基本原理 市场法的基本思路是对比。,市场法的理论依据：替代原则 思考：按市场法评估的资产全新资产？ 3、市场途经的基本前提和适用范围 （1）市场法的前提条件 有一个活跃的公开市场。 公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 可比性的具体体现在以下三个方面： 参照物与评估对象在功能上具有可比性。 参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性。 参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适
3、度时间范围内。,避免张冠李戴,确定资产评估结果的价值类型,减少时间因素的影响,参照物的交易价格、技术指标能够获得，易于观察和处理。 （2）市场法的适用范围 主要适用于单项生产要素的评估。现行的市场价具有不同形式，在具体运用时应注意以下几点： 承包、全民所有制企业的联营、兼并、转让、保险应以现行市场采购价格为标准。 参股、投资、担保时，对同一资产无论其原来购置价格如何，都应采用市场价格，抵押和质押业务及破产清算应以资产可变现价格。 不同所有制企业的上述经济行为及租赁经营应以市场价格为准。 中外合资、合作企业应以市场价格为基准并参照国际市场价格作必要调整。,二、影响资产现行市价的基本因素 1、资产
4、的功能。 2、资产的实体特征和质量。 3、市场条件供求关系。 4、交易条件。 三、市场法评估的基本程序 1、比较和选择参照物 2、选择确定比较因素,选择参照物应注意的问题： 1、参照物的数量应选择三个以上。 2、选择与被估资产相同或相似的资产。 3、参照物与被估资产有可比性。 4、参照物得交易地区和时间必须准确确定。,3、指标对比、量化差异 4、在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异 5、综合分析确定评估结果 四、市场法中的具体方法 在评估实践中市场法的具体方法分为两大类： 一是直接比较法；二是类比调整法,（一）直接比较法 1、定义 直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某
5、一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的各种具体评估技术方法。 2、基本计算公式 评估对象价值参照物成交价格 或：评估对象价值参照物成交价格(评估对象特征参照物特征),2、直接比较法的类型 直接比较包括：现行市价法、市价折扣法、功能类比法、价格指数法、成新率价格调整法等。 （1）现行市价法。 评估对象的价格=参照物成交价 （2）市价折扣法 资产评估价值参照物成交价格(1价格折扣率) 例1评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率为40%，则此项资产的评估价： 10（1-40%）=6万元,（3）功能价值法
6、 资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被称作功能价值法： 资产评估价值=参照物成交价格(评估对象生产能力参照物生产能力) 例2被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,则该被评估资产价值为： 资产评估价值=1090/120=7.5(万元),资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被称作规模经济效益指数法。 资产评估价值=参照物成交价格(评估对象生产能力参照物生产能力)x 例3被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.7、则该被评估资产价值为： 资产评估
7、价值=10(90/120)0.7=8.18(万元),(4)价格指数法 资产评估价值参照物成交价格(1+物价变动指数 ) 或=参照物成交价格价格指数 例4与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了5%,则： 资产评估价值=10(1+5%)=10.5(万元),例5被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%，6.7%，6.8%，7.3%，9.6%，10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，请估测被估房地产的价格？ 解：被估房地产的价值为：,例6已知某
8、资产在2006年1月的交易价格为300万元，该类资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况下如下：从2006年1月5月的环比价格指数分别为103.6%，98.3%，103.5%，104.7%，评估对象2006年6月的评估值为：,=300103.6% 98.3% 103.5% 104.7% =331.1万元 (5)成新率价格调整法 资产评估价值参照物成交价格(评估对象成新率参照物成新率) （二）类比调整法 1、市场售价类比法 市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异,通过对比分析和量化差异,调整估算出评估对象价值的方法。,其基本数学表达式
9、为： 资产评估价值=参照物售价功能差异值时间差异值+交易情况差异值 或：资产评估价值=参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数 例7（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。 （2）评估要求。评估该地块2007年10月8日的市场价值。,（3）评估过程。 选择评估方法。该种土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。 收集有关的评估资料。 A.收集待估土地资料。（略） B.收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表1。 进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C
10、较正常买卖价格偏低3%，则各交易实例的交易情况修正率为：,表1 交易实例情况表,续表,表2 区域因素比较表,交易实例A:0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0% 进行交易日期修正。根据调查，2006年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为： 交易实例A:6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10% 进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。交易实例B、C、D的区域因素修正情况见表2判断。,本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2个中区域因素的对比分析，经综合判断打分，交易实例B所属地
11、区为88分，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区100。 进行个别因素修正。 A.经分析比较，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件较好，故判定比个交易实例土地价格高2%。 B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D,与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：,计算待估土地的初步价格 交易实例A修正后的单价为：,交易实例B修正后的单价为：,交易实例C修正后的单价为：,交易实例D修正后的单价为：,采用简单算术平均数求取评估结果 待估土地单价为： (909+1038+901+942)4=948(元/平方
12、米) 待估土地总价格为： 600948=568800(元) 2、成本市价法 成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础,利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。用数学式表达: 资产评估价值评估对象现行合理成本(参照物成交价格参照物现行合理成本),例8评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%,已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元,则该商品住宅的市价为多少？ 资产评估价值=20150%=30(万元) 3、市盈率倍数法 市盈率乘数法是以参照物(企业)的市盈率作为乘数(倍数),以此乘数与评估对象(企业)的收益额相乘估算评估对象(企业)价值的方法。 用数学式表达： 资产评估价值评估对象
13、(企业)收益额参照物(企业)市盈率,例9某被估企业的年净利润为1000万元,评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍,则： 该企业的评估价值=100020=20000(万元) 五、市场法的优缺点 1、优点 （1）人们对其原理与概念已理解和掌握。 （2）能够客观地反映资产目前的市场情况，其评估的参数与指标直接来源于市场，其评估值更能准确放映市场现行价格，可靠性强。 （3）直观计算简单，评估结果已与被各方面理解和接受。,2、缺点 （1）需要有公开及活跃的交易市场为基础。 （2）未考虑未来因素对资产价值的影响，因而评估结果缺乏前瞻性。 （3）不适用于专用机器、设备、大部分无形资产以及受地区、环境
14、等因素严格限制的一些资产的评估。 （4）鉴别可比项目的差异较难，很多情况下难以用数学公式进行量比，往往凭评估人员的经验判断。,第二节 收益途径,一、收益途径的涵义和基本原理 1、定义 收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。 2、基本原理 以利求本和折现的方法来判断和估算资产价值。 基本计算公式：,西南科技大学经济管理学院,3、收益途径的基本前提 (1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量。 (2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量。 (3)被评估资产预期获利年限可以预测。 4、收益法适用的范围 （1）企业整体资
15、产以产权变动的资产评估。,（2）以房地产业务为目的资产评估。 （3）资源性资产的评估。 （4）无形资产已转让为目的的评估。 二、收益途径的基本程序 （1)收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料,包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等。 （2）分析测算被评估对象未来预期收益。 （3）确定折现率或资本化率。,（4）用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值。 （5）分析确定评估结果。 三、收益法的基本参数 1、收益额 2、折现率 3、收益期限,四、收益法的具体计算公式 1、适用于资产未来收益非有限期 （1）未来每年收益无变化 PA/r （2）未来收益有变动,被估资产年净收
16、益前n年有变化，从第n年开始保持不变，其资产评估值为：,被估资产产生的收益按等差数额变化,被估资产产生的收益按等比级数变化,2、适用于资产未来收益有期限 （1）未来每年收益无变化,（2）未来收益有变动,被估资产年净收益前n年有变化，从第n年后保持不变，其评估值：,被估资产产生的收益按等差数额变化,被估资产未来收益按等比级数变动：,五、收益法举例 例1：某收益资产预计未来5年净收益额分别为12万元、15万元、13万元、11万元和14万元，假定从第6年起，以后个年净收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%，该收益性资产在永续经营条件下和50年收益的评估值。 解：1、永续经营条件下的评估过程,a.未来5年收益现值,b.计算第6年以后的收益现值,该项资产的评估值： P=49.277+86.926=136.203(万元）,2、收益年限为50年：,评估值=49.27
