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1、万科财务报告分析小组成员姓 名： 学号： 马莲珍 黄韵环 刘 维 姜艳峰 1外部环境分析1.1波特五力模型1.1.1新进入者的威胁 房地产行业必要的两大元素土地和资金导致该行业的进入门槛和进入成本都较高，没有较为雄厚的资金实力将很难维持在该行业内的发展。1.1.2顾客讨价还价的能力 低收入阶层租住廉租房，中低收入阶层领取补贴或购买经济适用房，高收入阶层购买高档住房。不同消费水平的顾客具有不同的消费需求，但基于万科企业股份有限公司的品牌效应，其顾客的顾客忠诚度和顾客满意度都较高。万科集团一开始就将物业管理作为房地产开发的一项售后服务保障措施，单独成立20多年的万科物业运用超前的理念提供管理服务并
2、获得了顾客的一致好评，建立了忠实的顾客消费群体。1.1.3供应商讨价还价的能力 房地产行业的产成品与普通商品不同，具有很强的复杂性，是多种因素综合影响而成的，如地理位置、空间、通风采光、配套设施、物业管理、交通环境、开发商资质等。房地产的建造所需要的材料数量大，可以利用规模经济的概念降低成本，削弱供应商讨价还价的能力，提高获利空间。1.1.4替代品的威胁 由于房地产行业产品的特殊性，基本没有商品可以实现对房屋功能的大部分替代，所以房地产行业所面临的替代品威胁较小。现存企业的竞争进入房地产行业的门槛较高、难度较大，这使得房地产行业的竞争者较为固定，例如国内主要有：恒大地产、大连万达、绿地、保利、
3、世贸、碧桂园等公司。可以着重分析行业中的领头企业和规模相仿的企业的情况，进而做出对于行业发展趋势的判断和应对竞争者的对策。1.2 PEST分析法1.2.1政治因素 由于房地产行业具有垄断性质，且房地产行业关系到民生问题，所以国家从未间断过运用相关政策对房地产行业进行干预。房地产行业作为涉及面较广、关联性较高的产业，对促进经济的发展做出了巨大的贡献，是我国的支柱性产业。不能任由房地产行业价格肆意漫涨，也不能用过于大力强硬的政策打压遏制其发展。在2011年，温家宝总理为了研究部署进一步做好房地产市场调控工作，曾在会议中提出“新八条”的理论。其中对差别化住房信贷政策进行了进一步强化，对贷款购买第二套
4、住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍，对于该比例还可以进一步提高。这一政策的变更使得房地产行业可能面临需求缩小的危机。同时，对于住房用地供应管理要实施严格的把控，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。这一要求对万科对户型的设计会产生一定的影响，进而影响公司的利润。2012年房地产继续基本从严，进行微调的政策方向，并颁布了限购令，这一系列措施都不利于房地产行业的发展与销售。2013年出台的“新国五条”释放了政策将持续从紧的信号。自2014年“新常态”概念的提出，我国对房地产行业的调控方式由以政府的行政手段
5、为主逐步向法治、市场手段过度，对于限购、限贷、限价的“三限”政策的重视程度也在逐步降低。这种转变有助于房地产行业通过自身作用逐步达到一种供需平衡的状态，充分发挥房地产市场自己的调节作用。从一系列不断变化的政策可以看出，房地产行业收政策变化的影响很大，政策的变动不仅影响着土地的提供和使用，还影响着房地产市场的需求量和价格。1.2.2经济因素 影响房地产行业商品价格最主要的就是经济因素，经济因素受到经济发展水平、经济增长情况、就业情况、居民收入水平、金融状况、物价等多种因素的影响。一个地区的经济水平越高，经济增长越快，房地产市场的需求就越大，房价总体水平也就越高。沿海地区与内地，北上广深等大城市与
6、一般城市之间的经济发展情况存在很大的差异，这也导致了对房地产行业的影响产生很大的不同。1.2.3社会因素 学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，这一直都是人们所追求的生活状态。由于传统观念的影响，对家的概念十分重视，对私人空间十分依赖，所以大多数人都会希望拥有一所属于自己的房子，这保障了房地产行业的需求。而且房地产行业也受到人口密度、人口结构、生活方式等多种社会因素的影响。而且在很多特定城市、特定区域中，由于其独特的发展历史或社会环境使得其房价处于较高水平，例如上海的外滩、徐家汇，厦门的鼓浪屿，青岛的八大关等地由于各种社会因素导致房价较高。1.2.4技术因素 房地产行业为了适应不断
7、变化的市场环境，也需要与新技术、新工艺、新材料等新兴技术相结合，以获取持续的市场活力。合理运用新型科学技术可以快速地发现房地产行业的商机和问题，有利于其快速指定应对对策。万科就通过与淘宝卖房联手，运用互联网技术对潜在顾客进行分析，进而为其提供定制化的房产，拓宽了销售渠道。2内部环境分析企业内部环境分析从企业内部管理、市场营销能力以及企业财务三方面进行分析。2.1企业内部管理企业内部管理包括计划、组织、激励、任用和控制五个职能领域，它们互相依赖、互相影响，计划是其它四种职能的基础。2.1.1计划“白银十年”计划。未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持公司良好的增长，并为之后的第二个十年
8、发展期奠定基础，万科需要在这个十年内基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式。未来三年，万科新业务的主要目标，就是找到令人信服的商业模式。2.1.2组织公司结合自身业务特点和内部控制要求设置内部机构，明确职责权限，将权利与责任落实到各责任单位。 董事会负责内部控制的建立健全和有效实施。董事会下设立审计委员会，审计委员会负责审查企业内部控制，监督内部控制的有效实施和内部控制自我评价情况，指导及协调内部审计及其他相关事宜等。监事会对董事会建立与实施内部控制进行监督。管理层负责组织领导企业内部控制的日常运行。公司在内控责任方面明确各子公司第一负责人为内控第一负责人，落实各一线公司各部门的内控责任
9、，在总部统一的管理框架下，自我能动地制定内控工作计划并监督落实。 2.1.3激励万科推出了两个层面的激励机制:集团公司层面推出了事业合伙人(盈安合伙持股),项目公司层面推出了项目跟投制度(激发员工主人翁意识)。事业合伙人持续增持,实现公司与员工利益捆绑,提高管理层的工作热情和创造力,并将激发管理层市值管理的动力,促使公司股价预期更加稳定。2.1.4任用公司制定和实施有利于企业可持续发展的人力资源政策， 将职业道德和专业能力作为选拔和聘用员工的重要标准，切实加强员工培训和继续教育，不断提升员工素质。人力资源部每年制定相关培训计划，组织具体培训活动，培养专业人员全面的知识和技能。为进一步完善万科职
10、业道德风险防范体系，公司设立了“ 万科阳光网”作为举报职务舞弊的专门网站，用于宣传万科的反舞弊政策，收集各类举报信息，预防和发现职务舞弊。公司还建立了全体员工的潜在利益冲突申报平台，发布了职员职务行为准则、员工内部购房制度等制度，并对员工购置万科物业的情况进行公示。2.1.5控制公司建立起涵盖总部、区域、一线多层级的的监督检查体系，通过常规审计、专项调查以及聘请第三方检查等多种形式对各业务领域的控制执行情况进行评估和督查，有利于提高内控工作质量。公司针对内部管理风险，提出了“实质内控”的内控管理模式，关注内控的建设，强调对风险的实质性消除或降低，避免内控缺陷的重复发生。同时，注重通过 IT 手
11、段或流程方法根本性解决问题，最终提升内控管理水平。2.2市场营销能力2.2.1创新营销方式万科营销方式创新迭出,放权城市公司,强调互联网思维,并鼓励进行营销创新,抢占市场份额,提高市场占有率。无论是全民营销,还是淘宝卖房,还是链家合作,不仅仅使万科收获了口碑,更在市场复苏中把握住了先机。此外,在近期，万科联手凯雷开发商业地产、并学习凯德模式,有望打通商业地产经营正向循环。2.2.2积极把握国家政策调控 房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内采取调控措施将直接影响行业未来发展。在央行发文放松限贷后,公司持续实行积极的销售策略，在930新政和央行降息之后,积极把握时间窗口推盘加速去化。2.2.3
12、B股转H股的成功推进，实现公司国际化发展战略香港等境外资本市场,为公司提供更加广阔的业务平台,有利于公司充分利用境外资源及市场激励来进一步加强公司核心竞争力。2.3财务状况分析2.3.1偿债能力分析从表1可以看出,在短期偿债能力方面，公司近年来流动比率呈下降趋势，而速动比率和现金比率较去年有明显的提高,表明公司立即、直接偿付流动负债的能力在提高；就长期偿债能力而言，公司的资产负债率近年来呈下降趋势,说明其长期偿债能力在增强,但是仍高达77%,在同行业中处于较高水平;产权比率和有形净值债务率均呈下降趋势,在行业中处于平均水平，还有一点值得注意的是,房地产行业存货的公允价值一般都高于其账面价值,因
13、此,存货变现时,公司的长期偿债能力将会有较大的提升。总的来说,公司的长期偿债能力较强。良好的偿债能力给予投资者信心，为企业筹资带来保障。表1项目财务比率2014年2013年2012年短期偿债能力流动比率1.341.341.4速动比率0.430.340.41现金比率（%）17.8413.0719.67长期偿债能力资产负债率（%）77.2078.0078.32产权比率（%）338.68354.49361.18有形净值债务率（%）341.87356.42363.962.3.2盈利能力分析从表2可以看出，公司的毛利率近年来呈下降趋势,总资产收益率也呈下降趋势。资本保值增值率体现的是净利润增加导致的所有
14、者权益增加,而非投资者再投资所致。综上所述可以看出公司各盈利指标结果均不太理想,虽然某些指标在行业中仍处于中上等水平,公司仍应将未来的工作重点放在如何提高盈利能力上。表2项目财务比率2014年2013年2012年 盈利能力毛利率（%）29.9431.4736.56销售净利率（%）13.1813.5115.19总资产收益率（%）1.281.421.56净资产收益率（%）16.6417.3519.07资本保值增值率（%）101.84117.96108.292.3.3营运能力分析从表3可以看出，公司2014年应收账款周转率较去年有了小幅提高,公司存货周转率较去年变化不大,存货周转天数有小幅上升,表明存货的流动性下降,变现能力有所降低,公司应将重点放在存货和应收账款的周转以及提高资产的经营效率。表3项目财务比率2014年2013年2012年营运能力应收账款周转率58.8754.5460.63应收账款周转天数6.116.605.94存货周转率0.320.320.28存货周转天数1138.891137.081275.24营业周期1145.001143.681281.18流动资产周转率0.320.340.32总资产周转率0.300.320.312.3.4发展能力分析 从表4可以看出，影响成长能力的各项指标均有大幅度的下降，值得一提的是，主营业务收入在前三季
