物业管理招投标与合同培训

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1、*物业服务有限公司 项目经理培训班课件之,物业管理招投标 物业服务合同管理,CZCI,分享小故事 (狗和兔子),说明 态度很重要,乌鸦和兔子,一只乌鸦坐在树上，整天无所事事。 一只小兔子看见乌鸦，就问：“我能象你一样整天坐在那里，什么事也不干吗？” 乌鸦答道：“当然啦，为什么不呢？” 于是，兔子便坐在树下，开始休息。 突然，一只狐狸出现了。 狐狸跳向兔子并把它给吃了 这个故事的寓意是,有事情做很重要,沙漏哲学,第二次世界大战期间，有位在收发室工作的军人叫米诺。他肩负着沉重的任务，每天都得马不停蹄地整理在战争中死伤和失踪者的最新记录。在压力和疲劳的袭击之下，米诺患了结肠痉挛症。 一天，米诺终于体

2、力不支被送进医院。军医了解到他的情况后，语重心长地对他说：“米诺先生，你身体上的毛病其实没有什么大不了，真正的问题出在你的心里。我希望你把自己的生命想成一个沙漏。在沙漏的上半部，有成千上万的沙子，它们在流过中间那条细缝时，都是平均而且缓慢的，除了弄坏它，你和我都没有办法让很多沙粒同时通过那条窄缝。人也是一样，每天都有一大堆的工作等着我们去做，但我们必须一次一件慢慢来，否则我们的精神绝对承受不了。 怎样做事 计划 很重要,冻僵的小鸟,一只小鸟正在飞往南方过冬的途中。天气太冷了，小鸟冻僵了，从天上掉下来，跌在一大片农田里。它躺在田里的时候，一只母牛走了过来，而且拉了一堆牛粪在它身上。冻僵的小鸟躺在

3、牛屎堆里，发掘牛粪真是太温暖了。牛粪让它慢慢缓过劲儿来了！它躺在那儿，又暖和又开心，不久就开始高兴地唱起歌来了。一只路过的猫听到了小鸟的歌声，走过来查个究竟。顺着声音，猫发现了躲在牛粪中的小鸟，非常敏捷地将它刨了出来，并将它给吃了！ 这个故事的寓意是 1）不是每个在你身上喷粪的都是你的敌人。 2）不是每个把你从屎堆中拉出来的都是你的朋友。 3）而且，当你陷入深深的屎堆当中（身陷困境）的时候，闭上你的鸟嘴！ 干事难免受非议，处理好很重要.不要以牙还牙,史上最成功的团队,他们四人的结合实属乌合，本是唐僧一路收徒，既无竞争上岗之举，也无选拔考试之制，更无赏罚奖惩之法，只是见一个收一个，有的本来就有劣

4、根，但他们走到取经的大旗下，就要克服自身不足，适应团队的要求。也就是当代人所说的为了共同的愿景：到西天获取真经，成就正果。面对路途上的艰难险阻，只有合作，降妖的降妖、开路的开路，化缘的化缘、管内务的管内务，做到人尽其才。他们更多的是协作，师傅有难，师兄弟遇险，都要互相照应搭救。尽管也有领导决策的失误，有徒弟挑拨的不和，有半途而废的思潮，有分工不明的推诿，但是团队精神始终支撑着他们克服千难万险，不达目的不罢休。 找准自己的位置很重要,第一节 物业管理招标,一、物业管理招投标的相关概念 二、物业管理招标的类型 三、物业管理招标的特点和方式 四、物业管理招标文件的构成,（一）物业管理招标相关概念,物

5、业管理招标，是指物业管理招标人为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业管理公司，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件并向社会公开，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由多家物业管理公司竞投，从中选择确定适宜的物业管理公司并与之订立物业服务合同的过程。,当前招投标现状：不普遍，未来是一种必然,（二）物业管理招标的类型,可以根据不同性质划分，按物业类型、服务内容、招标主体、服务方式等等。主要看招标方侧重点。 关注招标方的侧重点，是编写标书的关键。,（三）物业管理招投标特点和方式： 特点：综合性、地域性、差异性、特殊性 方式

6、：公开招标：以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。（关注招标文件的发布及限制性） 邀请招标：是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标的邀请的招标方式。 协议招标：招标单位直接邀请其认为资信可靠和能力相适应的一家或几家物业管理企业参加投标，与它们分别协商谈判，确定物业管理的有关事项，最后达成协议的招标方式。这实际上是一种合同谈判的方式。,一般包括： 招标人及招标项目简介 物业管理服务内容及要求 对投标人及投标书的要求 评标标准和评标办法 招标活动方案，包括招标组织结构、开标时间及地点等； 物业服务

7、合同的签订说明 其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。,关注招标文件每个构成，是编写投标文件的关键。一项不合格，将直接造成废标。,（四）招标文件的构成,二、物业管理投标,概念： 物业管理投标，是指符合招标文件中要求的投标人根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，依据国家有关法律、法规与本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个过程。 其中，投标人是指响应物业管理招标、参加物业管理投标竞争的具有相应物业管理资质和独立法人资格的物业管理公司或其他有资质的专业公司。,对于我们来讲，了解投标过程、掌握标书编制尤为重要。是项目经理必备的基本技能。,物业管理招投标应该遵循的原则

8、 公开原则 公平原则 公正原则 合理原则,物业管理招投标适用的法律法规 中华人民共和国招标投标法 物业管理条例 前期物业管理招标投标管理暂行办法,物业管理条例第24条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。,一物业常识 001“物业”是粤港方言对房地产的称呼，它最早在香港被普遍使用，其含义是单元性的房地产。被称为物业的单元性房地产可大可小，一

9、栋商业楼宇、一组标准厂房、一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。 002物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中，物业与房地产是一个词（Real estate或Real property）。在我们通常使用上，房地产一词是一个宏观的概念，物业一词则是个微观的概念。 003世界物业管理的起源 物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。当时是英国工业空前发展高涨的时候，一名叫奥克维亚.希尔（女）的住宅业主，率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法，并取得出人意料的成功，首开物业管理之先河。 004我国（大陆）的物业管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我国(大陆)首家物业管

10、理公司。标志着我国(大陆)物业管理工作摆脱行政福利型传统计划经济下的管理模式，走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。 005我国（大陆）第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司。 006号称“深圳市物业管理第一村”的是深圳市“东湖丽苑”商品住宅小区。由深圳市物业管理公司实施对该小区的物业管理工作。 007深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼是1983年由深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼国际商业大厦实施物业管理。 008深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是1985年，由深圳市鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理。 009深圳市第一家实施综合一体化物业管理的

11、住宅小区是1990年，由深圳市莲花物业管理有限公司对深圳市微、福利房住宅小区莲花二村实施综合一体化物业管理。 010我国第一家实行招投标的物业是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所属莲花物业管理公司、万厦居业公司、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西两住宅小区实施邀请招投标活动。 011真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是1996年12月，对深圳市福利房住宅小区-鹿丹村的面向社会的公开招标活动。最后由深圳万科物业管理有限公司中标。,第二节 物业管理投标,一、物业管理投标人及其必备条件 二、物业管理投标前的准备工作 三、物业管理投标的实施程序 四、物业管理投标策略,一、物业管

12、理投标人及其必备条件,物业管理投标人,招标公告或者投标邀请书发出后，所有对招标公告或投标邀请书感兴趣的并有可能参加投标的人称为潜在投标人。那些响应招标并购买招标文件，参加投标的潜在投标人称为投标人。,一、物业管理投标人及其必备条件,物业管理投标人应当具备的条件,1.依法设立、具有独立法人资格的物业服务企业。（法律法规的要求） 2.应当具有相应的物业服务企业资质，能够满足招标文件的需要（招标条件的要求）。,二、物业管理投标前的准备工作,（一）获取物业管理招标信息 （二）分析收集的信息，进行投标可行性研究 （三）组建投标工作班子 （四）申请资格预审,获得招标信息和有关资料的主要渠道有： 公共媒介：

13、通过报纸杂志、电视、网络等媒介刊载的招标广告或公告来发现投标目标，这是获得公开招标信息的主要方式； 招标方邀请 其他渠道：第三方代理公司、相关单位、客户等,二、物业管理投标前的准备工作,（一）获取物业管理招标信息 （二）分析收集的信息，进行投标项目评估 （三）组建投标工作班子 （四）申请资格预审,1了解物业的基本情况、项目定位、业主需求、招标条件等基础信息 2投标竞争形势，了解竞争对手 3自身具备的投标条件及迫切性 主要是考虑：（1）可利用的资源和其他有利条件；（2）投标人当前的经营状况、财务状况和投标的积极性。 4本企业投标该物业的优势 主要考虑：是否需要较少的前期费用；是否具有技术、服务、

14、价格等的优势；类似物业项目管理的经验及信誉；项目的社会效益；与招标人的关系是否良好。,二、物业管理投标前的准备工作,（一）获取物业管理招标信息 （二）分析收集的信息，进行投标可行性研究 （三）组建投标工作小组 （四）申请资格预审，填写相关表格,投标机构通常由以下三方面的专业人员组成： 1综合性的管理人员项目负责人的选择 2专业工程技术人员技术数据的提供 3财务人员-费用的合理测算,二、物业管理投标前的准备工作,（一）获取物业管理招标信息 （二）分析收集的信息，进行投标可行性研究 （三）组建投标工作班子 （四）申请资格预审,资格预审表的内容一般包括： 投标人身份证明、组织机构和业务范围表； 投标

15、人在以往若干年内从事过的类似物业管理经历（经验）表； 投标人的财务能力说明表； 投标人各类人员表以及拟派往该物业的主要技术、管理人员表； 投标人所拥有的设备以及为拟投标物业所投入的设备表； 项目分包及分包人表； 申请人或联合体参加人目前涉及的诉讼情况； 与本物业管理资格预审有关的其他资料。,三、物业管理投标的实施程序,登记并取得招标文件,编制标书,办理投标保函或保证金,勘察物业现场和参加标前会议,封送投标文件,参加开标会议和现场答辩,合同签订,提供履约保证金保函,（一）登记并取得招标文件 1研究招标文件条款 2研究评标办法 3研究合同条款,（二）勘察物业现场和参加标前会议 1勘察物业现场 2参

16、加标前会议,勘察物业现场： （1）工程质量与配套建设情况 （2）物业的基本情况 （3）业主的基本情况 （4）市场调查 （5）分包情况 （6）与本物业管理投标有关的其他因素,原物业管理公司管理的状况，物业周边的情况，有无管理房和营业场所。,是否能够专业分包，分包的条件能否确定，必要时可进行分包的询价。,了解物业的档次、所在区域、总面积和使用功能,（三）编制标书 1测算工作量 2制定管理服务方案 3进行投标报价决策 4正确编写标书,标书的内容：一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求的其他材料组成。常见的做法是将头条投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。商务文件一般为资格文件，技术文件为物业管理方案及要求的其他技术性资料。 技术文件尤为重要。,（四）办理投标保函或保证金 投标保函是指在投标中，招标人为防止中标者不签定合同而使其遭受损失，要求投标人提供的银