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1、K区规划及产品建议,二五年六月二十日,目 录 第 一 部 分 规 划 建 议 第 二 部 分 开 发 步 骤 第 三 部 分 产 品 建 议,第 一 部 分 规 划 建 议,基本资料,备注：根据发展商提供资料推算,现状市场供货分析,注：以上面积统计主要是近2年珠江新城可参考之项目。包括：保利香槟、力迅上筑、马赛国际公寓、双城国际、星汇国际、新城海滨、凯旋新世界、金碧华府、利雅湾、碧海湾、星辰大厦共11个项目。,结论： 近几年珠江新城在售户型面积集中在90180，这是珠江新城比较受落的户型面积区间。项目处在珠江新城中区位置，面积区间应在此范围内。,未来市场供货分析(近两年),K1地块,主力户型
2、140-200,主力户型200,主力户型200,主力户型110150,主力户型150,主力户型138148，占68,主力户型85175,小复式，商务公寓,恒烨,未来住宅用地规划一览表,结论： 未来几年珠江新城住宅面积比较分散，根据区片的不同，西区集中在60以下的商务公寓，中区以110150为主力户型，东区则以180200的大户型为主。,中海珠江公园地块户型面积比例,备注：以上统计为约数，实际以中海公布为准,珠江新城容积率分析,根据对珠江新城内占地超过1.3万以上的小区进行容积率的对比分析，我们发现： 西区的容积率普遍高于东区； 东区项目容积率低于规划容积率； 要把项目售价高于同区位项目，则须牺
3、牲部分容积率。,户型比例考虑,K区的推出时间将是珠江新城的成熟期，根据内部消息，届时比较多的项目将以150大户型为主要产品推出市场（如广控项目、合景项目、保利项目、中海项目等） 本项目地块占地较大，如果全部建成大户型，市场上的大户型产品同质化严重，竞争激烈 本项目的容积率相对较高，决定了本项目较难做到珠江新城最高端产品，本产品面积与楼价水平需迎合目标客户群的需求,户型比例设置建议,通过计算，总户数约1390户 平均面积约150,规划原则,地块 为长方形（长宽比例1.75:1），故整体规划建议用围合式设计 楼宇高差设计应注重“天际线”的设立 南方人比较注重“东南风”，故东南的楼宇高度应为相对西北
4、的楼宇较低，为整个小区引入东南风 小区南面设置一梯两户是为了扩大“朝南”和“望花园”的优势；若设置两梯四户，则南向单位没有景观支持，而且临路，南向单位的价值不高；北向单位虽有景观支持但朝向差，缺陷明显。这样，4户的价值都不能最大限度的发挥出来。,规划原则,幼儿园的外观设计结合园林进行，为小区塑造有价值的景观，现实建筑园林化的生态设计 建筑外立面的设计结合园林绿化进行，实现建筑园林化的生态设计 为保证项目的档次，最大限度的扩大项目住宅的价值，小区南面的楼宇不设立商业，首层作架空层绿化,商业分布建议,西面、北面的商业价值较高，故商业设立在西面和北面的裙楼； 商业面积要求40,000万平方米左右，故
5、在裙楼的首层、二层、三层、四层设立即可。,总规划图-方案一（不设超高层）,规划后（方案一）的基本资料,备注：项目的容积率相对较高，以上规划方案相对合理，预期售价相对较高，发展商的利益可以保障。,总规划图-方案二（西北、西南设超高层）,利雅湾,西面的景观价值最高，故选择西向栋别（A、N栋）作超高层的设置，但西面朝向较差，西向户型西晒严重；同时，N栋对北向楼宇的景观有一定影响。,规划后的基本资料,备注：此设置与规划许可容积率“7”接近。,总规划图-方案三（北面设超高层）,利雅湾,选择北向栋别（、栋）作超高层的设置，能够最大限度的发挥项目的价值：超高层的高层单位的景观、朝向均一流。,规划后的基本资料
6、,备注：此设置与规划许可容积率“7”接近。,第 二 部 分 开 发 步 骤,开发原则,首先开发有商业的部分，提高首批交楼时小区的成熟度 每期开发尽可能包含大部分户型或面积 超高层产品最后开发 每期开发的产品必须有特色（特别是首期产品），而且能让市场印象深刻，让产品特色深入民心，从而“高速”、高价的完成销售。,利雅湾,花城大道,中海K区项目,30,30,30,30,30,30,28,18,18,22,22,18,30,120,120,120,120,120,120,120,120,120,120,180,150,150,150,150,120,120,120,120,120,120,150,15
7、0,90,90,90,90,110,110,150,220,150,220,200,200,200,200,200,200,120,120,150,150,16,180,30,150,150,A,B,C,D,E,F,G,H,I,J,K,L,M,N,O,冼村路,三期开发,一期开发,二期开发,开发顺序,第 三 部 分 特 色 产 品 建 议,2梯2户（、栋）,客厅。层高4.1米，采光良好，宽阔视野空间 卧室。安静、舒适，私密性高 厨房、卫生间、餐厅。干湿分区，方便合理,150,220,150,220,200,200,200,200,200,200,180,150,150,I,J,K,L,M,N,1
8、.客厅。层高4.1米， 采 光良好，宽阔视野空间 .卧室。,2梯2户（、栋）,150,220,150,220,200,200,200,200,200,200,180,150,150,I,J,K,L,M,N,2梯2户（、栋）,错层空间，透视图,2梯2户（、栋）,板式结构 首层架空，立体化园林，通透 23层二三层退台式空中别墅 层以上为标准大平层设计,150,220,150,220,200,200,200,200,200,200,180,150,150,I,J,K,L,M,N,私家退台绿化,2梯2户（ 、栋参考户型）,2梯2户（ 、栋参考户型 ）,2梯4户参考户型一 南北对流，花园梯间,2梯4户参考户型二,3梯6户阳光梯间,户户跃式,外立面建议,错落有致、有层次感和空间感的外立面，显得有气势的同时又有时代感,The End,
