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1、,商业地产实战基础知识,并无科班的定义,狭义概念retail real estate；意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。 广义概念commercial real estate 或 commercial property；除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产.,什么是“商业地产”？,选址及获取土地 商业地产开发 和住宅开发类似。同样包括定位、做规划、设计、施工等 招商 招商是一个把商业建筑“填满”的过程，但操作过程远不是直观上这么简单，后文还将论述 运营管理 招商并不是商业地产的最后一个环节，呕
2、心沥血的经营才是商业获得成功的必经之路 退出机制 商业地产本质上不是开发，而是投资，建立退出机制，整个产业链条才得以保持完整 根据公司战略需要，在通过运营提高估值水平后，选择适当时机和适当渠道退出,商业地产五大模块,什么是“商圈”？,通俗定义：多个相邻商业体（包括商铺、酒店、写字楼等）组成的区域,市府商圈 随着步步高广场和湘腾广场底商街区的开业，提高了整体商业的丰富度和档次，特别是步步高广场代表了目前大河西区域的最高档次的商业物业，弥补了区域零售、餐饮及娱乐方面的市场空白； 溁湾镇商圈 该商圈是河西最早形成的商业中心，商圈内以通程商业广场为主，周边电器卖场、街铺零售作为补充。受到区域发展的影响
3、，商业未来发展空间比较有限； 麓南商圈 依托麓南大学城的发展，以满足区域学生和居民生活消费为主，主要是特色风味小吃、快餐等，以中低档为主； 望城坡商圈 区域以流动人口为主，属于河西区域的建材和小商品批发的集中区域，随着长房人人乐购物中心的开业，区域内综合配套逐步发展。,工作定义：商业服务所能够覆盖的地域 (交通是商圈地域划分的首要因素),主要以枫林一路与麓山路交汇初为中心，向南影响麓山路 麓山南路；向西到溁湾镇汽车站。,溁湾镇商圈,商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定
4、的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。,商圈，有很多层次，需要区别分析,(1)核心商圈(Primary Trading Area)。这是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常商店5570的顾客来自核心商圈。 (2)次要商圈(Secondary Trading Area)。这是位于主要商圈之外、顾客密度较稀的区域，约包括商店15一25的顾客。 (3)边际商圈(Fringe Trading Area)。这是指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。,居住人口（数量、结构、收入、消费习惯
5、） 办公人口（数量、结构、收入、行业、个人和商务消费习惯） 客流导入（与周边商圈的关系） 竞争关系（商圈内竞品的数量、分布、招商资源的竞争、客户竞争） 业态结构（商圈内业态关系，和其他商圈的关系） 交通（吸引客流的基础条件） 其他公共设施配套（医院、学校、政务机关、工业园区等）,如何认识和研究一个综合商业项目的商圈认知维度,河西主要商圈,区域内早期形成的溁湾镇商圈、麓南商圈、望城坡商圈发展最为成熟的商圈，但受到地域等方面的限制，麓南商圈辐射力有限，溁湾镇未来发展潜力不足；望城坡和市府商圈有望逐步向综合型商圈转型。,溁湾镇商圈,溁湾镇商圈发展缓慢，后劲不足，随着现在商业项目硬件的老化从最成熟的商
6、圈将会逐步走向衰退，河西新兴商业项目的发展将对本商圈形成较大的威胁；,未来规模型商业 规模型商业 小型裙楼商业,注：规模型商业指体量在25,000平方米以上,麓南商圈,商业项目分布,麓南商圈依托校园发展，受客群和交通阻隔的限制，未来发展依然以区域内客户群为主；很难吸引外部消费群体，但整体将会逐步由零散式向集中商业体方向发展；,家润多广场,麓南商业广场,步步高生活广场,悦购广场,望城坡商圈,商业项目分布,望城坡商圈随着新商业项目供应，逐步从建材综合市场为主的商业中心向综合型商业中心进行转型；,长房时代广场,湘浙市场,达美D6街区,河西交通枢纽,西中心,广大环球,郁金香,滨江新城商圈,区域规划,地
7、铁6号线,城际铁路,地铁4号线,活力生活区,中央商务区,生态中心区,滨江新城集商务、商业、文化、旅游、休闲及 娱乐等综合功能于一体，分为生态中心区、中 央商务区、活力生活区，预计2016年活力生活 区的滨江商圈将会初步成型；,功能定位,交通规划,区域特点,发展情况,通过城际铁路、4号线、6号线轨道交通，银盆岭 大桥、福元路大桥、桐梓坡隧道、营盘路隧道等 连接河东和河西主城区；,区域处于河东主城区北侧，临江与河东相望； 景观资源丰富，交通便利；区域以现代金融商务 为核心，旅游服务驱动，形成滨江商务商业及生 态居住的综合板块；,活力生活区是最新成熟的区域，中央商务区的发 展将需要一定时间的培育，商
8、圈依托住宅项目的 发展优先于商务区成型；,滨江新城商圈,目前引进大型百货并完成98%招商的奥克斯广场可售部分商业已基本售完；今年该片区的商业氛围随着奥克斯4月底开业基本形成规模，该区域未来新增供应约33万方。,滨江新城商圈,奥克斯广场,公寓裙楼商业,步行商业街（销售部分）,写字楼裙楼商业,1-6F 平和堂百货 7-25F 5A甲级写字楼,BF 华润万家超市 1F 电玩城 2F 平和堂 3F 国美电器 4F 广东魔方KTV俱乐部 5-6F 韩国CGV 3DIMAX影院 7-24F 商务公寓,室内步行街,室外步行街南区商铺,室外步行街北区商铺,奥克斯广场整体定位中高端，集百货、超市、休闲娱乐、餐饮
9、于一体的大型商业体，项目整体的商业规模较大； 项目属于滨江新城商圈的开拓者和领导者角色，弥补了河西北部大型商业的空白；,滨江新城商圈,楼层布局,奥克斯广场以平和堂百货以及娱乐业态为主，围绕主体设置室内步行街； 销售部分商业布局动线单一，出入口较少，后经过重新调整规划设计，新增上下扶梯和通道，大大降低了销售难度和压力；,滨江新城商圈,未来商圈特点,未来辐射力判断,滨江新城以百货、大卖场、情景商业等为主，由于板块的商务定位，未来商务 相关业态较多； 滨江新城核心商业综合体项目奥克斯广场于今年4月底满铺开业，滨江新城商 圈即将形成；,滨江新城位处于河西北侧，距离河东核心商圈较近，考虑交通阻隔及其他区
10、 域的发展，预计商圈的辐射范围主要以滨江板块和市府板块为主；,滨江新城商圈小结,健身服务及休闲功能商业地产（健身中心、美容院、SPA）,专业商业地产（专业批发市场、商贸城，如义乌小商品批发市场）,居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）,餐饮功能房地产（大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店）,娱乐功能商业地产（电影城、娱乐城、KTV）,零售功能商业地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL）,按照行业类别分类,超区域型辐射范围达10公里以上，超出本地“片区”或“区域”；总建筑面积10-15万平方米，主力店
11、如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口50万,超级型这就是传说中的超级购物中心或者super Mall了。建筑面积通常在20-50万平方米，至少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至千万人不等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市,区域型辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，辐射范围可达8公里，总建筑面积5-10万平方米，商圈人口在10-25万人，主力店为大型超市或百货店，至少包括4-5个次主力店,社区型辐射范围3公里，总建筑面积5万平方米，商圈人口5-10万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育
12、用品卖场、儿童主题等多个次主力店,邻里型辐射范围1公里，总建筑面积2万平方米，商圈内人口5万，主力店为中型超市或标超或餐饮主力店,目的地型依赖目的性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目所属区域之外，甚至是外地、呈现“飞地”特征。,按照市场辐射范围分类,底商集中商业（写字楼、住宅或酒店附属底商，进深超过40米，整体性较好，需分割出数百平米以上大铺）,独立集中商业（独立占地、零售、娱乐为主的纯商业，层数通常在1-6层，整体性较强，可以是商业街区和集中商业的搭配）,城市综合体（项目统称。通常包括商铺、写字楼、公寓、酒店等多种形态）,商业街区（2条以上商业街的
13、组合或Block街区建筑形式商业）,商业街（2排街铺之间围合，形成相对独立的街道）,街铺（分散布局，沿街摆放、进深较短（单排铺，进深不大于30米），最高不超过3层，；各店铺面积较小，通常10-200平米之间）,按照物业形态分类,各种类型优劣势比较,封闭式切割,沿街底商,开放/半开放式,独栋别墅式,优势：容易出体量；利于小面积商铺的划分；特别利于零售商业组合的经营； 劣势：公摊较大，独立存活能力差，依托整体项目的发展； 适用性：有主力店带动，或主题鲜明的项目，或专业市场等。,优势：独立存活能力强，展示面和到达性好，公摊小； 劣势：难以形成体量，分割后面积较大，去化速度慢； 适用性：只适合配套型的
14、商业或商务裙楼商业。,销售型商业类型比较,优势：商业体量和独立性相对均好，利于建筑造型和建筑特色打造； 劣势：天气对此类商业有一定影响，较强的开放性人流不利于聚集； 适用性：有主力店带动的中小型商业规模。,优势：建筑风格独特，展示性好，零公摊；利于品牌商家个性化展示； 劣势：对地块容积率要求高 适用性：旅游类型的商业项目，有独特的景观资源。,发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关费用； 将商业经营压力转移至中小业主，由其分担招商及经营压力； 操作简单易行，操作难度低。,产权分散，引进主力店或品牌商家的难度较大； 无法控制和统一经营业态，规范整体形象，易导致形象档
15、次低； 商业做旺基本只能依靠市场自身调整，所需时间长； 若经营不好，对于项目整体形象有不利影响； 商业未经过培育即销售，未达到价值最大化；,商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解； 纯街铺销售； 商业体量较小或零星商业物业。,直接销售,优势,结合不同的市场环境、商铺产品以及开发目标等条件，商业部分的销售操作模式可分为直接销售、带租约销售以及返租销售等方式，其特点各有侧重，最终在招商、业态组合及以长期经营效果也各不相同；,劣势,适用,商业的销售模式比较,商业租售建议,带租约销售,由发展商前期先完成招商，在该租赁合同期间，将商铺销售给投资者，再将该租赁标的物及权利义务转移至投资者；
16、通过招商保证前期商业定位与形象，并在租期内有较好的保障； 仍能较快的实现资金回流，并无需承担返租补贴与相关费用； 短期内使业主获得稳定收益，减少业主招商环节，对中小投资者具有较大的吸引力（尤其对于先期招商难度较大的项目）。,售价与租金之间产生的收益回报低于投资者期望，合约租金对商铺售价有一定限制； 前期由于满足项目在形象及档次方面你的需要，在引进主力商家时采取租金优惠策略，但转租约时买家不易接受，商铺容易滞销； 前期发展商需完成商铺招商，以达到带租约销售的条件，促进商铺的销售。,需要保障商业部分的形象与档次，并对项目整体形成良好的促进作用； 对商户进驻进行把控，加快商业气氛的形成； 可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报； 纯街铺或少量商业物业。,优势,劣势,适用,返租销售,由发展商设立或委托商业经营管理公司（或物业管理公司）来经营准备销售的商铺，发展商与投资者（买方）签定买卖合
