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1、物业工程管理的内容及意义,物业工程管理的内容及意义,课程开发人员：杨明 管控单位：培训管理部 适用范围：武汉物业公司内训,第一章 工程管理的重要意义,第二章 工程管理的主要指标,第三章 工程管理的主要内容,第四章 工程管理的主要手段,目 录,第一节 工程管理在物业管理中的地位 第二节 工程管理在物业管理中的角色 第三节 工程管理在物业管理中的作用,第一章 工程管理的重要意义,第一节 工程管理在物业管理中的地位,工程管理核心地位 客服部就像人的大脑，是物业管理的信息汇聚和发出中心；保洁绿化就像人的衣服，干净整洁的小区就是一件干净的衣服；保安就像人的脸面，因为站在大门口，保安人员的精神面貌直接反映
2、出物业公司管理的水平；工程就像人的心脏，是小区维持正常运行的核心。,第二节 工程管理在物业管理中的角色,工程管理角色 吃住行、工作、娱乐等一切生活的基础保障要素 客户对“无形服务”的关键感受所在 客户投诉的重点、难点 影响服务费用收取的关键点 运行管理成本占总支出成本比例较大（40%-60%）,第三节 工程管理在物业管理中的作用,工程管理作用 1、关系到物业的声誉和生存 2、关系到服务成本和企业资金的合理利用 3、关系到设备的技术安全和社会和谐,第一节 客户满意度 第二节 员工满意度 第三节 设备设施完好率 第四节 成本控制,第二章 工程管理的主要指标,第一节 客户满意度,客户满意度 工程管理
3、不但要保证业主的基本生活正常进行，还要保证园区内业主所见之处的设备设施运行良好，这才能更好的提升业主满意度。,第二节 员工满意度,员工满意度 俗话说家和万事兴，在工程管理部这个大家庭里，员工满意才能更好地完成工作。试想，如果员工每天都带着情绪工作，能做好工作吗？这种情况下的工作效率和结果能让业主满意吗？,第三节 设备、设施完好率,设备设施完好率 衡量物业设备管理质量的两个指标： A、设备有效利用率，； B、设备的完好率，； 物业设备是否完好的标准为： 零部件完整齐全， 设备运转正常 设备技术资料及运转记录齐全 设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 防冻、保温、防腐等措施完整有效,第四节 成本控制,成
4、本控制 通过各种手段，在保证工程管理品质不下降的前提下，做好成本控制。且年度预算误差不超过5%。,第一节 前期介入 第二节 工程交接验收 第四节 设备、设施日常运行管理 第五节 工程外委单位管理 第六节 装修管理 第七节 工程人员管理、培训及考核 第八节 户内维修及有偿服务管理,第三章 工程管理的主要内容,第一节 前期介入,前期介入 从项目规划设计开始，物业公司就需从物业后期管理角度出发提出修改建议，如垃圾房的位置、地上地下车流人流动线、各机电系统的防雷设计等。并随时跟进施工过程（尤其是防水、门窗、管线预埋等的隐蔽工程）；,第二节 工程交接验收,工程交接验收 包含房屋本体及公区设备设施的交接验
5、收。 （1）、严格按照交接验收流程及内容验收，房屋本体：如门窗、厨卫、地板、墙面等；公区设备设施：如路面、围墙、设备标识、管线敷设路径等。 （2）、对验收不合格内容进行协调整改，对于部分技术含量低、投入小的整改，可由物业公司工程部直接实施完成，其它的就需要协调和跟进相关方处理。对于无法通过整改来解决的问题，则要通过其它工程管理手段尽量减少此问题对物业管理和业主的影响；,第三节 设备设施日常运行管理,一、物业设备基础资料的管理 主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。 （1）设备原始档案设备原始档案包括： 设备清单或装箱单 设备发票
6、产品质量合格证明书 开箱验收报告 产品技术资料 安装施工、水压试验、调试、验收报告,第三节 设备设施日常运行管理,（2）设备技术资料 设备技术资料包括： 设备卡片 设备台账 设备技术登录簿 竣工图 系统资料 （3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件,第三节 设备设施日常运行管理,二、物业设备运行管理 物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。 1、设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态 针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。
7、 加强巡检、维护保养工作。 设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。,第三节 设备设施日常运行管理,对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。 对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。 2、从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。,第三节 设备设施日常运行管理,3、人员安全：加强培训、长期教育、经常演练、提高意识、掌握方法 设备安全
8、：防火、防盗、防水浸；安全运行保证（压力、温度、荷载、流量） 规章制度：建立健全、不断完善； 安全防护：措施完善、布防到位、科学防护（施工现场：围挡、警示牌、警示灯）（防护装置：消防衣、绝缘服、绝缘手套、绝缘靴、绝缘垫）（防护工具：验电器、试电笔、安全钳、绝缘棒）,第三节 设备设施日常运行管理,4、设备管理制度 交接班责任制 预防性计划检修保养制 检修、保养操作指导规程制 应急方案流程制,第三节 设备设施日常运行管理,第三节 设备设施日常运行管理,供配电系统,第三节 设备设施日常运行管理,配电房内设备 配电房是将经变压器降压的电源经开关分配至各用电设备的建筑物。它的主要设备有：低压配电柜、空气
9、开关、计量指导仪表、保护装置、电力电容器、接触器等。,第三节 设备设施日常运行管理,变频供水系统,第三节 设备设施日常运行管理,电梯系统,1-减速箱；2-曳引轮；3-曳引机底座；4-导向轮；5-限速器； 6-机座；7-导轨支架；8-曳引钢丝绳；9-开关碰铁；10-紧急终端开关；11-导靴；12-轿架；13-轿门；14-安全钳；15-导轨；16-绳头组合；17-对重；18-补偿链；19-补偿链导轮；20-张紧装置；21-缓冲器；22-底坑；23-层门；24-呼梯盒；25-层楼指示灯；26-随行电缆；27-轿壁；28-轿内操纵箱；29-开门机；30-井道传感器；31-电源开关；32-控制柜；33-
10、曳引电机；34-制动器,第三节 设备设施日常运行管理,空调系统,第三节 设备设施日常运行管理,消防系统,消防警铃,消防广播,温感探头,烟感探头,手报,排烟风机,排烟阀,第三节 设备设施日常运行管理,消防设备 目前建筑物采用的消防设备仍然以水力灭火为主。如消火栓系统、喷淋系统，其他配套消防设备有烟感器、温感器、消防报警系统、防火卷帘、防火门、抽烟送风系统、通风系统中的防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明等设备。,第三节 设备设施日常运行管理,智能监控系统,第三节 设备设施日常运行管理,门禁系统,可视对讲门禁系统是在各单元首层安装防盗门，由管理中心机、彩色单元门口主机、电控锁、闭门器及户内可视对讲
11、分机通过专用网络连接组成。,第三节 设备设施日常运行管理,周界防范系统,第三节 设备设施日常运行管理,停车管理系统,第四节 工程外委单位管理,工程外委单位管理 （1）负责整改遗留问题的原施工方、后期引进的整改施工单位、电信移动等后期进场的施工方的监管； （2）设备设施维护外委单位的监管，如电梯、空调维保单位；,第五节 装修管理,装修管理 如装修方案的审核、装修现场的防火管理、私搭乱建的控制、装修工人及装修材料的出入路线和行为规范管理等；,第六节 工程人员管理、培训及考核,工程人员管理、培训及考核 1、建立健全的管理制度 2、定期组织技能培训及技能考核 3、制定绩效考核计划及标准,第七节 户内维
12、修及有偿服务管理,户内维修及有偿服务管理 1、制定户内维修流程及标准 2、收费合理 3、注重服务礼仪,第一节 预算制管理 第二节 计划管理 第三节 标准化管理 第四节 节能降耗 第五节 人性化管理 第六节 承包责任制 第七节 模块化管理,第四章 工程管理的主要手段,第一节 预算制管理,预算制管理 具体就是每年每月都要做工程费用预算。严格控制管理成本， 对于预算外支出需有足够的理由，且全年的实际管理成本与预算之差控制在一定的范围内，差别不能过大，如5% 。,第二节 计划管理,计划管理 制定详细、有效、可执行的工作计划，并严格落实。通过计划管理可减少工作中的漏项，降低管理风险。,第三节 标准化管理
13、,标准化管理 制定各项工作标准，要求员工严格按照工作标准流程进行，并达到标准化的结果。通过这种方式可以尽最大限度减少因员工能力差异而导致结果的不受控。,第四节 节能降耗,节能降耗 应将节能降耗贯彻到工作中的每一个细节，并常抓不懈。 节能降耗主要包含： 1、人员配置 2、维修耗材管控 3、水电使用优化,第五节 人性化管理,人性化管理 让员工分享公司的发展成果，让员工在这里有家的感觉。认 真对待每一个员工的每一项诉求，尽量做到公正的对待每一个员工。,第六节 承包责任制,承包责任制 可根据实际情况，将工作划分为若干块，每一个员工承包其中的一块或几块。让员工非常清楚地知道自己的工作内容，可减少出工不出力的现象。（此项要求员工的个体能力很强，且有 团队合作精神）,第七节 模块化管理,模块化管理 可根据项目的实际情况，将工作划分为若干个模块，每一个模块设至一个负责人，由一个人或多个人组成责任组。这样便于对工作的监督检查。（此项要求各个模块至少有一个技术实力很强的员工）,
