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1、土地增值税纳税申报代理业务指引（试行）第一章 总 则第一条 为规范税务师事务所及其涉税专业服务人员提供土地增值税纳税申报行为，提高执业质量，防范执业风险，根据涉税专业服务监管办法(试行)（国家税务总局公告2017年第13号）和中国注册税务师协会涉税专业服务程序指引（试行），制定本指引。第二条 税务师事务所及其涉税专业服务人员承接土地增值税纳税申报代理服务，适用本指引。第三条 本指引所称土地增值税纳税申报代理业务，是指是指税务师事务所接受委托,对纳税人提供的资料，依照税法和相关标准，执行相关规则规定的程序和方法，在委托业务范围内依法对纳税人资料、情况进行归集和专业判断，计算应纳土地增值税税额，并
2、编制土地增值税纳税申报表，向主管税务机关办理土地增值税纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料的行为，包括：土地增值税清算申报、预缴土地增值税申报、清算后尾盘销售申报、在建工程整体转让申报、旧房转让土地增值税申报等主管税务机关要求纳税申报的情形。第四条 税务师事务所及其涉税服务人员承办土地增值税纳税申报代理业务应当按照法律、行政法规及相关规定的期限和内容，代理委托人如实向税务机关纳税申报和报送纳税资料，做到申报资料齐全、逻辑关系正确、税额（费）计算准确、纳税申报及时。第五条 税务师事务所及其涉税服务人员承办土地增值税纳税申报代理服务，应当按照税务师行业涉税专业服务程序指引（试行）和纳税申报代理
3、业务指引（试行）执行业务承接、业务委派、业务计划、归集资料、专业判断、业务实施、后续管理、业务成果、业务记录等一般流程。第二章 申报准备第一节 基本要求第六条 税务师事务所应当指派能够胜任土地增值税纳税申报业务的涉税服务人员，作为项目负责人。税务师事务所在选定项目负责人时，应重点关注其技术专长、经验、已有项目的工作量以及独立性是否符合要求。土地增值税申报代理业务的实施由土地增值税申报表填报和申报准备工作组成。填制和申报准备工作主要包括：资料准备、数据采集、数据整理、交换意见、文书制作和报送安排。在进行土地增值税申报表的填制和申报准备时，应重点关注：（一）资料准备阶段应重点关注项目交易资料和会计
4、资料的准备。 （二）数据采集阶段应重点关注账证、账账、账表是否一致，加计汇总是否正确。（三）数据整理阶段应重点关注项目基本情况、预收账款、销售收入、成本费用、相关税费、税款缴纳的关注。（四）交换意见阶段应重点关注收入、扣除项目等有异议的事项，并形成书面记录。（五）文书制作阶段应重点关注土地增值税申报表的填报是否按税法规定执行。（六）报送安排阶段应重点关注申报程序、申报资料归档和申报方式。第二节 资料收集第七条 土地增值税纳税申报代理业务开展时，应根据委托方不同的情况，要求委托方提供相应的有关证件、资料，并对委托方提供的纳税申报代理事项进行关注，委托方应保证相关资料的真实、准确、合法和完整，并要
5、求委托方出具管理当局声明书。第八条 土地增值税纳税申报代理业务开展时，应对委托代理项目相关的证据资料进行搜集、关注，包括：（一）企业基本情况资料，主要有：工商注册“三证合一、一照一码”登记情况、一般纳税人资格登记情况、预缴税款及申报纳税情况、税务检查及整改情况、银行开户情况、对外投资情况、分支机构情况等；（二）开发项目基本情况资料，主要有：开发项目“五证”、建筑规划设计图、立项批复等其他批准文件、商品房购销合同统计、开发项目竣工报告或备案、产权转移登记等资料；（三）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证；（四）项目竣工决算报表和有关帐薄；（五）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出
6、让或转让合同；（六）银行贷款合同及贷款利息结算通知单；（七）项目工程建设合同及其价款结算单；（八）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料；（九）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证；（十）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据；（十一）转让房地产有关税金的合法有效凭证；（十二）主管税务机关规定应当报送的与土地增值税代理申报有关的其他证件、会计核算资料和纳税资料。第九条 土地增值税纳税申报代理业务开展时，应对下列事项进行确认： （一）确认申报代理项目及其范围。（二）确认申报代理项目与非申报代理项目的收入和支出。（三）正确划分不同时期的开发项
7、目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位申报代理。（四）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。（五）确认申报代理项目的起止日期。第三章 关注事项第一节 收入的关注事项第十条 涉税服务人员应当按照税法及有关规定关注纳税人是否准确划分征税收入与不征税收入，确认土地增值税的应税收入。关注纳税人已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在代理申报前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。第十一条 关注土地增值税应税收入，应当关注： （一）清算
8、项目适用一般计税方法的，土地增值税应税收入是否包含增值税销项税额，土地价款抵减销售额计算的增值税销项税额抵减额是否计入土地增值税应税收入。（二）清算项目适用简易计税方法的，土地增值税应税收入是否包含增值税应纳税额。第十二条 关注非直接销售的收入，应当关注：（一）开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等非直接销售业务的发生情况；（二）关注以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款；（三）非直接销售收入的确定方法和顺序：1. 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。2. 参照当地当年、同类房地产的市场价
9、格或评估价值确认。第十三条 运用截止性测试确认收入的真实性、准确性和完整性。应当关注：（一）关注按照项目设立的销售合同台账的相关内容，关注项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况；（二）确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点关注给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况；（三）关注对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理；（四）关注按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如其他应付款，不作销售收入申报纳税的情形；（五）关注价格
10、明显偏低的销售合同，是否有正当理由，如果没有正当理由，是否调整收入。第十四条 特殊销售事项进行关注时，应重点关注：（一）关注采用还本方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税；（二）关注将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税；（三）关注在建工程整体转让是否按规定申报纳税；（四）关注以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。第二节 扣除项目的关注事项第十五条关注纳税人扣除项目是否符合税法规定的范围，应当关注：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）房地产开发成本，包括：土地征
11、用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；（三）房地产开发费用；（四）与转让房地产有关的税金；（五）国家规定的其他扣除项目。第十六条 扣除项目关注的基本程序和方法应当关注：（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守；（二）获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表关注是否一致；（三）关注相关合同、协议和项目预（概）算资料，并了解其执行情况，关注成本、费用支出项目，特别关注在增值税一般计税方法下，增值税进项税额的会计及税务处理是否正确；（四）关注扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正
12、确，确认扣除项目的金额是否准确；（五）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于申报代理项目所发生的开发成本和费用；（六）必要时，利用专家关注扣除项目。第十七条 关注各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额：（一）扣除项目能够直接归集的，关注是否取得合法、有效的凭证；（二）扣除项目不能够直接归集的，关注当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按代理申报项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定代理申报项目的扣除金额；（三）关注并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘报告、销售记录、销售合同、
13、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准；如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，涉税服务人员应当追加关注程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积；（四）关注并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本（存货）等因素。第十八条 取得土地使用权支付金额的关注，应当包括下列内容：（一）关注取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致；（二）如果同一土地有多个开发项目，关注取得土地使用权支付金额的分配方法是否合理，分配比例和具体金额的计
14、算是否正确；（三）关注有无将与取得土地使用权支付金额无关的费用计入；（四）关注有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形；（五）关注有无预提的取得土地使用权支付金额；（六）关注有无政府奖励、财政扶持等返还土地出让金；（七）关注有无将延期支付土地出让金而产生的利息、滞纳金、逾期开发缴纳的土地闲置费计入取得土地使用权支付金额的情形；（八）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。第十九条 土地征用及拆迁补偿费的关注，应当包括下列内容：（一）关注征地费用、拆迁费用等支出是否真实、合理；（二）关注支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名
15、册，转账支付记录并与相关账目关注；（三）关注纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除；（四）关注纳税人支付给回迁户的补差价款，是否计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，是否抵减本项目拆迁补偿费；(五)拆迁补偿费其他事项关注，包括:1. 异地安置的房屋属于自行开发建造的，拆迁补偿费是否按税法规定计入本项目；异地安置的房屋属于购入的，拆迁补偿费是否以实际支付的购房支出计入；2. 货币安置拆迁的，关注是否凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。第二十条 前期工程费的关注，应当包括下列内容：（一）关注前期工程费的各项支出是否真实、合理；（二）关注纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除；（三）关注各项实际支出是否取得合法有效凭证。第二十一条 建筑安装工程费的关注，应当包括下列内容：（一）出包方式。重点关注完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列关注程序，以获取充分、适当、真实的证据：1. 从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行关注；2. 实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；3. 关注纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受
