《资产评估的基本方法分析及比较.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《资产评估的基本方法分析及比较.ppt（105页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、资产评估,2019年9月6日星期五,第二章 资产评估的基本方法,第一节 市场法,第二节 成本法,第三节 收益法,第四节 评估方法的比较,第一节 市场法,一、市场法的基本涵义,二、市场法应用的前提条件和 适用范围,三、市场法的基本程序,四、市场法中的具体评估方法,五、对市场法的评价 P49,第一节 市场法,一、市场法的基本涵义,比照与被评估对象相同或相似的资产的市场价格，来确定被评估资产价值的一种方法,二、市场法应用的前提条件和适用范围,（一）市场法应用的前提条件,1、活跃的公开市场 2、有可比的已经交易的资产,资产及其交易的可比性具体体现在哪几个方面 P39,DOU DAN X,（二）市场法的
2、适用范围,适用于单项资产,不适用于,没有可比参照物的资产,没有市价的资产,DOU DAN X,第一节 市场法,三、市场法的基本程序,1、选择参照物,2、在评估对象与参照物间选择比照因素,3、指标对比、量化差异,4、在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异,5、综合分析确定评估结果,第一节 市场法,四、市场法中的具体评估方法,市场法,直接比较法,类比调整法,1、现行市价法,2、市价折扣法,3、功能价值类比法,4、价格指数法,5、成新率价格调整法,6、成本市价法,7、市盈率乘数法,第一节 市场法,（一）直接比较法,1、现行市价法：评估对象具有市场上相同的参照物，如股票、债卷,2、市价折
3、扣法：市价折扣法是以参照物成交价格为基础 , 考虑到评估对象在销售 条件、销售时限等方面的不利因素 , 凭评估人员的经验或有关部门的规定 , 设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。,例如 , 某企业急需现金 , 拟快速变现某资产 , 在评估时点与其完全 相同的正常变现价为 20 万元 , 经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为 30%, 因此 , 拟快速变现资产价值为： 资产评估价值 =20X（1-30%)=14 万元,资产评估价值 = 参照物成交价格 X(1 一折扣率,第一节 市场法,3. 功能价值类比法 ：功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础 , 参考参照 物与评估对象之间的
4、功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法 。,（1 ）资产价值与其功能呈线性关系的情况 , 通常被称作生产能力比例法。,例：评估资产年生产能力为90吨 , 参照资产的年生产能力 为 120 吨 , 评估时点参照资产的市场价格为 10 万元 , 由 此确定被评估资产价值为： 资产评估价值 =10X90 120=7.5 万元,第一节 市场法,（2）资产价值及其功能呈指数关系的情况 , 通常被称作规模经济效益指数法,例： 被评估资产年生 产能力为 90 吨 , 参照资产的年生产能力为 120 吨 , 评估时点参照资产的市场价格为10万元 , 该类资产的功能价值指数为 0.7，由此确定被评估资产价值
5、资产评估价值 =lOX （90 120） =8.18( 万元 ),0.7,第一节 市场法,4. 价格指数法：价格指数法是以参照物成交价格为基础 ， 考虑参照物的成交时间 与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响 , 利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。,资产评估价值 = 参照物成交价格 X（1+ 物价变动指数） 或 : 资产评估价值 = 参照物成交价格 X 价格指数,例：与评估对象完全相同的参照物资产 4 个月前的成交价格为 10 万元 ,4 个月间该类资产的价格上升了 13%, 则 : 资产评估价值 = lOX（1+13%） =10.3 万元,第一节 市场法,5. 成新率价格
6、调整法：是以参照物的成交价格为基础 , 考虑参照物与 评估对象新旧程度上的差异 , 通过成新率调整估算出评估对象的价值。,6. 成本市价法：是以评估对象的现行合理成本为基础 , 利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法,资产评估价值,评估对象现行成本,参照物成交价格,参照物现行合理成本,P45,例：评估时点某参照住宅的成本市价率150%，被估全新住宅现行成本20万元,则：,被评对象价值 (资产评估价值),20X150%=30万元,注：成本市价率=交易价/成本,第一节 市场法,7. 市盈率乘数法：是以参照物（企业） 的市盈率作为乘数（倍数 ), 以此 乘数与评估对象 ( 企业 ) 的收
7、益额相乘估算评估对象 ( 企业 ) 价值的方 法。,资产评估价值 = 评估对象（企业）收益额 X 参照物 （企业）市盈率,例：某被估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20,则：,被评对象价值 (资产评估价值),1000X20 20000万元,注：此方法适用于企业整体评估,第一节 市场法,（二）类比调整法：参照物与评估对象在大的方面 基本相同或相似，通过对 比分析调整参照物与评估对象之间的差异， 在参照物 成交价格基础上调整估算评估对象价值。,应用广泛,资产评估价值,参照物售价,功能差异值,时间差异值,资产评估价值,参照物售价,功能差异修正系数,时间差异修正系数
8、,或,参照物的主要差异因素有5种,交易时间差异因素,区域差异因素,功能差异因素,交易情况差异因素,个别差异因素,注意：各种差异因素可以共同存在，也可以单独存在。,第一节 市场法,1、交易情况差异因素：主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。,2、交易时间差异因素：是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。,3、区域差异因素：是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出,4、功能差异因素：是指资产实体
9、功能过剩和不足对价格的影响。,5、个别差异因素：主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。,案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。 评估人员收集的信息： （1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。 （2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。 （3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。,类比调整法应用实例：,分析
10、：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值=160150/210=114.29(万元),案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。 在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。,分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照
11、资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。 经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则： 资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元),案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。,分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。 经评估人员分析，待
12、估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为： 资产评估值=365.2(130)=255.64（万元）,案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。,分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。 经调查了解，待估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为： 待估资产成
13、新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）100%=13(7.5+13) =63%,参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率 参照资产的成新率=15(8+15) 100%=65% 则待估资产的评估值可通过下式计算： 资产评估值=参照物成交价格（评估对象成新率/参照物成新率） 该待估设备的评估值为： 评估值=124000(63%65%)=120184.62(元),第一节 市场法,类比调整法应用实例：,待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地面积为600平方米，地形为长方形，请评估1997年10月的公平市场交易价。,评估过程：,1、选择评估方
14、法-市场法,2、搜集有关评估资料,（1）搜集待估土地资料,（2）搜集交易实例,3、交易情况修正,4、交易时间修正,5、区域因素修正,6、个别因素修正,7、初步计算评估对象的价格,8、求评估结果-算术平均法,5种修正因素只用了4种,JISUAN,不做功能因素修正,评估对象（待估土地）资料,交易实例,第一节 市场法,修正因素一 交易情况修正,A：价格正常-无需修正,B：价格偏低-约低2%,C：价格偏低-约低3%,D：价格正常-无需修正,交易价X 100/97,交易价X 100/98,第一节 市场法,修正因素二 交易时间修正,根据调查 2006年10月以来土地价格平均每月上涨1%,A：修正率为 1%
15、X6=6%,B：修正率为 1%X7=7%,C：修正率为 1%X12=12%,D：修正率为 1%X10=10%,A和B：与评估对象临近，无须修正,修正因素三 区域因素修正,第一节 市场法,区域因素修正结论,A：修正系数 100/100,B：修正系数 100/88,C：修正系数 100/108,D：修正系数 100/100,评估对象 / 交易实例,评估对象 / 交易实例,第一节 市场法,（1）：待估土地面积较大有利于充分利 用，判定比各交易实例价格高2%,（2）年限修正 设折现率为8%,1,1,（1+8%）,年限修正系数=,30,1,1,（1+8%）,35,=0.9659,修正因素四 个别因素修正,个别因素不止一种呵！,855,X,100,97,X,112,100,X,X,X,100,108,102,100,0.9659,=,901,870,X,100,100,X,106,100,X,X,X,100,100,102,100,0.9659,=,909,820,X,100,98,X,107,100,X,X,100,88,102,100,=,1038,840,X,100,100,X,110,100,X,X,100,100,102,100,=,942,第一节 市场法,求评估对象的评估结果-算术平均法,土地评估单价=(909+10
