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1、招商地产蛇口海上世界 项目定位沟通稿,深圳中原事业二部项目专案组 ShenZhen.2010.04,Code of this report | 1, Copyright Centaline Group, 2010,仁恒回龙埔项目定位报告 第五部分 公寓定位问题,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,深圳中原事业二部 ShenZhen.2016,目录：,深圳市近五年公寓市场供需和量价分析 龙岗区近五年公寓市场供需和量价分析,2015年商务公寓批售为70万，同比上升14.75%。深圳市商务公寓从2008以来，批售量呈现逐年上升趋势。 其
2、中2012年的批售量呈现爆发式增长，从2011年的24万增长到52.2万，同比增长117.3%。随后，2013年延续了这种爆发式增长的趋势，批售量达到79.1万，同比增长51.5%，增速相对放缓，但总量上依然非常可观。2014年，受制于楼市的整体环境，商务公寓批售仅达55.32万，同比下降30%，是近年来首次下滑。2015年，市场在强宽松政策刺激下再次走好，至9月份时总批售达到50.8万。,近年来，深圳商务公寓供应批售量逐年上升,深圳公寓市场,2015年的一手商务公寓市场成交走势非常亮眼，全市的商务公寓共成交了约9000套共计73万。 其中，成交套数较上年增长了近80%，成交面积增长了近90%
3、。均价方面，一手商务公寓市场也有所表现，2015年的商务公寓全年均价约为4.54万/，同比去年增长了约20%。 这表现出深圳需求方对商务公寓的接纳度越来越高，限购限贷下，2014年下半年至2015年上半年市场又恰逢政策利好共振期，市场成交活跃度达到历史最高点，受到市场热捧。,近年来，深圳商务公寓逐年量价齐飞，尤其在15年达到历史最高点,深圳公寓市场,经过十多年发展深圳商务公寓的产品形态已经发展的较为成熟，但价格收到挤压，15年在住宅市场带动下整体成交一般，在几次降准降息和限贷政策放松后住宅项目明显受益，而商务公寓不限贷的优势逐渐弱化。,公寓市场发展趋势分析,数据来源：深圳中原研究中心,商务公寓
4、本身的商业属性决定其价格比非商业属性的物业要高，且商务公寓所占据的地段以中心区或近中心区为主，商务公寓的价格理应大幅高于住宅。 但从居住属性上看商务公寓在均价上没有竞争优势，此番商务市场成交主要是因为宏观环境及货币政策驱动廉价资金进入楼市，引爆刚需及投资客的购房需求，关内新房供应很少，住房供应主要聚集在龙岗和宝安。在这种情况之下，想要拥有一套在关内地段好的新物业，就要把目光投向商务公寓。其次，市场上的商务公寓以小户型为主，面积小、总价低且带有精装修的优势会赢得不少刚需客户，未来商务公寓用地多样化，随着住宅用地和工业用地性质的商务公寓入市，加上住宅市场分流，未来公寓市场竞争日趋激烈。,公寓市场分
5、布分析,若相比首开即磬的住宅市场， 2015年公寓整体去化一般。16市场新增供应大幅增加，并向快销与高端豪宅两极分化，大平面集中在城市核心区，小型集中在非热点片区，依托住宅或大社区配套销售，未来将与住宅形成直面竞争。,整体特征：公寓市场朝城市快销与高端豪宅两极分化； 城市快销型：主要分布在龙岗、龙华及光明等区域，以30-110单房-4房为主，景观资源较差，均价在2.7万-3.2万； 高端豪宅型：主要分布在福田南山等城市中心繁华地段，以100-4001-4房为主，景观资源较好，均价在8-10万。,深圳公寓市场西移趋势明显，并向快销与高端豪宅两极分化，前者主要在龙岗、龙华及宝安区域，后者主要在福田
6、、南山等中心区，商务公寓销售比同片区的住宅产品约低6000元/,2015年公寓市场整体分布特征,2016年深圳公寓市场盘点,2016年，福田、罗湖中心区崛起，住宅性质公寓供应大幅增加，将与住宅形成直面竞争,深圳近年公寓市场小结,【供需分析】：近年来深圳公寓供应量越来越大，深圳商务公寓逐年量价齐飞，尤其在15年达到历史最高点；16市场新增供应大幅增加，并向快销与高端豪宅两极分化，大平面集中在城市核心区，小型集中在非热点片区。去年深圳楼市量价齐飞，而公寓整体去化一般。 【量价分析】：2016年，福田、罗湖中心区崛起，住宅性质公寓供应大幅增加；在同等市场环境下，商务公寓比住宅整体价格低5000-60
7、00元/。,目录：,深圳市近五年公寓市场供需和量价分析 龙岗区近五年公寓市场供需和量价分析,西移趋势仍然明显 宝安、南山继续成为供应主力 从全市来看龙岗公寓量不多 相对来说，商务公寓市场的发展要滞后于同区域的住宅和商业市场，随着深圳西边居住及商业氛围的逐渐成熟，商务公寓项目的开发开始其西移的趋势。在2014年的强势赶超后，2015年宝安、南山两区供应量仍然名列前茅。宝安及南山的全市占比加起来达到了62.77%。其中，宝安的全市占比虽然略逊于去年的36%，仅为27.65%，但是南山仍然有所增长，全市占比从32%增长到了35.12%。而龙岗全市占比从22%下降至14%。,2015年龙岗供应面积全市
8、占比少于南山、宝安的一半，排第三,龙岗公寓供应面积,商务公寓供应区域分布变化,2015年，深圳一手商务公寓成交了约72万，刷新了历史新高。早在三季度，我们就在季报中提到，2015前三季度的全年公寓累计成交量已经超出了去年全年的45.7万的水平。 其中，福田、龙岗两区仍为全市成交的主力区域，综合占比再次超过了50%。不过，宝安在本年异军突起，成交占比达到了近32%。这三个区相加已经超过了全市成交的八成。 不过，虽然全市成交的绝对面积有所增长，但是从成交占比的涨跌来看，福田和宝安上涨最多，而龙岗则下滑较为严重。,2015年龙岗公寓成交量相较于2014年下滑严重，全市占比居第三,龙岗公寓成交量,商务
9、公寓区域占全市成交总量分布变化,龙岗公寓价格,龙岗各区住宅价格坂田价格最高，横岗及平湖最低，相较于住宅，公寓各区域均价普遍在3-4万元/。,龙岗即将上演一场“综合体之争”,龙岗在售和待售的综合体项目共17个，未来将面临激烈的综合体竞争。,龙岗2016年公寓供应情况,2016年全龙岗公寓供应体量约40万，其中主要集中在在龙岗中心城及横岗的地铁沿线，户型以小面积段为主，多集中于在2016年下半年上市,片区不同价格差异较大。,2015下半年-2017年，龙岗商务公寓供应将超100万，供应量大，主要集中在2016年下半年入市。,龙岗公寓未来供应,龙岗公寓市场小结,【量价分析】从全市角度看，龙岗公寓供应
10、在全市占比不高，价格也处于全市低位，从龙岗角度看，公寓供应将会逐渐增加。 2015年龙岗供应的公寓项目仅有5个，且库存较少，多沿地铁龙岗线分布，受地段、配套等因素的驱动性较大，在市场上广受投资客户追捧。 2015年下半年2017年，龙岗商务公寓供应将超100万，供应量大，主要集中在2016年下半年入市，未来龙岗的公寓市场竞争将渐趋激烈。 【供需分析】深圳公寓市场供应目前主要集中在关内区域，龙岗仅有少量项目供应，而且与关内公寓“顶豪”居多不同，龙岗公寓以刚需为主。,目录：,产品层面分析 营销层面分析,2015年龙岗片区一年整体去化率较高，户型方面，从去化量来看，40-70平仍是市场主流户型，月均
11、去化走速达到454套,龙岗公寓市场去化情况,2015年龙岗公寓市场量价走势表,万科广场天誉共计公寓573套，住宅2250套,其中LOFT公寓面积比13.45%，住宅面积比86.53% 受市场、产品、品质等因素影响，LOFT产品取得了开盘即售罄的效果,万科广场LOFT公寓短时间内蓄客并达到售罄状态， 截止9月目前LOFT已销售完毕，均价区间2.6-3.7W/ 目前项目三期V寓（公寓）均价3.2W/，天誉（住宅）均价4W/,万科广场天誉：于2015年4月24日晚19：30在营销中心开盘，推出66m三房，85四房公寓产品，共计336套房源，蓄客期仅两周，当天售罄，均价2.6万/。两周后加推100套，
12、售罄。,案例一：万科广场,万科广场V寓于2015年9月25日晚开盘两小时销售90%， 现场人气火爆，一寓难求，43m实现单价 3.1万/ m ，66 m单价实现 2.9 万/ m，项目整体实现了高溢价目标。 而同期一级竞品项目龙城金地中央在售同质产品32-65m复式公寓，销售单价为2.4万/m。,V寓产品销售分析,V寓产品定位,受项目容积率因素影响，若产品打造为43-66m复式公寓产品，则整体楼高高度要高出50m,后期产品楼栋高度受限制，因此，最终定为平层公寓。,容积率 限制,如何给客户灌输龙岗只有V寓才具备了真正公寓的DNA是万科广场区隔于市场其它公寓的核心差异。,客户认知 有限,不带学位；
13、 平层公寓面积段较小。,产品 劣势,受产品本身物业类型限制、客户对公寓产品认知的局限性，决定了其产品定位为： 43-66m2-3房平层公寓，客户锁定为龙岗本地中高端投资客户以及追求CBD生活方式的高级白领为主。,V寓产品定位总结,通过项目综合因素评估，最终以小面积、低总价： 约43-66m 1-2房平层公寓,投资兼自住的城市小面积、低总价平层公寓：,小面积，低总价，入主门槛低： 66m为主力户型，43m为补充户型的小面积低总价户型为主，满足单身、小两口和3口之家的5-10年的居住需求。,带烟道、燃气，宜住宜投资 市场公寓产品普遍没有烟道燃气，而这恰是公寓能否用作居住的重要因素，本项目产品是具备
14、居住功能的商务公寓，真正宜住宜投资。,集优配套打造，为产品加分： 集文化、商业、景观、市民广场、城市公园等多功能于一体的区域性地标，升值潜力无限。,CBD核心商务公寓，不限购不限贷： 商务公寓不限购不限贷，满足各类客群购买需求，最佳的投融资渠道之一。,1,2,3,4,V寓产品户型分析,万科广场V寓1栋主力面积为66m2房，占比67%，其次为43m1房，占比43%。面积共计20061.04，户型方正，带燃气，通风采光较好。,43m1房,66m2房竖厅,66m2房横厅,10A栋可售套数为396套，主力户型集中在663房复式,占比80%；其次为85稀缺4房，占比20%。,85m稀缺4房,66m复式3
15、房,V寓产品定位总结,该项目平层公寓43-661-2房，主要以面积小总价低，受到市场热捧，成为快销型产品 该项目的LOFT户型偏住宅打造，66两房、85三房以基本得房率加居住舒适度的营造，成为溢价型产品。,户型总结,万科广场产品分析,案例二：远洋新干线,远洋新干线龙岗中心城55万旗舰综合体，40年产权复合型商务公寓，是深圳公寓体量最大、年消化量最高的项目，主力户型是32-651-5房。,远洋新干线共有公寓产品1473套，全部带精装，其中复式产品1091套，平层产品382套； 远洋新干线推出的产品面积区间为32-65；复式46-50月均去化75套，去化较好； 远洋新干线复式产品层高为4.5m，是
16、区域少有的高拓loft产品，成熟的社区配套也是该项目产品受到热捧的原因,远洋新干线公寓型产品分析,户型特点,主力公寓户型,65平复式,32平复式,C座A户型 该户型为一室一厅的LOFT公寓，复式二层为休息卧室： 建筑面积：约32； 套内面积：约24； 拓展面积：约11； 层高：标准层层高2.3米，夹层层高2.2米。,C座B户型 该户型为三室两厅两卫的LOFT公寓： 建筑面积：约48 套内面积：约36 拓展面积：约28 层高：标准层层高2.3米，夹层层高2.2米。,最大亮点：4.5米层高买一层送一层，且65可做到三房，得房率与性价比成为主要卖点,远洋新干线公寓型产品分析,复式上层,复式下层,322房1厅1卫,483房2厅2卫,复式下层,复式上层,远洋新干线loft户型分析,483房2厅2卫； 客厅：开间2.9m，进深4m； 主卧：开间4.5m，进深2.2m； 层高4.5m； 赠送面积：32；
