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1、资产评估的基本方法,(一)学习目的 评估方法是资产评估的重要基础。本部分的学习目的是测试考生对资产评估基本方法内涵、使用前提、具体方法运用的掌握情况，从而考察考生对资产评估各类基本方法和具体方法的应用能力。,(二)基本要求 1掌握市场法的基本涵义与基本前提；掌握市场法运用的基本步骤；熟悉市场法中可比因素及其内在要求；掌握市场法中的直接比较法和类比调整法，及其功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法、成本市价法、市场售价类比法和市盈率乘数法等具体评估方法的运用及其适用条件和使用要求。 2掌握收益法的基本涵义和基本前提；熟悉收益法的实施步骤；掌握收益法中收益额、折现率和收益期限三个
2、基本参数的内涵、实质和估测方法；掌握收益法中各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求。 3掌握成本法的基本涵义、基本前提和运用要领；掌握成本法中重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的涵义、相互关系；掌握重置核算法、价格指数法、功能价值法、规模经济效益指数法等具体估算重置成本的方法的运用；掌握测算实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的各种具体方法的运用及其结果属性。 4掌握市场法、收益法和成本法之间的逻辑关系和应用关系；掌握每类评估方法中各种具体方法之间的逻辑关系和应用关系；掌握选择和运用各种评估方法基本要求和需要考虑的各种条件及参数。,第一节 市场法,一、市场法及其适用的前提条件 （一）
3、市场法 市场法也称市场价格比较法。是指通过“比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 市场法是一种最简单、有效的方法，是因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。 但是，市场法的应用，与市场经济体制的建立和发展，资产的市场化程度密切相关。在我国，随着社会主义市场经济体制的建立和完善，为市场法提供了有效的应用空间，市场法日益成为一种重要的资产评估方法。,（二）市场法应用的前提条件,应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件: 1需要有一个充分发育活跃的资产市场。市场经济条件下，市场交易的商品种类
4、很多，资产作为商品，是市场发育的重要方面。资产市场上，资产交易越频繁，与被评估资产相类似资产的价格越容易获得。 2参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。运用市场法，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。但与被评估资产完全相同的资产是很难找到的，这就要求对类似资产参照物进行调整。有关调整的指标、技术参数能否获取，是决定市场法运用与否的关键。,二、运用市场法进行资产评估的方式 -参照物的选择与调整,运用市场法进行资产评估，应因市场条件的差异和参照物的不同，采取不同的方式。 一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估
5、资产的评估价值。这是市场法运用最简单、直观的方式。 但是，资产评估过程中，完全相同的参照物几乎是不存在的，即使是一个工厂出产的相同规格、型号的设备，在不同企业中使用，由于维护保养条件、操作使用水平以及利用率高低等多种因素的作用，其实体损耗也不可能是同步的。更多的情况下获得的是相类似的参照物价格，需要进行价格调整。因此，市场法也称作市场成交价格比较法，是指一项被评估资产需要评估时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，确定被评估资产价值。参照物差异调整因素主要包括:,市场因素 1时间因素。时间因素是指参照物交易时间
6、与被评估资产评估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。不同的时间条件下，资产价格不同，应特别注意时间因素导致的价格变化。 2地域因素。地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。 3.交易条件 功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。 如一座房屋或一台机器设备，就特定资产实体而言，效能较高，用途广泛，但购买者未来使用并不需要如此高的效能;反之，购买者也可能有超出特定资产现有条件的要求，因而产生实体功能对价格的影响。 一般情况下，功能越高，售价越高，但买主未来若对资产特定效能没有需求，就不愿意多花钱去购买这项资产，特殊功能的
7、资产对所有者来讲并没有特殊价值。 资产的实体特征和质量,三、运用市场法评估资产的步骤及其优缺点,（一）运用市场法评估资产的程序 1明确评估对象; 2进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物; 3分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物。评估人员对收集到的资料，应认真分析其真实可信程度、交易条件和背景，并选择三个或三个以上的可比参照物; 4把被评估资产与参照物比较; 5分析调整差异，做出结论。 一般说，市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评估结论准确程度越高。,（二）市场法的优缺点,市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在: （1）能够客观反映资产目前的市
8、场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格; （2）评估结果易于被各方面理解和接受。 市场法的缺点表现在: （1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用; （2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。,四、市场法中的直接比较法,市场法中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。它包括功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等若干具体评估方法。,现行市价法 市价折扣法 价格指数法,功能价值法 成新率价格法,
9、五、市场法中的类比分析法,类比调整法是市场法中最基本的评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。,市场售价类比法,成本市价法,市盈率乘数法,现行市价,有块地已做到三通一平，面积10000平方米，交通环境好，二环公路在附近厂门离路仅有10米。 M 交易日期 价格元/平方米 A 15000 92.8.1 20000 B 4000 92.8.1 25000 C 80000 93.6.1 24000 D 11000 94.5.1 27000 E
10、 20000 95.1.1 28000 F 60000 95.2.1 28500 现对该土地95.6.1的价格进行评估？,A 20000(1+15%)(1+12%)(1+8%)(1+4%)=28934 B 25000(1+15%)(1+12%)(1+8%)(1+4%)=36167 C 24000(1+12%)(1+8%)(1+4%)=30192 D 27000(1+8%)(1+4%)=30326 E 28000(1+4%)=29120 F 28500(1+4%)=29640 算术平均：（28934+36167+30192+30326+29120+29640）6 =30730元/M 土地 95.
11、6.1总价30730万元,例6 某企业有一种设备，拟用于某合资企业并作价折股，该设备的原值为200000元，寿命期为10年，已使用6年，净值为90000元，年生产能力为1500件，年运营费用为15000元，为评估这一资产的价值。有一规格、型号相似的但性能不同的全新设备可作参考，该全新设备的市价为40万元，使用寿命为12年，生产能力为年2000件，年运营费用为12000元，折现率按12%计算。,解：估算过程如下： 1购置全新设备的年金为=40（A/P.12%.12）=400.1614=6.456万元 2全新资产的每年的费用为：设备年金+每年营运费用=6.456+1.2=7.656万元 3拟评估资
12、产与全新资产的功能比率为1500/2000100%=75% 4拟评估资产的年总费用为：7.65675%=5.742万元 5购置拟评估资产的年金成本为 年总费用-年营运费用=5.7242-1.5=4.242万元,6拟评估资产的重置价值为：年金成本（P/A.12%.12）=4.2426.194=26.2766万元 7若拟评估资产尚可使用4年（10-6），则拟评估资产的价值为 年金（P/A.12%.4）=4.2423.0374=12,8847(万元),投资者之所以付出代价购买资产，在于对其运用可以获得收益，并能收回本金、弥补支出。 1、采用收益法对资产进行评估，所确定的资产价值，是指为获得该项资产以
13、取得预期收益的权利所支付的货币总额。资产的评估价值与资产的效用或有用程度密切相关。资产的效用 越大，获力能力越强，它的价值也就越大。 2、资产成交后能为新的所有者带来一定的收益，所有者支付的货币量不会超过该项资产的期望收益的折现值。投资者投资购买资产时一般要进行可行性分析，其预计的内部回报率只有在超过评估的折现率时才肯支付货币以取得该项资产。,第二节 收益法,一、收益法基本的涵义 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。 资产的现值等同于本金，资产的未来收益率等同于利
14、率，资产的剩余寿命等同于贷款期限。 假设有一货币存入银行，会源源不断地带来一种稳定的纯收益流量： 纯收益=某一货币利率 某一货币= 资产价格,基本公式,资产评估值 = 年收益额/本金化率 （收益现值）,二、收益法基本的基本前提,它涉及三个基本要素：被评估资产的预期收益；折现率或资本化率；被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。从这个意义上讲，应用收益法必须具备的前提条件是： (1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量； (2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量； (3)被评估资产预期获利年限可以预测。
15、,三、收益法评估资产的步骤,1收集验证有关经营、财务状况的信息资料 2计算和对比分析有关指标及其变化趋势 3预测资产未来预期收益，确定折现率或本金化率 4将预期收益折现或本金化处理，确定被评估资产价值,收益法中收益额 收益额是适用收益法评估资产价值的基本参数之一。在资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。资产评估中的收益额有两个比较明确的特点： (1)收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； (2)用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。,收益法中的折现率 收益法中的折现率，从本质上讲是一种期望
16、投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。折现率就其构成而言，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。无风险报酬率一般是指同期国库券利率。风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率。,收益法中的收益期限 收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。,四、收益法中的主要技术方法,收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。从大的方面来看，收益法中的具体方法可以分为若干类： (1)针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，分为有限期和无限期的评估方法； (2)针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益方法等等。,（一）纯收益不变,1在收益永续，各
