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1、小组名单：,资产评估三大途径,6、如何选用,目录,1、市场途径,4、案例 （动产，不动产，无形资产，商誉）,3、成本途径,2、收益途径,5、三种方法的联系与区别,市场途径,市场途径,市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和显示改评估技术思路的各种评估技术方法的总称。 在资产评估实践中市场途径亦被称为市场法。,市场途径是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一。,市场途径的基本条件：,1、需要有一个活跃的公开市场。,2、要有足够多的可比的资产及其交易活动。,市场途径的基本程序：,1、选择参照物,2、在评估对象与参照物之间选择比较
2、因素,3、指标对比、量化差异,4、在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异,5、综合分析确定评估结果,市场途径的具体方法：,一、直接比较法,二、间接比较法,三、其他比较法,收益途径,收益途径,收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中收益途径亦被称为收益法。 根据利求本的思路，采用资本化和折现的思路及其方法来判断和评估资产。,收益途径是资产评估中最为科学合理的评估途径之一。,收益途径的基本条件：,1、被评估资产的预期收益,2、折现率或资本化率,3、被评估资产取得预期收益的持续时间,收益途径的基本程序：,1、收集并验证与评估对
3、象未来预期收益有关的数据资料，如财务状况，市场形势等,2、分析测算被评估对象未来预期收益,3、确定折现率或资本化率,4、用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值,5、分析确定评估结果,收益途径的具体方法：,一、纯收益不变,二、纯收益在若干年后保持不变,三、纯收益按等差级数变化,四、纯收益按等比级数变化,-收益永续 -收益年期有限，资本化率0 -资本化率0,-无限年期收益 -有限年期收益,成本途径,市场途径,成本途径是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 在评估实践中成本途径也被称为成
4、本法。,成本途径的基本条件：,1、被评估资产处于继续使用状态下,2、取得被评估资产的全部费用,成本途径的基本程序：,1、资产的重置成本，又分为复原重置成本和更新重置成本,2、资产的有形消耗,3、资产的功能性陈旧贬值,4、产的经济性陈旧贬值,成本途径的具体方法：,一、重置成本的估算方法,二、实体性贬值的估算方法,三、功能性贬值的估算方法,四、经济性贬值的估算方法,-重置核算法-价格指数法 -功能价值类比法,-观测法-使用年限法-修复金额法,案例,客体,按资产存在，可分为有形资产和无形资产。,动产 有形资产 可确认资产 不动产 整体 无形资产 商誉,有形资产,有形资产（Tangible asset
5、/Phsical assets）是指 具有实物形态 的资产,包括 固定资产和流动资产。 有形资产主要包括：房屋、机器、设备等具有形态的资产。,固定资产,固定资产是指企业使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。 不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用年限超过2年的，也应当作为固定资产，例如长期股权等。,不动产-市场法,房地产评估 一、估价对象 大厦是位于市路号院内的一幢写字楼。 建设用地面积5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积3000m2； 地下两层为车库、人防和设备用房，地
6、下建筑面积8000m2，共有车位100个。 大厦土地使用权由股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年（2001年10月10日）。 取得士地使用杈后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。,股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权（土地使用证和房屋所有权证内容：略），至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。 大厦外观造型设计新颖，地下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置6部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。估价对象实物
7、、权益和区位的其他情况（略）。 二、估价要求 评估该房地产2010年5月1日的市场价值,三、估价测算过程,1.可比实例的选取 估价人员通过市场调查，按时用途：结构、地段等级等相同或相似，成变日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表（房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略）。,2.比较修正过程,（1）交易情况修正：由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2和1，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。,（2）交易、日期修正：根据估价人员分析得知，
8、从2003年12月以来，该类房地产业的价格自2003年12月起平均每月上涨0.5，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为：105/100、104/100、103/100。,（3）区域因素修正：估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价时点的区域因素状况相比，确定区域因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。,（4）个别因素修正：估价经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2，实例8的个别因素状况比估价对象好1，实例C的个别因素状况比估价对象差1（具体分析判断过程略），故实例A、B、C的个别因素修正系数分别为
9、100/98、100/101、100/99。,3.求取比准价格,实例A 6300（100/100）（105/100）（100/99）（100/98）=6818元/2 实例B 6750（100/102）（104/100）（100/101）（100/98）=6747元m2 实例C 6760（100/101）（103/100）（100/100）（100/99）=6963元/m2,取三者的简单算术平均值作为估价 对象的单位比准价格： 单位比准价格=（6818+6747+6963）/3=6843元/m2 故运用市场法的估价结果为： 比准价格=6843300020529.00万元,不动产-成本法,房地产评
10、估 一、估价对象 1、评估对象土地为征用农地，面积为500 平方米。 土地取得成本 230元 平方米，土地开发成本 （ 包括管理费 ） 为 246 元 / 平 方米。 土地开发期为 2 年 ， 第一年投入的开发费占总开发费的 第二年投入的开发费占总开发费的3 / 4 ， 第二年投入的开发费占总开发费的 1 / 4 ； 银行贷款年利率为 8 % ， 土地开发的平均利润率为 10 % ， 营业税税率为 5 % ，城市维护建设税税率为 7 % ， 教育费附加为营业税的3 % 、销售费用为开发后土地售价的 3 % 。 2、估价要求 计算评估对象土地开发后的市场价值。 计算评估对象土地开发后的市场价值
11、。,评估过程（P148）：,1、土地取得成本=500230= 115000元/平方米 土地开发成本=500246= 123000元/平方米 2、土地取得费利息=115000(1+8%)2-1=19136元/平方米 土地开发费利息=1230003/4 (1+8%)1.5-1+1230001/4 (1+8%)0.5)-1=134288.5元/平方米 总投资利息=19136+134288.5=153424.5元/平方米,3、开发利润=（115000+123000）10%=23500元 4、营业税=（238000+134288.5+23500）（1-5%）5%=20831.0元 城市维护建设费=208
12、317%=1458.2元 教育费附加=208313%=625元 营业税及附加=20831+1458.2+625=22914.2元 销售费用=(238000+134288.5+23500+22914.2)3%=12561.1元,土地价格=238000+134288.5+23500+22914.2+ 12561.1=431263.8元 土地单价=431263.8500=862.5276元,流动资产,流动资产是指企业可以在一年或者越过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产。 包括：现金、存款、金融资产、票据、股利、原材料、商品、货物、包装物等。,动产-成本法,某公司欲以公司拥有的进口机器设备等资产对
13、外联营投资，故委托某评估机构对该进口设备的价值进行评估，评估基准日为2000年11月30日。评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。 已知条件： （1）FOB价为EUR（欧元）560,000.00元。按评估基准日汇率计算，折合USD（美元）571,000.00元，评估基准日美元与人民币汇率中间价为8.2789；,（2）国外运输费31405美元 （3）国外运输保险费2284美元 （4）银行财务费率0.4%，外贸手续费率1.5%，海关监管手续费率0.3%，商检费率0.3% 没有进口关税税率与进口增值税税率 国内运杂费与安装调试费 300369.54元人民币,计算,一、计算公式 C
14、IF价FOB价国外运输费国外运输保险费 重置现价CIF价银行财务费外贸手续费海关监管手续费商检费 国内运杂费国内安装调试费 评估价值重置全价综合成新率 CIF价571,000+31405+2284604689美元=6046898.2789=5006159.76元人民币 其他费用=5006159.76（0.4%+1.5%+0.3%+0.3%）=125153.98元人民币 进口设备重置成本=5006159.76+125153.98+300369.54=5431682元人民币,三、综合成新率的确定 （一）确定实体性贬值率 （1）该设备经济使用寿命为16年，已使用日历年限为2.5年 （2）实体性贬值率
15、2.516100%15.62% （二）确定功能性贬值率 被评估资产功能性贬值（被评估资产年净超额成本折现系数） 功能性贬值率=24.60% （三）确定综合成新率 （1）经济性贬值率0% （2）综合贬值率实体性贬值率功能性贬值率经济性贬值率15.62%+24.60%+0%=40%（取整） （3）综合成新率1综合贬值率140% =60% 四、评估价值的确定 评估价值重置全价综合成新率543168260%3,259,009元（取整）,动产-市场法,对某企业一台T60压榨机进行评估，评估人员经过市场调查，选择本地区近几个月已经成交的T60压榨机的3个交易实例作为比较参照物，被评估对象及参照物的有关情况
16、见下表：,评估人员经过对市场信息进行分析得知，3个交易实例都是在公开市场条件下销售的，不存在受交易的状况影响使价格偏高或偏低现象，影响售价的因素主要是生产厂家（品牌）、交易时间和成新率。 生产厂家（品牌）因素分析和修正。经过分析参照物A和参照物C是重庆一家机械厂生产的品牌产品，其价格同一般厂家生产的T60压榨机相比高25%左右，则参照物ABC的修正系数分别为100/125,100/100,100/125。 交易时间因素的分析和修正。经分析，评估时该类设备的价格水平与参照物ABC交易时相比分别上涨18%、15%和3%，则参照物ABC成新率修正系数分别为118/100,115/100,103/100。 成新率因素分析和修正。根据公式：成新率修正系数=被评估对象成新率参照物成新率，参照物ABC成新率修正系数分别为70/80
