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1、云水湾营销建议报告,别墅需求市场,别墅供给市场,代表项目：绿色港湾,绿色港湾供应、成交情况,“绿色港湾”位于包河区，占地面积201.2万平方米，规划总建筑面积64万平方米。从区位和资源禀赋来说，绿色港湾属于城市别墅与郊区度假别墅的过渡类型。,代表项目：玫瑰绅城,玫瑰绅城位于二环路以内，属于稀缺的城市别墅，但容积率较高，产品排布比较拥挤。项目占地面积15万平方米，别墅规划建筑面积7万平方米。规划有联排别墅、空中别墅、酒店式公寓、高层公寓、商铺等产品。,玫瑰绅城累计成交情况,代表项目：棠溪人家,棠溪人家别墅产品累计成交情况,棠溪人家项目地处滨湖新区的核心地段，东临徽州大道，西接西藏路，北面中山路，
2、南临林芝路，是合肥市场少有的的高端中式别墅。开盘热卖的原因主要是消费者对滨湖区前景的预期和城市别墅的稀缺性。,市场判断1,合肥别墅大发展的时代已经来临，云水湾项目面向的市场空间很大。,别墅推广语评判,如下表所作评价，合肥的别墅项目在概念推广上普遍存在严重的不足。,问题出在哪？,市场判断2,认识：别墅产品的三重价值 云水湾核心产品及推广语 云水湾形式产品及推广语 云水湾延伸产品及推广语,我的生活在云水湾 为了把生活过的好一点，我们匍匐在人生旅途上不懈的努力人的一生被一种似是而非的命运支配，一生都在一个谬误之下劳作，随着日夜的操劳，人们最美好的年华随着时光飘逝，这样的一生是愚蠢的！生前难以觉悟，在
3、弥留之际终于会明白这一点。 由于无知和谬误，大部分人，即便是生活在这个相对自由的国度，也被满脑子人为的忧虑和忙不完的工作主宰着，乃至于连生命的丰硕果实他们都无法尽情采摘，我们没有空闲使自己的生命获得真正的完美。 生命中最美好的部分，正如果实上的粉霜，唯有用最轻柔的手法才能完好的保有他们。错过了多少个朝霞夕照，错过了细细品味爱人的早茶，错过了孩子的成长，错过了男人之间最男子气概的真诚我们给自己打造了一幅金银枷锁，囚禁了我们的自由灵魂。 住在大湖畔，生活在云水湾，有栋有天有地有花园的房子，春暖花开，推窗了望如镜如洗的湖面，观赏波光粼粼和鱼跃的涟漪，不去想时间，不去洗脸，做自己想做的，思考自己想思考
4、的，用最自然的方式呵护生命的美好。放下的越多，我就会越富有！,卖别墅就是卖“生活”,推广语及释义,项目优势资源梳理：区位地段优势,90年代中期 起步期,90年代末 发展期,快速发展期,快速发展期,滨湖潜力区,紫蓬山潜力区,城北潜力区,项目优势资源梳理：风情品质优势,项目优势资源梳理：景观环境资源,确定项目核心优势：大湖景观优势,湖景资源的演绎,湖景资源的演绎,惬意湖居 亲水 营销出发点：亲水小径、滨湖走廊、样板房、样板景区,品阅宽广 观水 营销出发点：观湖豪华会所、品牌汽车环湖试驾、登姥山岛、游忠庙,休闲娱乐 戏水 营销出发点：游艇、滨湖高尔夫、水上运动、渔家乐,推广语及释义,物业为什么会升值
5、？,推广语及释义,案名释义 VI改进意见,项目案名释义：云水湾,项目LOGO改进意见,全方位多层次深度营销建议,体验式展线设计 体验式营销活动建议 媒介策略建议 售楼处功能解析与建议,将体验进行到底,把湖居欢乐，演绎到极致！,“这是眼睛和心灵享受的地方” 威廉.华兹华斯,展示路线,建议项目的体验区围绕配套区展开，突出配套和滨湖景观特色，体验分为六个步骤： 1、户外引导区展示 2、餐饮娱乐区展示 3、样板房、样板景区展示区 4、滨湖景观展示展示区 5、滨湖休闲观光展示区 6、姥山岛展示区,体验式展线设计/展线分区,在主要交通节点设置户外引导标志,以及设看楼车将客流顺利导入到项目。,户外引导牌,项
6、目入口及看楼专车,体验式展线设计/户外引导区和道路展示,本项目餐饮部分应与市区及周边竞争项目形成差异化，主要配套农家特色餐饮及农家生活体验区。,农家小院,农家野趣,体验式展线设计/餐饮娱乐区展示,通过样板房高质量装修品质,直观地表现出项目档次；建议打造小面积的样板景区，强化来访客户高品质景观居住体验。,体验式展线设计/样板房与样板景区展示,设置特色景观步道，将客户体验重点导向滨湖走廊，进行滨湖休闲主题体验。,体验式展线设计/滨湖景观展示,本项目要打造湖居休闲的生活方式。通过会所、游艇码头等设施整合巢湖风景与休闲资源，并组织若干主题活动，如垂钓比赛、游艇沙龙等。,刚朵拉及亲水休闲码头,会 所,滨
7、湖休闲垂钓,体验式展线设计/滨湖休闲观光区展示,湖天第一胜境中庙姥山岛,体验式展线设计/姥山岛展示,物物交换,钱物交换,客群交换,品牌联动,钱物交换： 合作方赞助本项目现场包装物料，换取部分宣传位置。 赞助本项目活动节目、礼品等，换取各种推介会宣传环节。,品牌联动： 与知名餐饮、家居等类品牌联动,物物交换： 以本项目展示区内的宣传位置与合作方现场展示位置进行交换。 合作方为本项目赞助各种礼品等换取在我展示区内进行临时展示。,客群交换： 以推介会形式进行会员、业主资源互换,营销建议：营销活动中的资源整合策略,营销建议：财富沙龙,营销建议：目标城市推介会,营销建议：主题酒会/冷餐会,营销建议：名品
8、鉴赏/拍卖会,营销建议：冠名试驾活动,媒介策略建议：广告策略,精确打击,品质替代,营销事件,品牌导入,巢湖在合肥市发展历程上的重要地位及未来的发展定位； 环巢湖地区凭借自身成熟魅力和丰富资源，引起一线品牌开发商的关注，区域前景广阔；,巢湖旅游地产板块惊现新亮点高速云水湾； 高速云水湾为合肥带来创新的产品和高品质的生活； 受市场追捧，热卖情况；,高速云水湾，品牌展示； 滨湖度假生活体验； 特别企划活动。,实力品牌开发商高速地产大手笔开发项目，为合肥市民带来创新的产品和高品质的生活； 高速地产集团的介绍，集团高层的访谈等； 高速地产对合肥房地产市场发展前景的看法等；,重新定义板块,媒介策略建议：媒
9、体炒作思路,设置大型的户外广告牌，前期用于高速品牌宣传，中、后期用于项目的形象宣传。,户外广告牌,公交广告,宣传内容及节奏与户外广告牌相一致。,媒体渠道：户外广告,报 广,网 络,媒体渠道：线上宣传,售楼处功能解析与建议,售楼处功能解析与建议,营销推广工作分阶段部署,推货原则 推广阶段与重要节点 各阶段营销工作部署,推货原则,适应性原则,预计推货当时的市场情况，针对性地推出适当的产品，以配合届时不同的营销策略。,平衡原则,保证每次推出的产品，都有景观最好的产品和性价比最高的产品，同时保证户型比例适当。,工程进度原则,充分考虑各节点的工程进度，并尽量对政策进行规避，推货时充分考虑各栋取得预售证的时间。,确保计划原则,保证各阶段推出产品货值符合回收目标和造成良好的资金循环，使最终能顺利达到高速回笼资金的目标。,推广阶段划分：,2010年,蓄水期 （树形象，攒客户）,1,2,4,5,6,7,8,9,10,11,12,28,2011年,1,认筹期,公开 发售,强销期,再次引爆,强销期,持续消化期,时间轴,3,重要推广节点：,营销工作部署：蓄水期,蓄水期 （树形象，攒客户）,认筹期,营销工作部署：认筹期,盛大开盘,营销工作部署：盛大开盘,强销期,配合工作 项目宣传推广 多渠道客户资源发动 继续滨湖度假生活体验活动,营销工作部署：强销期,
