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1、,2007年7月,项目住宅部分,第一部分 项目市场情况分析,1.1 广州市场情况及预测,1.1.1 广州市历史价格走势,全市1-4月商品住宅市场与二手住宅市场之间的价差为3774元/平方米,高于同期内二手住宅市场的成交均价(3612元/平方米),愈来愈多购房者转入二手住宅市场 。07年上半年旧六区均价已近10000元/,而对于价格相对便宜的边缘区来看,交通的日益便捷,一手房迎来了吸纳老广州客户的契机。,1.1.2 07上半年广州商品住宅供求状况,从广州供货情况看,虽然货量仍然充足,但是楼价的继续走高,逐渐呈现有价无市的状况,部分区域已出现成交萎缩的现状。而对于周边房产发达、价格相对较低的镇区,
2、呈现出利好的态势。,1.1.3 07年6月广州/增城房地产市场情况对比,从上表数据情况看,增城商品房成交均价由高到低排在11个区的第9位,处于较低的区域但从成交量来说排在第5位,处于中等位置,可见增城价格的优势对购房需求的拉动较大。,1.1.4 07下半年广州楼市预测,下半年全市十区的新盘数量将超过42个,明显多于今年上半年的26个及去年下半年的37个。 其中,中心六区中小户型面积和套数比例将达到40%和50%左右,略高于广州全市数值,大户型、贵价盘仍是市场供应主体。,1、供应量大幅增加,大户型仍占多数 中心六区商品住宅的批准预售面积有望达到350万平方米以上,供应套数接近3.5万套(不含上半
3、年已推的货量)。天河区、白云区、海珠区和花都区是主要供应区域,荔湾、越秀的供应量出现大幅增加。,2、成交量相应增加,购买力承受考验 受益于下半年供应的迅速增多,购房者可选择面的扩大,预计下半年商品住宅的成交量会有所增加。然而,如此高的价位,如此多的货量,相信对广州市民的购买力来说,将是一个比较大的考验。单价万元以上的楼盘比比皆是,客户群的重叠范围越来越大,争夺客户的竞争压力将增大,对发展商及楼盘销售来说,也是一个不小的挑战。 随着商品住宅市场的价格继续攀升,首次置业者将被最大限度地逼退,“换房族”的比例进一步提高。同时,商品住宅的投资属性将会增强,加之下半年股市获利资金回流楼市,相信投资客的入
4、市步伐会加快。,对于边缘外区项目来说, 高素质的项目将有机会吸引广州客户的眼球,3、高价片区推货猛增,均价涨势明显 下半年楼市价格掉头向下的可能性比较小。基于土地供应未能大幅放量、未来供不应求仍将持续等原因,发展商暂时不会改变对价格的预期,降价的可能性非常小,楼价依然呈惯性增长;限价房、中小户型项目、经济适用房在下半年上市的规模有限,还不会产生大的实质性影响。 楼盘提升价格的幅度将适当放缓。上半年楼盘的提价幅度已经过快,市场需要一个承接、消化的过程;加之下半年宏观调控加强,买家维持观望状态,大幅提价反而面临一定的风险。 虽然楼盘价格的涨幅放缓,但由于高价片区(珠江新城、越秀、荔湾、宝岗大道等)
5、的推货猛增,且花都成交比例将暂时回落,预估下半年广州市商品住宅的成交均价同比将出现飙升。保守推测,下半年全市商品住宅成交均价的同比涨幅在20%以上。,价格的继续走高, 首次购房者于本地购房的能力将备受考验,4、热点板块明显增多,城区再度雄起 从下半年新盘新货的推售分布来看,热点板块主要包括珠江新城、荔湾、金沙洲、越秀、花都、宝岗大道、广州大道北及华南板块等。其中,珠江新城成为头号大热板块,荔湾、金沙洲的供应量大幅增加,连沉寂多时的越秀、华南板块也呈现反弹的迹象;相形之下,上半年一枝独秀的花都板块将有所收敛,但依然位列下半年的主要热点板块。,从供货看,城区将再度称雄, 但万元高价能否延续不败的神
6、话?,广州市场总结,进入07年,广州中心区域价格没有受宏观政策的影响,继续保持凌厉的上升势头; 新板块的开拓为广州提供了充足的货源; 价格的高位直接促使了本地需求的逐步萎缩; 边缘外区交通便利,性价比较高,一定程度吸引了部分价格承接力不高且重视居住素质的广州客源。,1.2 新塘镇市政及未来规划概况,1.2.1新塘镇市政概况,人口现状: 新塘镇位于广州市东北部,是增城区发展重镇,地处珠江三角洲通往全国的咽喉要道。人口39万,其中常驻户籍人口21万 。 新塘支柱产业的兴旺和蓬勃发展,在带动整个新塘经济的同时,也给新塘的楼市发展带来了强劲的动力和后劲。新塘居民多为私营企业老板,经济实力雄厚,有置业经
7、济基础。,庞大的消费群将给新塘楼市注入蓬勃的生机,经济: 城乡居民人均可支配收入: 2006年城镇居民人均可支配收入15623元,增长7.6,其中工资性收入11166元,增长6.8,占可支配收入的71.47。农村居民年人均纯收入5682元,增长8.91。 城乡居民储蓄存款余额: 金融机构人民币存贷款余额分别达370.98亿元和137.89亿元,分别增长17.85和9.61。 新塘作为增城区发展重镇,各项指标均占增城区首位。,经济的高速发展伴随着市民收入水平的提高, 将在一定程度上增强客户对项目销售价格的承接能力。,交通网络:,新塘镇交通便捷。南有宽阔的东江,北有广深铁路,广深公路贯穿全镇,广深
8、珠高速公路在镇内通过,并设有互通立交口。新塘到深圳40分钟,到广州15分钟,从新塘口岸到香港70海里,至广州25海里。镇至增城市区和镇内各村均铺砌宽阔的水泥公路,形成了国道、省道、市道、镇道、村道的纵横交通网络。客货及大型集装箱运输方便快捷,每天有豪华客车、货轮直达香港,往返香港仅需4小时。由广州延伸至新塘的广园东路正在建设中。今年底将开通地铁四号线琶洲新塘。,地铁及公共交通的日益便利, 广州及珠江三角洲地区到新塘镇置业者也将明显增多,花都区,从化市,增城市,佛山市,东莞市,新塘镇未来地铁规划,广州市,番禺区,顺德区,广州东站,工业发展情况: 新塘镇发挥区位、交通、资源、产业集聚的四大可持续发
9、展优势,成功走出了一条“大工业、大商贸、大房产”的富民强镇之路。一些重点项目纷纷抢滩新塘投资置业,现有广州双菱轧钢厂、宝龙汽车、广州提爱思汽车内饰、康威集团、创兴牛仔、广英牛仔等一大批龙头企业,时至今日,新塘、沙埔、仙村已经形成颇具特色的工业产业带。汽车摩托车及其零配件制造业、牛仔休闲服装等三大支柱产业不断壮大,新塘镇经济产业已形成以经营牛仔休闲纺织服装、汽车及其零配件、摩托车及其零配件、建材、家具、造纸、食品、塑料、家电、制品业等l9个行业为骨干的工业体系。初步形成永和汽车、新塘摩托和服装、仙村、沙埔纺织、宁西家具和灯饰的格局,产业结构和布局得到优化。 民营工业发展情况: 民营工业是新塘的特
10、色产业,也是新塘的支柱产业,约占全镇工业的90%。特别是牛仔服装已成为新塘民营经济的特色,并成为新塘一张通往世界的名片,拉近了同世界产业接轨的距离。目前新塘有牛仔服装及相关配套企业2600多家,占新塘工业企业的60%。有达到国际先进技术水平的各类服装纺织制衣设备6万多台套,拥有国际最先进的棉纱染色设备、牛仔面料织机以及制衣、水洗、漂染、防缩等最先进的后整理设备,形成了纺纱、染色、织布、整理、印花、制衣等完善的生产系统。在新塘,每天可加工生产250万件牛仔服装,年产牛仔服装超2亿件(条)。,各大产业的兴旺发达,有助于为项目带来高收入的消费群体,促进项目销售开展,此外亦有助于项目推广方向的准确定性
11、。对于宣传推广以及销售方向有重要的指导意义。,第三产业发展情况: 新塘投资环境的改善,使第三产业得到迅速发展。目前建起了占地13万平方米的新塘牛仔商贸城和占地4万多平方米的沙埔牛仔面辅料商贸城为产业龙头的大商业格局。目前有天和、新客隆、嘉荣、真美等大型百货进驻,发展了新兴步行街、群星步行街,形成了小商品、钢材、家电等大型批发市场,促进了商业和物流业的发展。还有集旅游、饮食、休闲、娱乐于一体的上档次的太阳城、新好景、凯旋门等酒楼,使第三产业成为新塘的经济亮点。碧桂园、锦锈香江大型房地产规模不断壮大,国际商贸城、星之岛等一批上档次的大型商业中心正在建设,城乡集市贸易交易活跃,第三产业已逐步由小商品
12、、小批发向大商业过渡,大房产、大商业格局初步形成,有力拉动新塘第三产业的升级。,1.2.2新塘规划及未来发展方向,城市规划定位 为推进广州东部板块的发展,广州已规划在增城南部及周边镇建设一个200多平方公里的工业园区,工业园区将建成生态型园区,重点发展大工业、大物流、大房产。据了解,未来东部板块将发展定位成“广州东部综合性工业基地”、“生态旅游休闲区”,这将使该片区积聚一大批潜在的购房者;规划中的广州地铁5、9号线的延长线也延伸至东部新塘区域;而在2007年,广深四线也将由广州东站至新塘每天对开50对公交列车。在未来15年内,新塘将发展成为50万人的中等规模城区,集加工基地,现代生产服务基地和
13、区域物流中心为一体。,“两轴三定位三组团 ”,本项目,东南部着重物流、工业、生态居住为主,中部以工业为主,北部以生态农业为主,广深高速,广源快速,荔新公路,现代物流业,工业,“两轴三定位三组团”,新塘定位相当明确,就是充分利用广州往东的交通线路有利优势,包括现有的广园东快速路、广惠高速、广深铁路、客运码头等,展开布局,形成“两轴三定位三组团”的发展格局。具体为:围绕广园快线、107国道为主轴发展新塘现代物流业;工业则以荔新公路为主轴,广惠高速公路为两翼。同时,新塘现分三大片区管理,将按三大组团发展:新塘片区、永和与宁西合为永和片区、仙村与沙埔合为仙村片区。规划中将按东南部着重物流、工业、生态居
14、住为主,中部以工业为主,北部以生态农业为主的定位,分新塘、永和、仙村三大组团发展,形成各具特色的优势互补的经济区域。通过对土地、人员等资源的统筹、整合、接轨、提升,使新塘成为一个创业环境好,能吸引和接受广州产业辐射的大经济区域。,区域性质与功能特点:,新塘所处的珠江三角洲地区,已经在五金、塑胶、电子、化工、轻工、建材、服装以及金融、贸易、高新产业等方面形成强大的互补,形成一个强大的密不可分的经济圈。 新塘将按城市化建设的要求,镇中心区建筑物立面的规划控制要突出主格调,将规划建设新塘影剧院、新塘体育馆、新塘文化休闲广场等城市标志性建筑,策划建设东江沿岸景观大道等,全面提升新塘的城市品位。按50万
15、人口的中等城市规模的建设规划,新塘中心镇还将把尽快完善城市功能和加强城镇管理放在重要位置。,1.3 新塘房地产市场情况,1.3.1新塘住宅物业市场分析,住宅项目大致分为三大板块发展:,广园东北部板块以“大盘、山水天然资源”取胜,通过板块炒作,客户辐射范围广; 城西郊区板块以“性价比”取胜,吸引开发区及新塘本地人; 中心区板快,以“发展前景”+“成熟配套”取胜,主要本地客户消化。,中心板块楼盘基本情况,广园东板块基本情况,城西板块及其他镇区基本情况,以上统计楼盘选取:新都盛世名门、现代城市花园、城市家园2期、金泽花园2期、汇美体育花园、顺欣广场、东方名都(以下统计表格同,略),城西郊区板块均价在
16、3200/带装修; 广园东北部板块凭借自然资源、对广园东板块炒作,吸引广州部分的买家,洋 房楼价在4000-4500/左右; 新塘镇内中心区板块,平均毛坯房价在3000-3700元/,个别楼盘超过4000元/。,三房、四房是目前市场主流; 接近60单位是3房、4房,其中3房带套房为主; 1房2房约30。,1.3.2住宅市场分析,1 价格分析,2 产品分析,3 面积区间,现状分析 户型主要以大户型与小户型两个方向; 三房户型跨度最大,主力户型正在从主流型向舒适型过渡,出现部分豪华型的三房; 四房户型全部集中在舒适豪华型; 中户型面积85-100的户型出现断层 。,4 客户分析,1.3.3住宅租赁市场分析,新塘住宅租赁市场交易十分活跃,中介公司主要集中在新塘大道新康花园一带,新康花园街铺有7家中介公司,1家小型酒店式公寓。其中,某客户一次性购置新康花园公寓30套,包装成新康公寓出租,出租率在广交会期间约达90,平时出租率都有6070。,分析: 租方市场:总体来看,新塘镇较高素质的楼盘不多,但往来新塘的商