《某房地产项目整体营销策划方案.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某房地产项目整体营销策划方案.ppt（253页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,2007年7月,项目住宅部分,第一部分 项目市场情况分析,1.1 广州市场情况及预测,1.1.1 广州市历史价格走势,全市1-4月商品住宅市场与二手住宅市场之间的价差为3774元/平方米，高于同期内二手住宅市场的成交均价（3612元/平方米），愈来愈多购房者转入二手住宅市场 。07年上半年旧六区均价已近10000元/，而对于价格相对便宜的边缘区来看，交通的日益便捷，一手房迎来了吸纳老广州客户的契机。,1.1.2 07上半年广州商品住宅供求状况,从广州供货情况看，虽然货量仍然充足，但是楼价的继续走高，逐渐呈现有价无市的状况，部分区域已出现成交萎缩的现状。而对于周边房产发达、价格相对较低的镇区，
2、呈现出利好的态势。,1.1.3 07年6月广州/增城房地产市场情况对比,从上表数据情况看，增城商品房成交均价由高到低排在11个区的第9位，处于较低的区域但从成交量来说排在第5位，处于中等位置，可见增城价格的优势对购房需求的拉动较大。,1.1.4 07下半年广州楼市预测,下半年全市十区的新盘数量将超过42个，明显多于今年上半年的26个及去年下半年的37个。 其中，中心六区中小户型面积和套数比例将达到40%和50%左右，略高于广州全市数值，大户型、贵价盘仍是市场供应主体。,1、供应量大幅增加，大户型仍占多数 中心六区商品住宅的批准预售面积有望达到350万平方米以上，供应套数接近3.5万套（不含上半
3、年已推的货量）。天河区、白云区、海珠区和花都区是主要供应区域，荔湾、越秀的供应量出现大幅增加。,2、成交量相应增加，购买力承受考验 受益于下半年供应的迅速增多，购房者可选择面的扩大，预计下半年商品住宅的成交量会有所增加。然而，如此高的价位，如此多的货量，相信对广州市民的购买力来说，将是一个比较大的考验。单价万元以上的楼盘比比皆是，客户群的重叠范围越来越大，争夺客户的竞争压力将增大，对发展商及楼盘销售来说，也是一个不小的挑战。 随着商品住宅市场的价格继续攀升，首次置业者将被最大限度地逼退，“换房族”的比例进一步提高。同时，商品住宅的投资属性将会增强，加之下半年股市获利资金回流楼市，相信投资客的入
4、市步伐会加快。,对于边缘外区项目来说， 高素质的项目将有机会吸引广州客户的眼球,3、高价片区推货猛增，均价涨势明显 下半年楼市价格掉头向下的可能性比较小。基于土地供应未能大幅放量、未来供不应求仍将持续等原因，发展商暂时不会改变对价格的预期，降价的可能性非常小，楼价依然呈惯性增长；限价房、中小户型项目、经济适用房在下半年上市的规模有限，还不会产生大的实质性影响。 楼盘提升价格的幅度将适当放缓。上半年楼盘的提价幅度已经过快，市场需要一个承接、消化的过程；加之下半年宏观调控加强，买家维持观望状态，大幅提价反而面临一定的风险。 虽然楼盘价格的涨幅放缓，但由于高价片区（珠江新城、越秀、荔湾、宝岗大道等）
5、的推货猛增，且花都成交比例将暂时回落，预估下半年广州市商品住宅的成交均价同比将出现飙升。保守推测，下半年全市商品住宅成交均价的同比涨幅在20%以上。,价格的继续走高， 首次购房者于本地购房的能力将备受考验,4、热点板块明显增多，城区再度雄起 从下半年新盘新货的推售分布来看，热点板块主要包括珠江新城、荔湾、金沙洲、越秀、花都、宝岗大道、广州大道北及华南板块等。其中，珠江新城成为头号大热板块，荔湾、金沙洲的供应量大幅增加，连沉寂多时的越秀、华南板块也呈现反弹的迹象；相形之下，上半年一枝独秀的花都板块将有所收敛，但依然位列下半年的主要热点板块。,从供货看，城区将再度称雄， 但万元高价能否延续不败的神
6、话？,广州市场总结,进入07年，广州中心区域价格没有受宏观政策的影响，继续保持凌厉的上升势头； 新板块的开拓为广州提供了充足的货源； 价格的高位直接促使了本地需求的逐步萎缩； 边缘外区交通便利，性价比较高，一定程度吸引了部分价格承接力不高且重视居住素质的广州客源。,1.2 新塘镇市政及未来规划概况,1.2.1新塘镇市政概况,人口现状： 新塘镇位于广州市东北部，是增城区发展重镇，地处珠江三角洲通往全国的咽喉要道。人口39万，其中常驻户籍人口21万 。 新塘支柱产业的兴旺和蓬勃发展，在带动整个新塘经济的同时，也给新塘的楼市发展带来了强劲的动力和后劲。新塘居民多为私营企业老板，经济实力雄厚，有置业经
7、济基础。,庞大的消费群将给新塘楼市注入蓬勃的生机,经济： 城乡居民人均可支配收入： 2006年城镇居民人均可支配收入15623元，增长7.6，其中工资性收入11166元，增长6.8，占可支配收入的71.47。农村居民年人均纯收入5682元，增长8.91。 城乡居民储蓄存款余额： 金融机构人民币存贷款余额分别达370.98亿元和137.89亿元，分别增长17.85和9.61。 新塘作为增城区发展重镇，各项指标均占增城区首位。,经济的高速发展伴随着市民收入水平的提高， 将在一定程度上增强客户对项目销售价格的承接能力。,交通网络：,新塘镇交通便捷。南有宽阔的东江，北有广深铁路，广深公路贯穿全镇，广深
8、珠高速公路在镇内通过，并设有互通立交口。新塘到深圳40分钟，到广州15分钟，从新塘口岸到香港70海里，至广州25海里。镇至增城市区和镇内各村均铺砌宽阔的水泥公路，形成了国道、省道、市道、镇道、村道的纵横交通网络。客货及大型集装箱运输方便快捷，每天有豪华客车、货轮直达香港，往返香港仅需4小时。由广州延伸至新塘的广园东路正在建设中。今年底将开通地铁四号线琶洲新塘。,地铁及公共交通的日益便利， 广州及珠江三角洲地区到新塘镇置业者也将明显增多,花都区,从化市,增城市,佛山市,东莞市,新塘镇未来地铁规划,广州市,番禺区,顺德区,广州东站,工业发展情况： 新塘镇发挥区位、交通、资源、产业集聚的四大可持续发
9、展优势，成功走出了一条“大工业、大商贸、大房产”的富民强镇之路。一些重点项目纷纷抢滩新塘投资置业，现有广州双菱轧钢厂、宝龙汽车、广州提爱思汽车内饰、康威集团、创兴牛仔、广英牛仔等一大批龙头企业，时至今日，新塘、沙埔、仙村已经形成颇具特色的工业产业带。汽车摩托车及其零配件制造业、牛仔休闲服装等三大支柱产业不断壮大，新塘镇经济产业已形成以经营牛仔休闲纺织服装、汽车及其零配件、摩托车及其零配件、建材、家具、造纸、食品、塑料、家电、制品业等l9个行业为骨干的工业体系。初步形成永和汽车、新塘摩托和服装、仙村、沙埔纺织、宁西家具和灯饰的格局，产业结构和布局得到优化。 民营工业发展情况： 民营工业是新塘的特
10、色产业，也是新塘的支柱产业，约占全镇工业的90%。特别是牛仔服装已成为新塘民营经济的特色，并成为新塘一张通往世界的名片，拉近了同世界产业接轨的距离。目前新塘有牛仔服装及相关配套企业2600多家，占新塘工业企业的60%。有达到国际先进技术水平的各类服装纺织制衣设备6万多台套，拥有国际最先进的棉纱染色设备、牛仔面料织机以及制衣、水洗、漂染、防缩等最先进的后整理设备，形成了纺纱、染色、织布、整理、印花、制衣等完善的生产系统。在新塘，每天可加工生产250万件牛仔服装，年产牛仔服装超2亿件（条）。,各大产业的兴旺发达，有助于为项目带来高收入的消费群体，促进项目销售开展，此外亦有助于项目推广方向的准确定性
11、。对于宣传推广以及销售方向有重要的指导意义。,第三产业发展情况： 新塘投资环境的改善，使第三产业得到迅速发展。目前建起了占地13万平方米的新塘牛仔商贸城和占地4万多平方米的沙埔牛仔面辅料商贸城为产业龙头的大商业格局。目前有天和、新客隆、嘉荣、真美等大型百货进驻，发展了新兴步行街、群星步行街，形成了小商品、钢材、家电等大型批发市场，促进了商业和物流业的发展。还有集旅游、饮食、休闲、娱乐于一体的上档次的太阳城、新好景、凯旋门等酒楼，使第三产业成为新塘的经济亮点。碧桂园、锦锈香江大型房地产规模不断壮大，国际商贸城、星之岛等一批上档次的大型商业中心正在建设，城乡集市贸易交易活跃，第三产业已逐步由小商品
12、、小批发向大商业过渡，大房产、大商业格局初步形成，有力拉动新塘第三产业的升级。,1.2.2新塘规划及未来发展方向,城市规划定位 为推进广州东部板块的发展，广州已规划在增城南部及周边镇建设一个200多平方公里的工业园区，工业园区将建成生态型园区，重点发展大工业、大物流、大房产。据了解，未来东部板块将发展定位成“广州东部综合性工业基地”、“生态旅游休闲区”，这将使该片区积聚一大批潜在的购房者；规划中的广州地铁5、9号线的延长线也延伸至东部新塘区域；而在2007年，广深四线也将由广州东站至新塘每天对开50对公交列车。在未来15年内，新塘将发展成为50万人的中等规模城区，集加工基地，现代生产服务基地和
13、区域物流中心为一体。,“两轴三定位三组团 ”,本项目,东南部着重物流、工业、生态居住为主,中部以工业为主,北部以生态农业为主,广深高速,广源快速,荔新公路,现代物流业,工业,“两轴三定位三组团”,新塘定位相当明确，就是充分利用广州往东的交通线路有利优势，包括现有的广园东快速路、广惠高速、广深铁路、客运码头等，展开布局，形成“两轴三定位三组团”的发展格局。具体为：围绕广园快线、107国道为主轴发展新塘现代物流业；工业则以荔新公路为主轴，广惠高速公路为两翼。同时，新塘现分三大片区管理，将按三大组团发展：新塘片区、永和与宁西合为永和片区、仙村与沙埔合为仙村片区。规划中将按东南部着重物流、工业、生态居
14、住为主，中部以工业为主，北部以生态农业为主的定位，分新塘、永和、仙村三大组团发展，形成各具特色的优势互补的经济区域。通过对土地、人员等资源的统筹、整合、接轨、提升，使新塘成为一个创业环境好，能吸引和接受广州产业辐射的大经济区域。,区域性质与功能特点：,新塘所处的珠江三角洲地区，已经在五金、塑胶、电子、化工、轻工、建材、服装以及金融、贸易、高新产业等方面形成强大的互补，形成一个强大的密不可分的经济圈。 新塘将按城市化建设的要求，镇中心区建筑物立面的规划控制要突出主格调，将规划建设新塘影剧院、新塘体育馆、新塘文化休闲广场等城市标志性建筑，策划建设东江沿岸景观大道等，全面提升新塘的城市品位。按50万
15、人口的中等城市规模的建设规划，新塘中心镇还将把尽快完善城市功能和加强城镇管理放在重要位置。,1.3 新塘房地产市场情况,1.3.1新塘住宅物业市场分析,住宅项目大致分为三大板块发展：,广园东北部板块以“大盘、山水天然资源”取胜，通过板块炒作，客户辐射范围广； 城西郊区板块以“性价比”取胜，吸引开发区及新塘本地人； 中心区板快，以“发展前景”+“成熟配套”取胜，主要本地客户消化。,中心板块楼盘基本情况,广园东板块基本情况,城西板块及其他镇区基本情况,以上统计楼盘选取：新都盛世名门、现代城市花园、城市家园2期、金泽花园2期、汇美体育花园、顺欣广场、东方名都（以下统计表格同，略）,城西郊区板块均价在
16、3200/带装修； 广园东北部板块凭借自然资源、对广园东板块炒作，吸引广州部分的买家，洋 房楼价在4000-4500/左右； 新塘镇内中心区板块，平均毛坯房价在3000-3700元/，个别楼盘超过4000元/。,三房、四房是目前市场主流； 接近60单位是3房、4房，其中3房带套房为主； 1房2房约30。,1.3.2住宅市场分析,1 价格分析,2 产品分析,3 面积区间,现状分析 户型主要以大户型与小户型两个方向； 三房户型跨度最大，主力户型正在从主流型向舒适型过渡，出现部分豪华型的三房； 四房户型全部集中在舒适豪华型； 中户型面积85-100的户型出现断层 。,4 客户分析,1.3.3住宅租赁市场分析,新塘住宅租赁市场交易十分活跃，中介公司主要集中在新塘大道新康花园一带，新康花园街铺有7家中介公司，1家小型酒店式公寓。其中，某客户一次性购置新康花园公寓30套，包装成新康公寓出租，出租率在广交会期间约达90，平时出租率都有6070。,分析： 租方市场：总体来看，新塘镇较高素质的楼盘不多，但往来新塘的商
