《某地产项目营销策略报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某地产项目营销策略报告.ppt（143页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、江苏公司,谨呈：佛奥集团,佛奥无锡太科园项目营销策略报告,2014.01.18,目录 Contents,PART1 市场分析,PART2 项目定位,PART4 营销推广,PART3 物业发展建议,项目本体分析 SWOT分析及应对策略 项目总体定位 项目客群定位 项目发展策略,价格策略 营销策略 推广策略,宏观市场分析 竞争市场分析 区域分析,产品配比建议 建筑风格建议 景观风格建议 户型建议 装修建议 商业建议,PART 1 市场分析,宏观市场分析 竞争市场分析 本体及区域分析,宏观市场,城市地位,无锡位于苏锡常都市圈，为江苏省第二大经济强市，拥有无可复制的城市资源，文化底蕴深厚。,无锡为江苏
2、省第二大城市，排名在苏州之后，南京之前。,主要城市资源：京杭运河、梁溪河、太湖、蠡湖 主要景点：鼋头渚、三国城、水浒城,被水浸润的城市,苏锡常都市圈,上海,南京都市圈,宏观市场,发展规划,无锡市未来将继续发挥湖湾城市特质，打造特大城市。形成三心、三区、三圈层的城镇结构，新区未来打造临空经济战略中心。,一体： 无锡湖湾特大城市 两翼： 江阴滨江大城市、宜兴滨氿大城市 双轴双带： 江湖城市发展轴、环太湖城镇发展带、江阴沿江城市发展次带、宜兴滨氿城市发展次轴,本案,无锡规划：形成“一体两翼 双轴双带”,一体,两翼,两翼,双轴,双轴,双带,双带,太湖新城区,科技新城区,锡东新城区,惠山新城区,山水旅游
3、休闲区,锡西新城区,三心：老城商贸中心、太湖新城商务中心、蠡湖休闲中心 三区：中心老城区、太湖新城区、山水旅游休闲区 三圈层：中心城区、新城区、城镇组群,圈层一,圈层二,圈层三,老城商贸中心,太湖新城商务中心,蠡湖休闲中心,中心老城区,临空经济战略中心、国际先进制造业区、国家级科技创新区,宏观环境,城市交通,2014年6月地铁一号线将开通，年底2号线竣工通车。将成为江苏省第三个地铁开始运营的城市。 “十二五”中期规划的4条骨架线路全部完工后，市民选择轨道交通出行的比例将达到公共交通出行的30%以上。,沪宜高速,沪宁高速,锡澄高速,无锡东站,无锡站,无锡新区站,苏南硕放国际机场,内环路,对外高速
4、公路：沪宁、沪宜、通锡、锡澄高速等 铁路：沪宁铁路穿过无锡东西全境；新长铁路向北连接苏北，往南联系浙江长兴； 机场：苏南硕放国际机场,锡太公路,机场公路,通锡高速,沪宁高铁,新长高铁,沪宁城际铁路,无锡西站,无锡城际铁路站,无锡已经形成以高速公路、城市干道、轨道交通为支撑的“大交通”格局通达苏沪各地。,宏观市场,宏观政策,无锡属于发达三线城市，受全国房产政策影响较大；且经济发达的无锡也严格执行了限购、限贷政策。,国五条,出售自有住房按规定应征收的个人所得税20%。,房产税,不动产统一登记,以房养老,住房信息联网,无锡开征房产税可能性不大。,其中的执行细节还需要探讨。,住房信息联网停滞，小产权房
5、难以转正。,整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。,公积金贷款政策不变，提取时间有变化。,对本市居民严格执行“限三”政策，但明确了外地籍高层次人才的可购一套房资格。,限三政策主要抑制外地炒房潮 明确外地籍高层次,限贷,限购,额度：一人可贷30万，夫妻双方最高可贷50万。,宏观市场,量价走势,无锡商品房市场量价表现平稳，但升温乏力，整体市场表现平淡。,2010-2013年无锡累计商品房金额成交对比,宏观市场,板块特征,各板块形成了价格梯度，新区板块目前处于成交价格低地，成交占比排全市第三。,惠山板块：6200元/ 代表项目：万达广场、理想城市花园,锡山板块：6800元/ 代表项目：华夏世纪
6、锦园、恒大绿洲,北塘板块：7300元/ 代表项目：梧桐水岸、苏宁天御广场,南长板块：9400元/ 代表项目：复地悦城、时代上城,城中板块：9800元/ 代表项目：世茂国际广场、红星国际广场,太湖新城板块：10000元/ 代表项目：朗诗绿郡、太湖国际社区,新区板块：7200元/ 代表项目：保利中央公园、君域豪庭,无锡各板块房价阶梯表现,2013年无锡各板块均价与代表楼盘,宏观市场,市场存量,万套,无锡截至2013年12月底商品房存量达143316套，市场去化能力一般，商住库存比例逐步缩小，新区商住库存压力为全市最大。,小结,无锡属江苏省第二大经济发达城市，文化底蕴浓郁，人口导入能力强 规划规划有
7、四条地铁线路，目前1、2号线地铁在建，城市发展空间较大 住宅限购、限贷，受国家政策影响明显，房地产市场存在一定的政策风险 商品房年成交量623万方，月均成交量50万方以上，成交价格8500元/，市场量价表现平稳，升温乏力 新区板块成交价格较低，成交量占全市比重不足两成，板块地位不高，存在可发展的空间,PART 1 市场分析,宏观市场分析 竞争市场分析 本体及区域分析,商业市场 办公市场 公寓市场,竞争市场-商业,存量,据网数据监控中心统计显示，截至12月27日，全市七区商业存量85050套，面积797.33万平。其中，新区、惠山两大区域商业存量均突破2万套，成为无锡未售商业最集中的区域。 新区
8、商业存量房面积从三季度的199.87万平减少至192.43万平，成为三季度跌幅最大的区域。新世界国际纺织服装城8347套超28万平的商业成为新区巨量商业积压的主力。,整体商业市场存量巨大，以新区、惠山区域为主，突破2万套。新区巨量商业堆积给2014年带来巨大压力。,竞争市场-商业,分布特征,在售商业体分布较为零散，但多集中在市区等成熟地段，本案周边仅时代天街商业街在售,五洲国际广场银河城,九龙仓 星汇天地,上尚城,亿丰时代广场,盛唐乐享城,润泽18区,龙湖时代天街,新区,北塘,惠山,崇安,竞争市场-商业,商铺规划,在售项目多为商业体，商铺分割面积较小,亿丰时代广场,润泽18区,盛唐乐享城,五洲
9、银河城,竞争市场-商业,价格特征,惠山商铺价格最低，其次，新区本案周边时代天街售价也较低,竞争市场-商业,销售分析,在售商业体多采用统一招商和返租的形式进行销售，但整体去化情况一般,竞争市场-商业,周边商业现状,1,1,4,2,3,2,3,4,2.5公里商业配套圈,周边现有商业现状以生活配套商业为主，由于区域认知度有待提升，商业氛围不浓厚。,竞争市场-商业,小结,区域外：在售商业以综合体为主，包含商业和办公，总体量2-3万方。年去化10 % -30%，整体去化速度缓慢。 区域内：在售商业以龙湖时代天街为大体量的商业带动区域商业，去化34%辐射整个区域及全市。 存量：市场现有商业库存较大，给20
10、14年无锡市场带来很大危机 项目周边商业现状：以基本生活配套服务园区为主，商业氛围不浓厚。 销售模式：以包租和返租抵房款为主。,给本案启示：是否需要设置区域型商业，需要市场的验证和时间的考量，不建议商业体量做大。建议设置沿街商铺满足社区及周边产业园的生活配套需求。,竞争市场-办公,在售分布,在售办公多集中在新区、南长、滨湖，周边多具备一定的商业或办公氛围,北塘,滨湖区,南长区,新区,竞争市场-办公,产品打造,多数办公层高超4米，在售甲级、5A写字楼较少，多为商住类办公产品在售,竞争市场-办公,面积、价格,分割面积多在40-100之间，新区在售办公价格在8500-9000元/之间,竞争市场-办公
11、,销售分析,去化情况，年均去化量多不足1万方，月均去化套数多在10套以下，整体去化速度缓慢。,竞争市场-办公,重点办公,紧邻本案，待开发办公8.1万方，售价8900元/，开发商具有政府背景，确定将有7家银行总部入驻,客户来源：与太科园管委会有关系，因此，几乎不对外做推广，由管委会招商办直接介绍客户前来看房，购买办公政府补贴300元/，同时，后期租金保证在5元/ 目前7家银行和政府机构已经确定入驻，预计交付时间定在2014年4月,竞争市场-办公,小结,区域外：办公面积以小面积为主，产品层高以3.6米以上，单价以6800-25000不等， 月均去化速度以3-17套不等。 区域内：新区内以政府自建办
12、公为主，产业人口较多，写字楼存量较为饱和，价格以 8500-9500元/为主。相对区域外去化速度相对缓慢，月均去化3-5套。 销售模式：以返租抵房款或者租赁为主。,给本案启示：本案办公面积段设置需契合市场的需求，面积小，总价低为市场的主流，区域内政府扶持办公楼是否给本案带来威胁和利好，区域价值有待提升的同时，是否有人气支撑整个办公市场。,竞争市场-公寓,在售分布,在售分布：,北塘,滨湖区,崇安区,新区,竞争市场-公寓,产品打造,在售公寓多为SOHO、LOFT定位，商住两用打造，多为民用水电,竞争市场-公寓,面积、价格,新区在售公寓面积多在35-70之间，总价多控制在30-80万，部分项目采用简
13、单装修，导致总价稍高,竞争市场-公寓,销售分析,在售公寓月均去化量均在17套以上，年度去化量多在1.4万方以上,竞争市场-公寓,重点项目,协信中心一期目前主要在售产权酒店公寓，售价9000元/左右，人才公寓针对园区企业统一签售,办公,SOHO,酒店+人才公寓,产权酒店公寓,客户来源：产权酒店公寓多为新安本地投资客户，以及部分来自滨湖区和新区的客群；人才公寓仅对太科园企业签售，精装2000元/,竞争市场-公寓,小结,区域外：在售公寓多为SOHO、LOFT定位，商住两用打造。 区域内：新区在售公寓面积多在35-70之间，总价多控制在30-80万。部分采用精装修标准。 销售模式：直接销售,给本案启示
14、：结合整体市场，本案公寓面积段设置建议以小面积为主。建议设置双重交付标准，装修风格可采用部分精装修提升整体品质感，吸引更广泛的客群， 户型要有创新亮点，增加附加值，区别于区域内同质化竞争市场。,PART 1 市场分析,宏观市场分析 竞争市场分析 区域分析,区域分析,地段价值,地处无锡南，新区太科园内，属城市边缘区域，产业价值、景观资源价值突出,本案地处无锡南新区太科园内，区域是以科技、研发、创意为主体功能，高新技术产业为支撑，生态休闲、商务服务为配套的滨水型国际化科技新城 距离市中心13公里，距离新区中心和太湖新城中心区域均为6公里，受主城影响弱，属城市边缘区域，但太科园产业价值明显，且临近太
15、湖，具备较高的景观资源价值,市中心,新区 中心,市政府,6KM,6KM,13KM,机场,5KM,国家级开发区，产业聚集度高，发展成熟；太科园定位IT等高新产业，层次较高,无锡新区：全称无锡国家高新技术开发区，成立于1992年，1995年正式成立无锡新区，属国家级高新技术开发区。 新区拥有世界五百强企业60余家，形成了“日资高地”、“韩资板块”，包括了：尼康、索尼、NEC等多家知名企业 全区常住人口60万人，其中，人才总量达13万人（本科或中级职称以上），2012年江苏省开发区综合排行第二位 功能布局： 国际商贸商务区：商务、商业中心 国际生活社区：创意生活国际社区 空港产业园：空港产业、物流
16、高新技术产业开发区：制造业为主 太湖国际科技园：IT信息产业等高新产业,区域分析,区域概况,区域总人口11万人，产业人口6万人，且收入水平较高，同时，产业人口导入力较强，后期市场前景较好,太科园企业每年吸引众多的高校毕业生就业，根据2012年无锡市人力资源网官方数据统计：电子信息产业、计算机产业吸引大学生就业人数居全市各行业之冠，而新区为此类产业聚集地之一,区域分析,产业价值,区域产业发展步入正轨，居住环境渐趋成熟，但当前区域认知仍较低,软件园,净湖水岸商业,新安家苑安置区,区域分析,区域现状,地块被I-PARK软件园包围，周边办公密集分布，且区域内无污染源，环境较好,益多环保建材 有限公司,IPARK 三期 （已建成）,本案,IPARK二期 （已建成）,IPARK四期 （在建）,国际数据中心 （已建成）,新发汇融广场 （在建）,本案地处I-PARK中心位置，东侧为环保建材公司，有烟囱，但排放为热电厂蒸汽，无污染；西侧在
