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1、 1 工元 2018 年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券 信用评级报告 评级结果 证券名称证券名称 金额金额 （万元）（万元） 占比占比 （%） 信用级别信用级别 优先 A-1 级资产支持证券 358000.00 32.69 AAAsf 优先 A-2 级资产支持证券 610000.00 55.71 AAAsf 次级资产支持证券 127039.38 11.60 NR 合合 计计 1095039.38 100.00 注： NR未予评级，下同。 交易概览 信托财产初始起算日：2018 年 1 月 17 日 0 时 证券法定到期日：2031 年 2 月 26 日 交易类型：RMBS 载体形式：特殊目
2、的信托 信贷资产： 中国工商银行股份有限公司发放的1095039.38 万元个人住房抵押贷款及相应的附属担保权益（如有） 信用提升机制：优先/次级结构、触发机制 发起机构/委托人：中国工商银行股份有限公司 受托机构/发行人：华润深国投信托有限公司 贷款服务机构：中国工商银行股份有限公司 资金保管机构：交通银行股份有限公司 牵头主承销商：中信证券股份有限公司 联席主承销商：中银国际证券股份有限公司、交通银行 股份有限公司 评级时间 2018 年 3 月 12 日 分析师 王 欢 冯雪莹 杨焕伟 电话电话：010-85679696 传真传真：010-85679228 邮箱邮箱： 地址地址：北京市朝
3、阳区建国门外大街 2 号 中国人保财险大厦 17 层（100022） 网址网址： 评级观点 联合资信评估有限公司（以下简称“联合 资信” ） 对本交易所涉及的基础资产、 交易结构、 法律要素以及有关参与方履约及操作风险等因 素进行综合考量，并在进行资产池信用分析、 交易结构分析和现金流分析的基础上确定“工 元 2018 年第一期个人住房抵押贷款资产支持 证券”的评级结果为：优先级（包括优先 A-1 级和优先 A-2 级，下同）资产支持证券的信用 等级为 AAAsf；次级资产支持证券未予评级。 上述优先级资产支持证券的评级结果反映 了该证券利息获得及时支付和本金于法定到期 日或之前获得足额偿付的
4、能力极强，违约风险 极低。 优势 1. 本交易入池贷款按照中国工商银行股份有 限公司（以下简称“工商银行” ）五级分类 标准均属于正常类贷款，入池贷款资产质 量良好。 2. 本交易入池资产涉及 52584 笔贷款，单笔 最大未偿本金余额占比 0.05%，资产池分 散性很好。 3. 本交易以优先/次级结构作为主要的信用 提升机制，其中优先级资产支持证券获得 次级资产支持证券 11.60%的信用支持。 4. 本金账与收益账交叉互补交易结构的设置 能够较好地缓释优先级资产支持证券利息 兑付面临的流动性风险； “违约事件” 、 “加 速清偿事件”等触发机制为优先级资产支 持证券的偿付提供了进一步的保障
5、。 5. 工商银行是国有大型股份制商业银行，具 备极高的主体长期信用等级，拥有较为完 善的个人住房抵押贷款业务流程、风险控 制体系和信息管理系统，作为本交易的贷 2 款服务机构履约尽职能力很强。 关注及风险缓释 1. 本交易的优先级资产支持证券的存续期较 长，无论是个人住房抵押贷款政策还是利 率政策的不确定性都较大，本交易将面临 较高的利率风险。 风险缓释：联合资信在现金流模型压力测 试中，通过建立多种利率压力情景反复测 试利差变化对优先级资产支持证券兑付情 况的影响，测试结果表明优先级资产支持 证券能够承受一定情境下的利率压力。联 合资信也将持续关注有关政策的变化情况， 及其对本交易优先级资
6、产支持证券兑付可 能产生的影响。 2. 影响贷款违约及违约后回收的因素较多， 且发起机构提供的数据时间跨度有限，定 量分析时采用的模拟方法和相关数据可能 存在一定的模型风险。 风险缓释： 联合资信通过改变提前还款率、 改变利差支持、模拟集中违约等手段，反 复测试优先级资产支持证券对借款人违约 的承受能力，尽量降低模型风险。 3. 本交易入池贷款中部分贷款的抵押房屋仅 办理了抵押权预告登记，发起机构尚未取 得该登记项下房屋的抵押权，这将影响到 贷款发生违约后的回收；发起机构转让抵 押贷款债权的同时，附属担保权益随之转 让，但未办理变更登记手续，因而存在不 能对抗善意第三人的风险。 风险缓释：为控
7、制上述风险，交易文件约 定，对于仅办理抵押权预告登记的抵押贷 款，发起机构将代受托人持有预告登记项 下权益，并在抵押权设立登记条件具备的 情况下及时配合进行相应的设立登记。当 个别通知事件触发或贷款服务机构的权利 人地位受到质疑而无法实际行使相关权利 时，贷款服务机构和受托人应在规定期限 内办理抵押权变更登记手续。如发起机构 未能按照交易文件及法律法规在约定期限 内完成抵押权设立登记或变更登记手续的， 发起机构将通过承担损失、回购等约定方 式进行补救。 4. 本交易基础资产为个人住房抵押贷款，国 内个人住房贷款信用质量和房地产市场发 展紧密相关，我国房地产行业目前属于宏 观调控行业，受国家政策
8、影响较大，未来 发展面临一定的不确定性。 风险缓释：联合资信在违约率模型中通过 提高违约率和跌价比率等方式考虑了房地 产行业风险， 并将对房地产市场持续关注。 3 声 明 一、本报告引用的资料主要由发起机构中国工商银行股份有限公司和发行人华润深 国投信托有限公司提供，联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信”）对 这些资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。 二、除因本次评级事项联合资信与中国工商银行股份有限公司/华润深国投信托有限 公司构成委托关系外，联合资信、评级人员与中国工商银行股份有限公司/华润 深国投信托有限公司不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。 三、联合资信与评级
9、人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具的评 级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立 判断，未因中国工商银行股份有限公司/华润深国投信托有限公司和其他任何组 织或个人的不当影响改变评级意见。 五、本报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。 六、本次信用评级结果的有效期为“工元 2018 年第一期个人住房抵押贷款资产支持 证券”优先级资产支持证券的存续期，根据跟踪评级的结论，在有效期内本期 优先级资产支持证券的信用等级有可能发生变化。 4 1. 交易结构 本交易的发起机构中国工商银行股份 有限公司（以下简
10、称“工商银行” ）按照国 内现行的有关法律及规章， 将其合法所有且 符合本交易信托合同约定的合格标准的 1095039.38 万元个人住房抵押贷款及其相 关权益作为基础资产， 采用特殊目的信托载 体机制，通过华润深国投信托有限公司（以 下简称“华润信托” ）设立“工元 2018 年第 一期个人住房抵押贷款证券化信托” 。华润 信托以受托的基础资产为支持在全国银行 间债券市场发行优先 A-1 级、 优先 A-2 级和 次级资产支持证券（以下简称“证券”）。 投资者通过购买并持有该证券取得该信托 项下相应的信托受益权。 表 1 交易参与机构 发起机构/委托人：中国工商银行股份有限公司 发行人/受托
11、机构：华润深国投信托有限公司 贷款服务机构：中国工商银行股份有限公司 资金保管机构：交通银行股份有限公司 登记托管机构：中央国债登记结算有限责任公司 会计顾问/税务顾问：安永华明会计师事务所（特殊 普通合伙） 法律顾问： 北京市中伦律师事务所 （特殊普通合伙） 牵头主承销商/簿记管理人： 中信证券股份有限公司 联席主承销商：中银国际证券股份有限公司、交通 银行股份有限公司 评级机构：联合资信评估有限公司、中债资信评估 有限责任公司 图 1 交易安排 2. 资产支持证券 本交易计划发行优先A-1级、优先A-2级证 券和次级证券，其中优先级证券享有优先级信 托受益权；次级证券享有次级信托受益权。
12、本交易采用优先/次级的顺序偿付结构，劣 后受偿的分档证券为优先级较高的分档证券提 供信用增级。优先级证券按月支付利息，次级 证券不设票面利率， 按不超过2%/年取得期间收 一、交易概况一、交易概况 信托财产 贷款付息、 还本 回收款转付 转让价款 信托管理 发行收入 证券本息 证券本息 发行收入 证券承销 工商银行工商银行 （发起机构/委托人） 借款人借款人 工商银行工商银行 （贷款服务机构） 交通银行交通银行 （资金保管机构） 中央结算公司中央结算公司 （登记结算/支付代理 机构） 中信证券中信证券 （牵头主承销商/簿记管理人） 中银国际中银国际、交通银行、交通银行 （联席主承销商） 投资者
13、投资者 华润信托华润信托 （受托机构） 资产支持证券 贷款服务合同 工元工元 2018 年第一期年第一期 个人住房抵押贷款个人住房抵押贷款 证券化信托证券化信托 保管合同 贷款合同 5 益，在优先级证券清偿完毕后，次级证券获取 最终清算收益。优先级证券和次级证券均采用 过手摊还方式并按照优先/次级的顺序偿付本 金。 优先级证券采用簿记建档方式发行，发起 机构自持全部的次级证券。 优先级证券采用浮动利率，票面利率等于 基准利率与基本利差之和，基准利率为中国人 民银行公布的五年期以上贷款基准利率，基本 利差根据簿记建档结果确定；如果人民银行调 整基准利率，则证券基准利率调整日为人民银 行调整五年期
14、以上贷款基准利率生效日后次年 的1月1日；次级证券不设票面利率，按不超过 2%/年取得期间收益。 表 2 资产支持证券概况 单位：万元/% 证券名称证券名称 信用级别信用级别 本金偿付模式本金偿付模式 发行规模发行规模 总量占比总量占比 利率类型利率类型 预期到期日预期到期日 法定到期日法定到期日 优先 A-1 级资 产支持证券 AAAsf 过手 358000.00 32.69 浮动利率 2019 年 8 月 26 日 2031 年 2 月 26 日 优先 A-2 级资 产支持证券 AAAsf 过手 610000.00 55.71 浮动利率 2023 年 2 月 26 日 2031 年 2 月
15、 26 日 次级资产支持 证券 NR 过手 127039.38 11.60 2028 年 5 月 26 日 2031 年 2 月 26 日 注：以上预期到期日为早偿率 10%/年下的预测值。如果假设基础资产早偿率为 0%/年，则优先 A-1 级证券预期到期日为 2020 年 8 月 26 日，优先 A-2 级证券预期到期日为 2025 年 7 月 26 日，次级证券预期到期日为 2029 年 2 月 26 日。 3. 基础资产 本交易的入池资产涉及发起机构工商银行 向 52551 户借款人发放的 52584 笔人民币个人 住房抵押贷款。截至初始起算日，入池贷款的 未偿本金余额为人民币 1095
16、039.38 万元。 根据信托交易文件约定，本交易入池贷款 的合格标准如下：就每一笔抵押贷款及其附属 担保权益而言，系指在初始起算日和信托财产 交付日（下述每项合格标准对日期有特殊说明 的以该项合格标准所述时间为准） ： A.关于借款人的标准：（就每一笔抵押贷款 而言）(a)借款人为中国公民或永久居民，且在 抵押贷款发放时至少为年满 18 周岁，但不超 过 65 周岁的自然人； (b)抵押贷款发放时， 借款 人的年龄与该抵押贷款的剩余期限之和不超过 70 年； B.关于抵押贷款的标准：(a)抵押贷款已经 存在并由发起机构管理；(b)抵押贷款的所有应 付数额均以人民币为单位；(c)抵押贷款未根据 发起机构的标准程序予以核销；(d)抵押贷款合 同、保证合同（如有）和抵押权（如有） 、抵押 权预告登记权益（如有）合法有效，并构成相 关借款人、抵押人、保证人（如有）合法、有 效和有约束力的义务，债权人/抵押权人可根据 其条款向相关借款人、 抵押人、 保证人 （如有） 主张权
