某项目初步沟通报告.ppt

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1、项目初步沟通报告,2010年10月,目录,TABLE OF CONTENTS,【一】市场研究 【二】项目定位 【三】产品建议 【四】经济测算,目录,TABLE OF CONTENTS,【一】市场研究 【二】项目定位 【三】产品建议 【四】经济测算,时间：2009.12.09 个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年 时间：2009.12.14 国务院总理温家宝明确提出,“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市 房价过快上涨的势头。,中央经济工作会议,时间：2009.12.05 地产支柱产业地位淡出抑制投机性购房,进一步加强土地出让收支管理的通知,国务院常务会议,时间：2009.12.17

2、分期缴纳土地出让价款原则上不超过一年，首次缴款不低于50%”。,抑制,遏制,出拳,近年政策环境回顾,房产税、限购令,时间：2010.9.29 财政部、国税总局、住房和城乡建设部在“十一”后联合启动对房地产税会签的相关程序。时间：2010.10.18 北京、上海、广州、天津、深圳、杭州、南京、厦门、三亚等12个城市相继出台限购令，以家庭为单位购买第三套房合同无效。,宏观市场分析政策,2009年沈阳商品房销售面积出现跳跃式增长，年销售量达到1580万平米，商品住宅年销售量也达到了近1480万平米，增幅达到近20%，远远超越07年水平。 2010年沈阳商品房价格（不包含郊县市）为5588元/平米，同

3、比增幅近30%,沈阳房地产市场一直处于一种相对独立的市场行情之下，而2010年会出现如此幅度的增长，主要有两个方面的原因： 08年受金融危机影响，很多刚需客户都持币观望，使得这部分客户在09年集中爆发性购买； 当前全国物价飞涨，居民通胀预期攀升，客户将房地产作为投资保值的首要方向！,宏观市场分析供求,城市战略价值：,国家将构筑一个包括内蒙古东部五盟市在内的东北经济圈，使其成为继长三角、珠三角及环渤海经济圈之后的第四个中国经济增长极。,沈阳是东北最大的城市，也是唯一同时坐拥东北与环渤海双经济圈的省会城市，具有突出的区位优势和战略地位。,城市宏观发展情况,沈阳有“东方鲁尔”的美称。沈阳是辽宁省的省

4、会，中国的第四大城市，是东北亚地区的国际中心，是中国装备制造业基地，是东北军区所在地。 沈阳市总面积13308平方公里，市区面积3830平方公里。总人口720.4万人，市区人口506.6万人。截至2009年，沈阳市辖10个市辖区、3个县，代管1个县级市。 2009年沈阳的GDP为3000亿元，拉进了与一线城市之间的距离。,城市宏观发展情况,城市中心区：建设现代服务业聚集区和大都市形象展示区；,金廊,银带,大浑南地区,沈西工业走廊,沈北农产品和食品加工区,东部现代旅游休闲度假区,西部：装备制造核心区、化学工业区 、钢铁深加工及有色金属加工业区,北部：东北农业科技成果研发中心、现代农产品物流中心和

5、国家级农产品加工基地,南部：民用航空整机制造及维修产业基地、现代化的文体中心、会展中心、高新技术产业研制出口基地,东部：依托棋盘山国际风景旅游区，建成国内外知名的旅游度假区,宏观市场分析城市功能规划,随着城市化进程的快速发展，目前已形成了以沈阳为核心的卫星城镇，都市群效应已初步显现，这为沈阳房地产市场的发展提供了充足的外围客户资源（沈阳成交客群中，有近32%的客户来源于外阜），外来人口的购买力得到了充分的释放，且购买比例有进一步激增的势头，这对我们未来的媒介宣传上，亦起到了一定的借鉴作用。,宏观市场分析城市发展,客户群体分析,购房仍以刚性需求为主，选婚房和首次置业者居多，改善型其次,70-90

6、平米面积段最受欢迎，主要为新结婚的两口或三口之家，更注重产品性能和附加值,沈阳市场行情相对独立，市场阶段性震荡对于高单价产品影响相对较大，而对于沈阳以刚需为主的市场则影响不大。 可以预见，未来市中心地段、高性价比、多元化的产品将成为主流！,宏观市场分析客群,沈阳市与铁西区供应量与去化量,铁西区从“东方鲁尔”到“最宜人居”完成了一个华丽的转身，现已成为人口密度最大，房地产项目最多，繁华程度相对较高的现代化人居城区。同时也是房地产最热点区域，随着地铁的开通，星摩尔及宜家大品牌的进驻，城市中心的西移，使得铁西区将成为沈阳市重要核心区域，为房地产的发展奠定了坚实基础！,2007年-2010年沈阳商品房

7、供销量,2007年-2010年铁西区商品房供销情况,宏观市场分析房地产,滑翔板块,卫工板块,项目处于卫工街与北二路交接处，临近卫工板块，并与建设大路向东沿线以东区域相结合，本方案将参照以下竞争区域展开分析。,竞品板块划分,宏观市场分析竞品,卫工板块内卫工明渠穿区而过，随着近年政府启动卫工明渠改造工程，该区域的生活环境进一步优化，区域内香江大市场进一步提升了该区域内商业价值。该区域内房地产项目以住宅为主。,铁百板块是铁西区的传统商业区，也是铁西区的中心地带，其商业氛围浓厚，由于受供应土地及土地价格限制，该区域产品主要呈现以下特点：建筑形式以高层为主，户型面积以中小户型为主，产品形式以公寓、写字楼

8、等商住产品为主，价格增幅不大。由于在近年铁西“十字金廊”的建设，铁百板块建设大路沿线必将重新成为置业的热点。,铁西滑翔位于铁西区的东南部，一直以来就是一个成熟的生活区，该地区近三年来开发楼盘十几座，但其中大部分已售磬。该地区受到多家大房地产开发商的重视，如万科、城建、宏发等。,随着汽配城、服装城、图书城等先后加盟，新湖、鑫丰、保利等实力开发商的进入，兴工板块已成为近年沈阳最具看点的区域之一。目前该版块内楼盘构成以中高档楼盘为主，产品品质和品位在铁西区各板块中处于领先地位，吸引了大量的市区居民在该板块购房,兴工板块,铁百板块,竞品项目分布图,宏观市场分析竞品,第一城 项目地址：铁西建设大路18号

9、 开发商：新恒基(沈阳)置业有限公司 楼层状况：小高层、高层 物业类别：住宅 交通：240、239、266、135、264、288、 新区一线(启工街下车)。 占地面积：400000 建筑面积：1200000 面积区间：40-105 容积率：3 绿化率： 60% 物业费：1.2元/ 月 开盘时间：2006.9.16 入住时间：2007.12.31六期2011.10 均价：小高层7000元/、高层6300元/ 网点情况：面积：140-300 套数：200套 价格：18000元/ 销售率：80%,景星花园 项目地址：铁西北一中路19号（北一路与 齐贤街交汇 处） 开发商：沈阳国际纺织服装城开发有限

10、公 司 楼层状况：高层 物业类别：住宅 交通： 205、288、277、205、242、147、 283、208、141 占地面积：51000 建筑面积：190000 面积区间：40-110 容积率：3 绿化率：32% 物业费：1元/ 月 开盘时间：2009.11.1 入住时间：2010.12 均价：高层6100元/,美好愿景 项目地址：铁西肇工北街与北四路交汇处 开发商：辽宁宝立房产开发有限责任公司 楼层状况：小高层、高层 物业类别：住宅 交通：地铁一号线，114、278， 占地面积：180000 建筑面积：530000 面积区间：40-140 容积率：2.5 绿化率：40% 物业费：1.2

11、元/ 月 开盘时间：2008.9.21 入住时间：2010.6.30 均价：小高层6000元/、高层5600元/ 网点情况：面积：200-300 套数：20套 价格：15000元/ 销售率：70%,恒润御林湾 项目地址：铁西北四中路13号 开发商：沈阳彬海房地产开发有限公司 楼层状况：小高层、高层 物业类别：住宅 交通：地铁一号线 114、204、239、240、 242、288、4351 占地面积：20000 建筑面积：60000 面积区间：30-130 容积率：2.28 绿化率：30% 物业费：1元/ 月 开盘时间：2009.4.30 入住时间：2010.10.31 均价：小高层6800元

12、/、多层7200元/ 网点情况：面积：70-80 套数：6套 价格：22000元/ 销售率：90%,其仕郡 项目地址：铁西北二中路33号 开发商：沈阳其仕地产 楼层状况：多层、高层 物业类别：住宅 交通：地铁1号线、204、242、295 占地面积：61000 建筑面积：130000 面积区间：66-134 容积率：2.07 绿化率：35% 物业费：1.2元/ 月 开盘时间：2009.5.2 入住时间：2010.10 均价：高层6699元/、多层8600元/ 网点情况：面积：200-1000 套数：20套 价格：18000元/ 销售率：100%,鑫丰御丰华庭 项目地址：铁西北三中路2号 开发商

13、：沈阳鑫丰置业房地产开发有限公 司 楼层状况：多层、小高层、高层 物业类别：住宅 交通：205、283、235、204、111、295、141、147 占地面积：45186 建筑面积：96363 面积区间：55-130 容积率：2.07 绿化率：31% 开盘时间：2010.3 入住时间：2011.9 均价：高层6580元/、多层7000元/、 小高层7000元/ 网点情况：面积：90-202 套数：24套 价格：20000元/ 销售率：100%,千缘爱在城 项目地址：铁西兴华北街32号 开发商：沈阳千缘地产 楼层状况：高层 物业类别：住宅 交通：139、295、283、141、114 占地面积

14、：16000 建筑面积：83000 面积区间：39-140 容积率：5 绿化率：37% 开盘时间：2010.3.20 入住时间：2010.8.30 均价：高层6600元/ 网点情况：面积：2000-4000 套数：8套 价格：24000元/ 销售率：50%,区域规模项目为1.6-40万，密度相对较高，容积率一般在2.0-3.0之间,区域在售项目规模及容积率指标分析,宏观市场分析竞品,区域供销量分析,区域总供应量为115.4万，已售体量108.8万，约占总量的94%，后续规模约有150.9万,单位：万平方米,注：恒大华府、金地名京、绿厦爵士汇这三个项目并未开盘只有恒大华府有首期供应量， 其它两个

15、项目按整体建筑面积统计,宏观市场分析竞品,产品以小高层、高层为主，面积从40-140，面积跨度较大,区域在售项目产品特征,面积单位：平方米,宏观市场分析竞品,区域项目去化速度较快，月均多数在40-70套，,区域项目去化指标分析,以上销售率以项目已供规模为基数计算，数据来源沈阳房产局网站,宏观市场分析竞品,区域价格分析,区域内高层产品价格主要在6500-7000元/平，多层产品稀缺，价格在8000元以上,价格单位：元/平方米,宏观市场分析竞品,区域内高层产品价格集中在6600元/平 小高层产品价格集中在7000元/平 多层产品供应较少，价格可在8000左右,区域竞品项目网点情况,各项目网点面积区

16、间主要在100-200，价格在18000-20000元/；其中，恒润御林湾面积最小 套数少价格最高在24000元/,千缘爱在城因为面积最大在2000-4000。共8套，销售了4套。,宏观市场分析竞品,区域内商业网点价格集中在18000-20000元/平，面积区间在200-4000之间不等,本项目所有板块处于卫工板块，卫工板块在城市改造过程中区域形象大幅提升； 随着大品牌开发商的进入更一步提升区域价值； 项目所在区域单价在6000-7000元/平米，在整体市场的带动下有进一步提升的趋势； 区域历史供应与销售呈现同步变化特点； 区域内现有项目供应结构以经济型户型为主，市场销售情况较好； 客群以区域内为主，并以交通线向外辐射。,【总结】,宏观市场分析