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1、1,1、开发商：我们所面对的委托方多为住宅业务为主的开发商，不懂商业，不仅需要知道项目能做什么，还要知道具体怎么做，一是形成看得见、摸得着的蓝图，二是建立与设计师对话的平台。 2、设计师：目前国内大多设计师对住宅比较在行，但对商业理解不深，不掌握商场规划布局当中的各种商业业态的特性和商场经营特有的运作规律，对各种空间、设施与商场的实际需要难以做到相辅相成。,规划：商业地产“第一生产力”,顾问公司产品规划建议与评价的作用,2,总体规划规模配比、各物业关系（价值实现、开发分期） 业态（功能）空间不同业态之间的关系、位置、面积、建筑要求（层高、柱距、承重、交通、水电暖通、排污）、营业与辅助空间关系
2、交通关系城市交通与项目、人与车、内与外、垂直与平面、主力店与非主力店、不同业态功能（同营业时间、不同营业时间） 商业氛围（感觉体验）建筑、园林景观、标示广告、广场、出入口、门庭（中庭）、可视度、过道、店铺形象,顾问公司产品规划建议与评价的主要内容,东营胶州路商业项目,4,本项目位于东营市东城市区核心位置，传统胶州路商圈内,本项目位于东城核心位置，步行10分钟可达市政府 本项目至西城济南路商业区的交通距离约20公里，私家车行使需20-30分，公交车运行近一小时,西 城,东 城,商河路,济南路,庐山路,西四路,西三路,西二路,市政府,项目属性界定,本案,5,1,2,3,4,5,6,7,胶州路,8,
3、业态结构：服装鞋帽占比约40%、小商品占比约15%； 餐饮、娱乐缺乏,本项目所在的胶州路是东城核心传统商圈，以中低端服装、小商品为主，是目前东城人气相对最旺的商业区,本案,6,项目目标和限制条件,尽快规划建设并投入运营，提高区域城市形象，通过本项目进一步提升与政府良好的合作关系； 通过从市场角度对商业进行定位，顺利实现物业变现，并在未来实现商业良好的经营；,项目所在东城区商业氛围不浓，消费外溢至西城的现象明显；东城新建商业物业规模巨大，远远超过需求。 项目规划有要求严苛的农贸市场和回迁物业，对项目定位和业态规划有很大的影响。,项目目标,现状与约束条件,项目核心问题,7,项目核心问题,1. 如何
4、从商业内在规律的角度出发，在激烈的市场竞争中寻求适宜的商业形态，建立项目持续长久的商业价值,2. 如何通过业态规划、物业功能空间设计，解决农贸市场和回迁物业的影响问题，最大化的实现物业价值,8,项目发展战略,以区域及东城中端、中低端生活消费需求为核心目标市场； 以提升商圈、完善业态，满足目标消费者日常生活需求为原则，打造生活型区域商业中心； 避免直接竞争，进行差异化定位，针对东城其他商圈多定位中高端、出现大规模服饰小商品城这一中低业态的可能性较小，充分发挥农贸市场的业态协同效应，以较大的规模、良好的环境、极其丰富的商品、较低的价格打造东营市区第一的服饰小商品城。,9,根据发展战略，确定项目各类
5、型业态角色定位及发展策略,10,商业形象定位,鑫都生活广场,规模大 商品多 环境好 价格低,11,业态定位,12,规划指标与规划要求,1. 总建面不小于6000平的农副产品经营场所，经营内容包括蔬菜、水产、肉蛋等； 2、回迁安置总面积4360平米（6个产权单位），全部布置在建筑平面外围；楼层、朝向、出入口要求严格； 3、不得建设宾馆、写字楼、建面500平米以上超市。,用地面积：12468平米 容积率：不大于2.5 建筑密度：不大于55% 建筑高度：不大于24米,规划指标：,规划要求（关键）：,项目规划条件,13,回迁商户具体要求,分楼层、分朝向回迁商户面积要求统计,已签约回迁户统计,注：市府办
6、回迁房屋中需包含建面为2575平的商品房17套； 其他朝向的12层需分割出建面不超过85平的商品房不少于6套； 各回迁户需设置外向独立出入口,一、二层,三、四层,回迁安置初排示意,14,胶州路是东城南北向交通要道，公交系统发达；人流、车流相对较大，现状地上停车位有限，对私家车出行消费者有一定影响,项目周边有13条公交线路，连接东城各主要街道和已建小区 两车道的胶州路是东城南北向交通要道，人流、车流均相对较大 目前地块附近停车场地十分有限，对私家车出行消费者有一定影响,现状社区道路,规划道路,15,项目空间规划,一般商场首层层高不低于5.4米，其他楼层层高4.8米，最低不宜低于4.5米。基于本项
7、目功能空间特殊性及规划限高，建议各楼层层高为： B1、F1：4.8米 F2 - F5: 4.5米,16,地下车库（约4000 ）,卸货区,肉类 （500）,禽蛋类 （400）,粮油、豆制品（300）,粮油、豆制品（300）,水产品（400）,卫生间 物业管理（50） 半成品间（100） 活禽宰杀（80） 仓库（100） 垃圾收集点,（约400）,车库,隔间,摊位,配套用房（活禽宰杀间）,隔间面积以20-30 为主,摊位面积以3-5为主,地下一层平面示意,地下一层空间规划示意图,17,蔬菜区（1600 ）,果品 （200 ）,音像、药店等 （300 ）,熟食、果品（各100 ）,熟食/果品（20
8、0/100 ）,副食品（400）,配套用房仓库（250200）,临街商铺（回迁房）（1000）,临街商铺（回迁房）（1000）,日杂百货、便民设施区（800 ）,柜台区,摊位区,隔间,临街商铺,除满足回迁要求外，临街商铺四面满布，尽量作大，以尽可能实现首层价值，补缺中间价值损失 中核部分全封闭，为农贸市场 四面满布临街商铺，易于根据回迁房布置，解决垂直交通 隔间面积控制在20-30 ，摊位面积控制在3-5，柜台面积控制在5-10。,一层平面示意,地上一层空间规划示意图,18,二层平面示意,地上二层及三、四层空间规划示意图,周边铺位以20 为划铺基数； 中心区铺位以5-10为划铺基数。,周边商铺
9、,中心区铺位,三、四层平面示意,19,地上五层空间规划示意图,垂直交通考虑休闲娱乐业态经营需要。,20,外部平面交通示意图,广场出入口设置在东西两向中部 农贸市场出入口设置在东西两向中部 车库出入口设置沿西环路一侧,商场出入口,农贸市场出入口,农贸市场出入口,车库入口,车库出口,商场出入口,平面交通建议,21,内部平面交通示意图（动线）,尽量整齐的分布商铺区域，使消费者根据指示图和通道标志能够很容易到达各铺位； 沿封闭式铺位和扶梯位置设置商场主通道，主通道宽度3-3.5米； 个商铺区域之间设置次通道，次通道宽度2米。,标准层平面示意,22,案例借鉴 北京六佰本,项目概况 地理位置：望京广顺北大
10、街 技术指标：占地面积35159平米，总建面10万平米 建筑形式：独体商业街（南北两栋） 建筑层数：地上四层，地下三层（地下二层和三层为停车场） 商业业态：餐饮、零售、娱乐、俱乐部 推广形象：望京随便消费区,效果图,南区,北区,垂直交通建议,23,“双首层”的垂直交通设计使消费者可以从大街上直接进入两层，这两层就全都变成了首层，增加了整体商业价值,在一层临街位置设置“双首层”入口。消费者可以从入口直接进入一层，也可通过扶梯进入二层购物，这样对消费者来说，二层也变成了首层，增加了二层的进入性，提升了其商业价值。,24,从首层进入二层的方案一外部进入,由室外直接通过室外大台阶进入二层,服饰广场入口
11、,二层平面示意,服饰广场入口,回迁商铺,服饰广场,中庭,上海百联西郊购物中心,上海百联西郊购物中心,25,入口处形成精品展示厅或小型的休憩空间 展厅后部墙体封闭，与中部集贸市场空间完全区隔,回迁商铺,集贸市场,鑫都商铺,上海南京路新世界商城扶梯空间,天津红星美凯龙家具装饰广场扶梯空间,服饰广场入口,从首层进入二层的方案二内部进入,台湾高雄梦时代广场,26,内部垂直交通,111,492,59.5,317.5,200,一层平面示意,二层平面示意,1： 楼梯，一层到地下一层 2： 自动扶梯，二层到五层 3： 电梯，二层到五层 4： 景观电梯，二层到六层（夜晚直达五层休闲娱乐区） 5： 楼梯，二层到五
12、层 6： 楼梯，二层到五层 扶梯、电梯、电梯间楼梯均设计为地下一层到地上五层，根据经营需要进行限制性运行； 在以上基础上考虑满足人流、消防等需要增加步行楼梯。,27,外立面设计准则： 与定位档次结合。考虑商场目标消费群不同的感观心理需求，以及商场定位高低。 与商场特色结合。考虑商场特色、内部设计。 与区域环境结合。考虑区域的地形地势、气候、人文环境、区域建筑风格等。,外立面采用现代风格，色彩以银灰等浅色系为主,立面风格建议,28,主入口是本项目重点，采用昭示性强、特色鲜明的入口实现人流引导,商业入口处重点设计，通过边界、路径、中心、标志等的设计，增强商业建筑的个性魅力 昭示性强、特色鲜明的入口
13、，减少人们对建筑二层为商业首层在心理上的不便利感 主入口前设置小的广场空间，蓄积人流，给消费者心理缓冲地带,小的前广场,29,霓虹广告极大的影响着商场的形象，做立面设计时应提前考虑,远距离确认：500米外，高位店标，指路牌。 中距离确认：200米外，外墙大型店标。 近距离确认：50米外，商场入口标牌，电梯入口标牌。,30,视野角度直接影响广告效应，一层以橱窗、门脸式为主，二层以上以墙面式、悬挂式为主,31,景观中庭提升商场价值，弥补进深太长导致的价值贬损,中庭设计实现以下目标： 丰富空间层次，强化商业氛围 形成交通枢纽，组织空间秩序 营造绿色景观，形成舒适空间 宣传企业品牌，美化商场形象,沿中
14、庭设置绿化的休闲、休憩空间,内部环境建议,休憩空间,32,营造室外感，增强各层商铺之间的视线联系,底层景观,商场的中央可以适当挑空，顶层采天光，增强室外感，同时增加各楼层之间商铺的可视性。,33,外立面公建感强、商业感弱。,规划评价（第二轮）,广告位小。,入口及立面内凹没必要。,外立面玻璃饰墙太多。,34,35,36,37,38,39,40,41,最终规划,42,43,44,45,46,47,48,郑州橄榄城商业项目,50,三环路,快速环路,中心区,郑东新区,约20分钟,约20分钟,项目区位,本项目位于城市南三环，道路通达性较好，车行至市中心约20-30分钟,橄榄城启动区,项目位于冯庄路与南三
15、环交汇处的东南位置，紧邻南三环和冯庄路，昭示性好；是百万平米住宅项目橄榄城中的一部分； 地块位于南区主要批发、物流市场群中心位置，辐射面广，有利于提高项目影响力； 项目北侧与老城区相邻，距离市中心及新区中心均约20分钟车程，与城区发展核心区域联系较为紧密； 至新郑约30分钟车程；至新密约40分钟车程，与新郑及新密市的距离较近，对其有一定的向心吸引力。,51,一期 在售,三期 09年,四期 10年,二期 在售,回迁安置区，3500户，08年底交房,本项目,天擎花园，650户，09年,经适房约1500户09年,待开发地块,第十三中学,储备用地,储备用地,待开发（安置房）,医疗用地,黄河科技大学,小学,南三环,石柱路,冯庄路,佛岗东路,待开发地块,项目整体概况及开发进程,本项目属于橄榄城项目的商业配套区，目前橄榄城项目处于一二期销售阶段,橄榄城项目为佛岗城中村改造项目，总规模近百万平米，未来总人口将达3-5万人； 目前处于一二期（南三环北侧）销售阶段，一期计划09年10月入住； 南三环南侧的回迁安置区已基本开发完毕，08年底入住。,52,地块内无地上物，属空地状态，周边道路、住宅等在建工程较多,项目四至： 北：南三环 西：冯庄路 南：佛岗村回迁小区 东：金桥机械租赁
