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1、北塔湖项目规划设计建议报告,思源经纪银川公司,2008年11月19日,2,2019/8/31,规划篇,附件：市场篇,定位篇,目 录,1,2,3,3,2019/8/31,大型,新中式,城市,湖畔,宜居型,高尚社区,规模：650亩的大规模居住区,风格：以现代的建筑演绎中国文化的精髓,地段：上风上水的城市宝地,资源：丰富的湖景资源,价值：绿色、健康、生态、运动、人文、休闲。,项目定位,4,2019/8/31,风格定位,新中式建筑风格，引领银川市场潮流,符合千年古塔赋予的独特人文优势 对中国文化充分理解基础上融入现代设计，将中国传统元素与现代时尚元素融合 符合银川市政府对本区域的总体规划 细分市场，形
2、成独特的开发风格，有利于京能置业的品牌塑造 符合并引领市场潮流,5,2019/8/31,产品定位,以低密度产品为特色，以高层、小高层产品为主流的新中式住区 新中式风格渗透在社区建筑风格和园林风格中,院景美墅 （联排）高端产品 社区形象产品院文化 叠景华府（5+1）高端产品社区特色产品府文化 阔景华宅（7+1）中高端产品 社区主流产品宅文化 观景名邸（18+1）中端产品社区主流产品邸文化,6,2019/8/31,客群定位,目标客群定位 银川市中高端人群为主，周边能源、资源行业人群为辅.,银川市区中高端人群,政府官员、私营业主 金融、电信、电力等垄断性行业人员 工商、税务、烟草等效益较好的事业单位
3、的中高层 银川兴建的工业园所带来的高收入人群,能源行业客群,能源行业从业人员（如能源行业国企中的中高 层管理人员，私营业主）； 宁东能源化工基地高收入人群；,资源行业客群,进行羊绒、枸杞、麻黄等贸易及加工的资源类私营业主,银川周边县市客群,银北地区：石嘴山、大武口等市的政府官员和企业主 银南地区：中宁、吴忠、灵武等地区的政府官员 内蒙地区：左旗、乌海等地区的政府官员和企业主,7,2019/8/31,目标客群描摹,8,2019/8/31,附件：市场篇,定位篇,规划篇,90/70政策专项研究 总体规划建议 产品建议 景观建议 配套及车位配比建议,目 录,1,2,3,9,2019/8/31,90/7
4、0政策应对思路,对本地政策进行研究,提出解决策略,确定解决方案,深化解决方案,规避90/70政策,进行针对性的市场研究,10,2019/8/31,银川市地方政府对90/70政策的执行情况调研,我们获取了相关的政策信息进行参考： 规划局： 审查规划时，只审户型配比指标，不审查合理性，对单体的长宽尺寸、建筑面积、立面、高度和日照的审查比较严格； 同一开发商可在同年报批的项目间进行90/70的平衡； 房管局： 如果采用拼合户型，测绘肯定要满足报规的指标，因此要算两个房产证,11,2019/8/31,我们对目前市场在售和即将面市的竞品项目进行了调查，结果如下；,福星苑：从第三期产品开始受限制，但通过开
5、发的其他项目 (比如海宝西区、满城南街的项目）小户型平衡 凯威观湖：一是通过别墅按商务公寓报规消化;二是通过顶层的上跃户型消化部分;三是经过对其报规户数(1894户)和销售户数(1425户)对比，可以判断其很可能采用了拼合户型，；四是通过其开发的另一项目(“尚座”) 进行平衡 森林半岛：受到限制，但通过在90平米左右的小户型中，通过赠送一步阳台、空中院馆等可变空间的方式达到100-160平米左右的实用面积，扩大使用空间。通过向其销售人员了解，客户对赠送合理，超性价比的可变空间接受度较高 鲁银城市公元：严格受限，90平米以下的户型面积区间集中在8590平米，比例在70% 宝湖湾：受限制， 主要通
6、过其他项目（比如东方国际公寓）平衡，而其他小户型主要在一期点式高层中消化，面积区间为50.-100平米之间. 民生艾依水郡：因为拿地时的政府承诺，前三期均未受限制 中房高尔夫：通过开发的其他项目的小户型（比如富力城50-90平米户型、丽景湖畔80-90平米户型）进行平衡,银川市目前应对90/70政策主要采取:一用政府关系取得特殊政策，二通过本公司开发的其他项目平衡，三是通过产品自身的可变空间赠送面积提高得房率，四是通过拼合户型解决,银川市场上受90/70政策影响项目的实操情况,12,2019/8/31,方式一： 京能可争取利用自身作为政府招商引资企业的优势，向政府申请优惠政策，尽量争取做到区域
7、平衡，不受90/70政策限制。,本项目关于90/70政策的应对策略,由于政策限制较严，区域平衡申请难度较大，因此实现难度较大。,13,2019/8/31,银川市的90、70政策允许在报规中将大户型拆分，而不用考虑合理性即可通过， 因此本项目也可采用拼合户型。规划时按照合并后的合理户型设计，报规时不考虑合理性进行拆分，报建时依旧按拆分前的户型进行销售。,万达大湖公馆 建筑面积245平方米,该方式牵扯到两个产权证和二次房贷的问题。,方式二： 如必须严格按照90/70政策执行，可采取拼合户型进行规避,14,2019/8/31,1、户型不做拆分按一套房产计算：首付30%，贷款年限20年，契税 1.5%
8、,首付款18万 贷款金额42万 月供：3038元/月 还款总额72.9万 税费9000元 总支付金额=18+72.9+0.9= 91.8万元,2、拆分户型按两套房产计算：拆分面积30（一次性）、90（按揭）首付30%，贷款年限20年，契税 1.5% ，,30一次性付款15万 + 90首付 金额13.5万= 首付28.5万元 贷款金额31.5万元 月供：2278元/月 还款总额54.7万 税费11250元； 总支付金额=28.5+54.7+1.125= 84.3万元,计算说明：,计算说明：,房贷测算,例：户型面积：120 售价：5000元/ 总价：60万,15,2019/8/31,3、拆分户型按
9、两套房产计算：全部以贷款的形式支付，先支付90，首付30%，契税 1.5%，贷款年限20年；后支付30，首付40%，契税3%，贷款年限20年。,通过以上计算可以看出，如果选择拆分，全部采用贷款形式支付，首付款和总支付金额都会增加；如果仅部分采用贷款方式，虽然支付总金额降低，但首付款增加幅度较大。思源建议如必须采取拆分，销售时候将建议客户选择全款或全部贷款支付的方式，并通过一些营销方式来降低客户的支付难度。,90首付13.5万 + 30首付6万= 首付19.5万元 90贷款金额31.5万元 月供： 2278元/月 还款总额54.7万 税费6750元 ；30贷款金额9万元 月供：750元/月 还款
10、总额18万 税费4500元 总支付金额=19.5+54.7+18+0.675+0.45= 93.3万元,计算说明：,结论：,16,2019/8/31,90平米以下的产品全部分配到高层产品中，通过可变空间赠送面积，增加使用空间。 基于未来90/70政策的不确定性，建议将90平米以下的小户型产品放在后期消化。 如果90/70政策松动，该部分产品依然可以在四角定位确定的情况下重新进行优化组合，形成适应市场需求的户型销售。如果不松动，本项目的居住氛围已经形成，客群对于高层的抗性也已减弱，加之会有通过可变空间的赠送面积，可以大大降低该类产品的销售压力。,方式三： 如必须严格按照90/70政策执行，可采取
11、可变空间进行规避:,本项目关于90/70政策的应对策略,17,2019/8/31,假设以本项目面积为110平米的户型，市场价格为5000元/平米为例进行测算:,综合分析结论 对客户：产品性价比提升，利于客户购买决策，促进项目销售； 对开发商：通过对销售价格的调节，只需把总价控制在市场上120平方米户型总价范围之内，即可获得较大的市场空间；增强产品自身的市场竞争力、创造附加价值，在保证销售速度和回款要求的同时，增加项目合理利润；（即：在市场产品价格试探可行的前提下，适当提高采用可变空间户型的实际销售价格）,可变空间产品经济分析,标准户型按产权面积为110平米进行计算：,=5000元/平米110平
12、米=55万元,采用可变空间按产权面积90平米（实际建筑面积110平米）计算,=5000元/平米90平米=45万元,1、总价相差10万元 2、采用可变空间后赠送面积产品部分按建筑成本假设按2000元/平方米计算： 2000元/平米20平米=4万元 3、购买采用可变空间的户型客户支付实际价格为：45+4=49万；与没有采用可变空间的户型相比节约6万元,18,2019/8/31,户型设计建议,可变空间,拼合户型,优点：通过改变建筑空间增加使用空间，为客群带来价格和使用的实惠，虽然单价较高，但只要控制在市场同样面积产品总价范围之内，依托其较高的性价比，市场接受度高。,优点：通过组合建筑空间增加使用空间
13、，满足客户对于大户型的需要； 劣势：两个产权证、二次房贷都会对客户的购买形成抗性，市场接受度低。,结论：适度采用可变空间的设计可以增加使用面积，弱化政策影响，降低市场风险,19,2019/8/31,附件：市场篇,定位篇,规划篇,90/70政策专项研究 总体规划建议 产品建议 景观建议 配套及车位配比建议,目 录,1,2,3,20,2019/8/31,总体规划指标,21,2019/8/31,总体规划建议,首先满足容积率，其次保证户型的舒适性，在此原则下进行建筑形态的组合分配； 楼座的排布要考虑分组团或适当围合，各楼座尽量按照南北朝向排布。但为了合理利用地块，创造更好环境，局部可以按实际情况摆布，
14、偏转角不大于10度； 建筑类型为板楼为主，以符合银川人的居住习惯，尽量不出现或少出现塔楼； 银川市计算日照间距，楼南侧计算到外墙，楼北侧计算到最外边缘，因此楼体北侧尽量平整完整，以节约用地； 为了保证户型的均好性和舒适性，我们对板式建筑的总进深给出建议： 联排别墅和5+1产品部分，因要层层退台，因此总进深可放大，约在15-20米左右 多层一梯二户的产品，楼体总进深控制在12-13米以内 板式小高层一梯二户产品，楼体总进深控制在13-14米左右 板式小高层一梯三户或四户产品，楼体总进深控制在13-16米左右 高层点式建筑总面宽和进深按实际需要考虑，需保证每一户良好的采光和通风,规划总原则：满足容
15、积率，保证户型均好，实现高品质,22,2019/8/31,总体规划建议,考虑受到90/70政策的限制，90平方米以下户型尽量通过高层小高层产品实现，同时建议将大部分的小户型产品放在A区，再后期销售过程中根据政策变化和赠送可变空间进行调节，以期满足未来市场的实际需求； A地块产品的整体品质高于B地块； 楼座的排布依据由南向北，由东向西依次升高原则，在容积率允许的前提下，实现天际线的高低起伏和楼座的进退错位； 建议中的18+1指的是泛高层产品，也可以包括15+1，11+1等小高层产品； 根据开发商与银川规划局的沟通结果，项目北侧退林带15米的要求，局部可以减小距离，适当突破，形成平面前后错落的布局
16、。,规划总原则：满足容积率，保证户型均好，实现高品质,23,2019/8/31,具体规划方案,总体规划建议,在B地块的西侧和北侧，A地块的北侧均排布18层景观高层，呈“L”型摆位。 B地块 在B地块由北向南建筑高度逐步降低，形成起伏的天际线，整体呈现动感和灵动性，避免单一和呆板。 B地块的东南侧尽量排布7+1阔景华宅 A地块 A地块沿景观轴线排布少量院景美墅 ，保证该地块的高端品质。 A地块尽量以5+1的叠景华府和7+1的阔景华宅为主 A地块如果需要满足容积率，可以适当增加少量的181观景名邸,商业：主要沿南侧规划路以底商排布，并在西南角设立少量独立商业 会所：分别在西南角（泛会所）和东侧车行入口附近（纯会所）分布 幼儿园：在B地块车行主入口附近，具有相对独立性和便利性,24,2019/8/31,以上划分主要依照规划原则，并考虑到开发和推售时序而划分 第一组团以7+1作为主力产品入
