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1、提 纲,当地市场分析 1、荥阳市场环境 2、区域个案分析 3、市场现状总结 产品定位包装 1、产品区位包装 2、产品地段包装,产品价格策略 1、单价制定策略 2、价格增长策略 销售管理策略 1、销售管理 2、销售策略 3、销售管理组织框架,项目推广策略 1、推广目的 2、推广原则 3、推广策略 4、媒体手段 平面表现 1、VI系统_I 2、VI系统_II 3、楼书风格建议,当地市场分析 1、荥阳市场环境 2、区域个案分析 3、市场现状总结,荥阳市场环境,荥阳市距郑州15公里，是距离省会郑州最近的县级市，人口59万，面积908平方公里，由于其独特的地理位置，在省市中原城市群隆起带、郑洛工业走廊的
2、发展部署中，荥阳表现出了极大的区域优势，提出了“东引东进”的发展战略，主动向郑州靠近，接受郑州的辐射和带动，通过城镇化打造工业发展平台，通过城镇化夯实工业基础，通过城镇化和工业化的良性互动，县域经济发展明显提速。2006年生产总值完成176亿元，财政收入7.4亿元，全社会固定资产投资完成95亿元，城乡居民人均收入分别为9802元和5459元。社会综合经济实力由全国153位跃升到134位，由全省第五位前移到第三位。此外，还获得了“全国最具投资潜力中小城市百强”称号，在全国排名第五。,荥阳市场环境,交通方面，310国道、连霍高速公路、郑州西南绕城高速、陇海铁路、郑西客运专线贯穿全境，南水北调、西气
3、东输在荥阳交汇。境内构筑起“三横三纵”的公路主骨架，形成了30分钟荥阳生活圈。 国民经济发展与房地产行业的发展有着密切的关系，根据世界银行统计的数据显示，当地区人均GDP超过1000美元时，住宅消费将进入到一个升级换代的时期，2006年荥阳市的人均GDP已经超过1200美元，政府部门在荥阳市2006年政府工作报告中也表明了改变荥阳当地以前产业结构上“重二轻三”的思想观念，决定大力发展楼宇经济。无论是在政府支持力度还是当地居民的购买能力上讲，荥阳市房地产业的发展都正迎来着自己的春天。,当地市场分析 1、荥阳市场环境 2、区域个案分析 3、市场现状总结,区域个案分析,东关商住楼 位于郑上路与东关街
4、交汇处，单栋，两个单元住宅，一梯两户，共六楼（不含底层）24户，户型单一，只有三房两厅两卫的133.67平米的户型（底层商铺和地下室，已卖完）。还剩余5套房没有卖，五楼一套，四楼一套，三楼两套，二楼一套。最高1480元/平米，位于3楼的价位；其余在1300元左右，六楼最低，10万元一套，已全部卖完。,区域个案分析,银海花园 位于郑上路与塔山路交汇处，共四栋6层主体建筑，最多的一栋6个单元，最少的一栋3个单元，一梯两户，共约200户。户型设计共四种，在98.93平米（两房两厅）到135.76平米（三房两厅）之间。据售楼部的销售人员讲，现在只余下六楼的128.69平米的三房两厅户型还有剩下几套，现
5、在清盘售价为18万元一套，其他的房子都已经卖完了。其均价相对是最高的，约1900元。,区域个案分析,舒欣佳苑（二期） 位于工业路与康泰路交叉口。共两栋主体建筑，每栋7个单元，一梯两户，只有四个户型，一款是103.59平米（两房两厅两卫），其余三款为110.86平米、124.57平米、146.41平米（三房两厅两卫）。今天上午正在排号，预计5月初正式开盘。价格未定。,区域个案分析,金龙花园（三苑） 位于京城路与繁荣路交汇处，共四栋主体建筑，每栋七层，一梯两户，共五个户型，除了每单元特设的七楼的70多平米的小户型外（送20平米左右的空中花园），均是三房两厅两卫的大户型，面积从105.41平米到13
6、5.95平米之间。均价在1400元/平米左右，最高价是三楼为1890元/平米，最低的是七楼的单设的70多平米小户型，为1020元/平米，只剩下一套，位于2号楼2单元东户。,区域个案分析,紫荆名苑 位于荥阳市成皋北路与演武路交汇处，由四个开发商共同开发，整个小区有11幢楼，500户，贷款额度各有不同，首付30%50%不等，绿地1万平方米，规划用地4万平方米，总建筑面积7万平方米，78146平方米各种户型，顶楼买一层送一层，中央10亩花园。楼层差价30元/平方米，5楼1760元/平方米，2层和4层是1730元/平方米，顶楼1480元/平方米。双气（煤气，暧气），必须购买地下室或车库。,区域个案分析
7、,鸿祥购物中心 物业坐落：索河路与万山路交叉口 开发商：郑州鸿祥房地产开发有限公司 营销策划；郑州英之杰 由两幢7层多层，一幢楼三个单元，由102平方米，138平方米，136平方米三种户型，共120户，3楼2300元/平方米，4楼2200元/平方米，7层自己留用。双气。,区域个案分析,鸿祥明珠花园 物业坐落：繁荣路与京城路交叉口西50米 开发商：郑州鸿祥房地产开发有限公司 营销策划：郑州英之杰 分两期开发，04开发一期鸿祥阳光苑11幢，06年开发二期鸿祥明珠花园6幢，8月30日交房，6楼1400元/平方米，只能公积金贷款，单气。户型区间为50160平方米。,当地市场分析 1、荥阳市场环境 2、
8、区域个案分析 3、市场现状总结,市场现状总结,目前荥阳房地产市场在郑洛工业走廊的发展部署中起步后发展较快，整个房地产市场以住宅市场为主，其中主要以三室两厅和两室两厅的多层住宅为主，面积区间多在100140之间，均价多集中在14001800元之间。由于荥阳工业基础雄厚，人均收入相对较高，所以针对房地产市场而言，人们的购买力较强。 需要指出的是，目前的荥阳市房地产市场上产品同质化严重，不太重视景观规划，户型不尽合理，销售人员素质参差不齐，推广手段（案名、VI系统、销售现场包装、销售道具等方面）尤为落后，在能清楚的认识到上述不足的前提下，在我们今后的产品设计、推广、销售过程中能够做到对症下药，势必会
9、取得良好的业绩。,产品定位包装 1、产品区位包装 2、产品地段包装 3、产品户型包装,产品区位包装,广武路,工业路,京城路,康泰路,郑上路,体育场,荥阳三中,索河路,产品区位包装,新城中心宜居之地书香四溢,产品定位包装 1、产品区位包装 2、产品地段包装,产品地段包装,项目地块位于荥阳新区主干道康泰路东段的北侧，而康泰路东段两侧则是新区规划中以生活居住和公建用地为主的，绿化率高，居住氛围良好，西边即是商业步行街，周边银行、医院、学校、体育馆等配套齐全；郑上路两侧的拆迁改造的深入推进，多处游园和带状绿地的落成使得郑上路成为荥阳市的迎宾大道，也更加密切了荥阳与郑州的联系；索河路是荥阳的行政大道，广
10、武路则是内街的另一条景观大道，而项目地块则正处于这几条荥阳新区主干道（索河路、广武路、郑上路、京城路、康泰路）编织的生活便利、动线方便的生活圈之中，在享有完善市政配套的同时，少了些许索河路和郑上路旁的喧嚣，多了几分康泰路特有的繁华中的静谧，正所谓出则繁华，入则宁静，是理想的居家之地。,身居闹市而独享清幽，出则通达繁华，入则静谧幽雅。,产品价格策略 单价制定策略 & 价格增长策略,单价制定策略 & 价格增长策略,根据荥阳市房地产市场整体状况尤其是周边个案的价格走势，结合本项目所在区位和产品特征，蓄水期对外宣称均价预定为1800元/左右，待产品在当地市场有一定认知度后，再根据蓄水情况适当调整价格，
11、实现利润。当前荥阳房地产市场以销售现房/准现房为主，普遍不太注重景观、立面等方面，建议我们的项目在这上面下足功夫，与周边楼盘形成差异化竞争，以品质来赢取客户，最终实现利益最大化。,销售管理策略 1、销售管理 2、销售策略 3、销售管理组织框架,销售人员的重组与培训； 销售管理制度的完善与执行； 销售中心全面调整，满足项目形象定位及客户的心理需求； 样板房装修； 楼盘形象包装到位：包括工地围墙、现场广告牌、导示牌与小区临时绿化包装完善； 销售道具：包括楼书、宣传折页、户型单张、宣传展板、楼体户型模型的制作；,销售管理：,销售策略：,折扣政策 客户政策 活动政策 销控政策 激励政策 老带新优惠政策
12、,销售管理组织架构,项目推广策略 1、推广目的 2、推广原则 3、推广策略 4、媒体手段,推广目的：,引起目标受众的广泛关注，以形成广大的潜在客户群，争取更多的客户积累。,最终达成销售目标。,推广原则：,低成本、高回报、主动出击,推广策略：,以营销活动为重点，增加客户来访量和关注度；,找到市场有效需求，用广告稳、准、狠地刺激和激发有效需求。,整合营销，全方位推广，形成立体交叉营销攻势。,媒体手段：,营销活动 户外广告 电台广告 DM单派发 工地围墙、楼体条幅 道旗、样板房 ,以营销活动、户外广告、DM单派发为主线，结合各个时期的不同情况，调整媒体手段的配合。,VI系统方案,1,楼书风格建议,楼书风格建议,楼书风格建议,楼书风格建议,楼书风格建议,楼书风格建议,楼书风格建议,楼书风格建议,楼书风格建议,楼书风格建议,
