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1、海创园海智项目 市场研究及项目建议报告,注:鱼骨图是由日本管理大师石川馨先生所创,本提纲运用整理问题型鱼骨图,表示本研究报告的结构构成.,海智项目研究脉络,第一部分 项目属性研究,地块属性研究,区域属性研究,项目属性结论,产业属性研究,地块属性研究,项目位于杭州市区余杭区创新基地海创园一期 项目距离西湖直线距离约9公里，距离市中心武林广场直线距离约10公里。,区位分析 基地研究 交通配套 发展规划 价值界定,地 铁 1 号 线,项目宗地 淘宝城项目 中心城区 萧山城区 大余杭片区,杭州绕城,地铁2号线,区位分析 基地研究 交通配套 发展规划 价值界定,基地周围全部都属于海创园待建项目 地块方正
2、，主入口可设在北侧，地形方正有利于整体规划 50米限高园区式办公方向 宗地现状为湿地，地块内有大量植被，灌木，乔木，废弃的生态农庄,北侧杭州师范大学（在建）,东侧待建土地（企业办公）,西侧待建土地（企业办公）,南侧西待建土地,宗地现状：土堆乱石/未平整,地块属性研究,区位分析 基地研究 交通配套 发展规划 价值界定,规划指标,规划未调整 土地占地面积： 48624平方米 容积率：2.47 总建筑面积： 150000平方米 建筑限高：50米 用地性质：总部研发和商业商务办公 使用年限：40年,地块属性研究,地上建筑面积约120000 平方米 建筑密度小于30%，绿地率大于25% 限高50M, 规
3、划高度4.8M, 建筑高度不能超过45.2M 裙房不超过18M 停车要数大于850个。 配建一个对外开放的公共停车场 配建一个大于4000平米的公共开放空间 机动车开口有距离规定,项目解读,区位分析 基地研究 交通配套 发展规划 价值界定,项目所属区域，东西向以文一西路为主干道，南北向则主要靠东西大道，绕城西线为主要干道，区域内并没有四横四纵的道路网络 ，使得交通未能便捷，同时距离主城区黄龙、文教、武林三大商圈距离都较远 项目所属余杭区仓前镇周边并没有主要功能区块，资源配套也较为缺乏。 周围景观资源缺乏，多为农民自建房，安置房，和在建项目，主要配套来自学校和周围楼盘的零散商业,城西住区,高新文
4、教,武林商圈,湖滨商圈,黄龙商圈,浙大校区,区位分析 基地研究 交通配套 发展规划 价值界定,杭州地铁集团拟在上报地铁二期建设规划，期限为20102016年，其中之一：轨道交通5号线工程(余杭镇萧山火车南站，约50公里)。,地铁5号线工程线路全长53.4公里，全为地下线，设车站38座，其中换乘站15座 西起老余杭，经仓前街道（余杭区）、三墩街道、浙大紫金港、申花（西湖区）、桥西、拱宸桥街道（拱墅区）、运河商贸中心、石桥街道、东新街道、和平广场（下城区）、艮山门、经建国路至城站火车站枢纽，再沿江城路转望江门（上城区）、雄镇楼、至飞云江路口，经隧道过江，至滨江区江南大道，沿长河路至长河街道（滨江区
5、），再转向滨康路、新汽车南站，沿金城路、人民广场（萧山区），至杭州火车南站枢纽，往东至新街镇，并预留瓜沥组团轻轨接口。,区位分析 基地研究 交通配套 发展规划 价值界定,项目解读,功能定位：海创园定位为未来科技园，余杭创新基地，城区最大的高新产业发展连片区块 整体规划：海创园位于杭州城西科创产业集聚区核心区块，规划面积10平方公里，于2010年7月挂牌，定位为按全新机制运行的人才改革发展试验区，集聚海内外高层次人才的创业创新高地。,海创园已投入60亿元巨资做优园区环境，新建道路40公里，完成绿化65万平方米；12万平方米人才公寓和18万平方米科创中心正在抓紧实施之中，400余套人才房装修完毕。
6、,世界一流水准的国家级创新技术的“人才特区”,区位分析 基地研究 交通配套 发展规划 价值界定,项目解读,现海创园一期1平方公里已经完成规划设计， 212亩启动区块由政府投资建设，已于2010年12月开工，另有17万方孵化大楼和12万方人才公寓正在建设； 规划总面积212亩，总建面积37万，其中地上建筑面积23.7万方，地下11.6万方，业态类型包括创业服务中心，会议中心，展示中心，高端研发办公，酒店商业等。,目前施工图,区位分析 基地研究 交通配套 发展规划 价值界定,地块现状价值较好，区域配套尚不成熟，海创园规划未来利好。 受区域发展规划和政府政策支持的影响，预测未来年地块价值会有较大幅度
7、的提升。,地块当前价值评判： （现状） 优秀价值点：无 良好价值点：6个 一般价值点：3个 较差价值点：1个 地块35年后价值评判： （预测） 优秀价值点：5个 良好价值点：5个 一般价值点：无 较差价值点：无,项目解读,战略地位,区位属性研究,本案,从城市发展战略高度上来看，项目所在的仓前镇，处于旅游西进战略的发展带上。 项目所在的仓前区域位于西湖和新西湖(南湖)的中间地带上，处于由杭州向临安、富阳、安徽黄山等地黄金旅游线的重要节点，处于杭州城市核心景观区和远郊景区的结合部，具地理位置的战略性优势。,整体规划,区位属性研究,功能定位 把余杭区打造成为杭州现代服务业副中心、长三角先进制造业基地
8、、创新科教基地、文化休闲旅游中心、区域综合交通物流中心，杭州大都市区北部集“经济强区、生态城区、文化名区”为一体的现代化生活品质都市新区。,总体发展框架： 一副（临平副城） 三组团（余杭组团 良渚组团 瓶窑组团） 三带 四廊,其中本项目所在的仓前镇所属在“三组团”中的余杭组团，由余杭、闲林、仓前、中泰、五常等乡镇和街道组成，建设成东入杭州主城，西接临安，集高档居住、旅游休闲、科研开发、高等教育为一体的现代化生态型新城区。规划余杭组团的功能定位是“创新极核，湿地水乡，居住新城”。,整体规划,区位属性研究,杭州城西科创产业集聚区规划，产业集聚区的重点规划区以及与产业集聚区发展有密切联系的周边相关地
9、区，涉及余杭的五常街道、仓前镇、闲林镇、余杭镇、中泰乡，临安的锦城、青山湖街道及横畈镇的部分地区，东至杭州绕城高速公路，南至余杭杭徽高速公路、临安自然山体一线，西至临安市锦城街道，北至中苕溪北塘楼村、杭长高速公路一线。重点规划区，即杭州城西科创产业集聚区“十二五”时期的重点启动区，包括余杭创新基地(含南湖综合整治与保护区，下同)和青山湖科技城部分地区，规划面积为69.4平方公里。,产业属性研究,国家级,2008年12月，中共中央办公厅转发中央人才工作协调小组关于实施海外高层次人才引进计划的意见。海外高层次人才引进计划（简称“”），主要是围绕国家发展战略目标，从2008年开始，用5到10年，在国
10、家重点创新项目、重点学科和重点实验室、中央企业和国有商业金融机构、以高新技术产业开发区为主的各类园区等，引进并有重点地支持一批能够突破关键技术、发展高新产业、带动新兴学科的战略科学家和领军人才回国（来华）创新创业。 的组织领导 海外高层次人才引进工作小组负责的组织领导和统筹协调。工作小组由中央组织部、人力资源和社会保障部会同教育部、科技部、中国人民银行、国资委、中国科学院、中央统战部、外交部、发改委、工业和信息化部、公安部、财政部、侨办、中国工程院、自然科学基金委、外专局、共青团中央、中国科协等单位组成。,高科技产业,高级人才产业,2011年12月31日，浙江杭州未来科技城（海创园）党工委、管
11、委会正式挂牌。浙江省委常委、组织部长蔡奇 出席动工仪式并讲话，副省长陈加元，市委常委、组织部长于跃敏，市委常委朱金坤出席仪式。,2009年1月，中共中央办公厅转发中央人才工作协调小组关于实施海外高层次人才引进计划的意见， 要求各地区各部门进一步解放思想，完善体制机制，健全政策措施，以更宽的眼界、更宽的思路和更宽 的胸襟做好海外高层次人才引进工作。,2009年6月15日，教育部召开高等学校实施“”视频会议，对高等学校加快实施“”进行动员 部署。中央组织部副部长、中央人才工作协调小组副组长李智勇，教育部部长周济出席会议并讲话,2010年7月28日，受党中央、国务院邀请，70位国家引进海外高层次人才
12、“”入选专家28日到北戴河休假。中共中央政治局委员、国务委员刘延东，中共中央政治局委员、中央书记处书记、中组部部长李源潮，前往北戴河看望。,2010年7月，浙江省委组织部和杭州市、余杭区合作，在余杭挂牌成立浙江海外高层次人才创新园（简称“海创园”），并于11月被中组部列入重点联系的四大科创城。,大事记,产业属性研究, 软件、信息服务与创意产业 1、 电子商务 2、 信息技术外包（ITO）、业务流程外包（BPO）等服务外包 3、 各类设计、管理与应用软件、信息处理软件 4、 操作系统、数据库系统、软件平台与中间件 5、 信息增值服务 6、 动画、动漫、游戏等产品 电子与信息制造产业 1、 高速宽
13、带网络设备与产品、光传输设备、宽带、有线、无线和卫星接入芯片、设备与系统、数字移动 通信产品及关键配套件 2、 集成电路、信息功能材料及器件，信息安全产品与系统 3、 电子专用设备、仪器 4、 无线射频设备及产品 5、 嵌入式软件及产品 6、 机器人 对外服务外包产业发展具有重要平台作用的国内外著名培训机构或中介机构 高教科研产业 主要定位于为创新基地产业发展配套的，具有国际一流水平的，具有产、学、研合作能力的高等教育学校、 科研院所。,产业属性研究,产业导向： 软件、信息服务与创意产业等技术领域的高新技术产业； 电子与信息制造产业领域的高新技术产业； 有利于服务外包产业发展的培训或中介机构；
14、高教科研产业。,项目属性结论,根据上述分析，本项目兼具了多重性质的高科技产业项目，是杭州未来科技城的重要组成部分，在杭州城市发展、产业发展进程中具有重要地位的产业项目,高科技产业孵化基地,国家级海外兼国内高级人才汇聚之地,杭州西部都市风貌展示区,科技创新产业基地,第二部分 市场深度研究,城市宏观研究,区域市场研究,市场专题研究,高速客运铁路运营大大缩减了城市间的距离，将长三角城市群交通圈压缩至一小时范围内，使杭州的地理核心位置更为突出，与上海的同城效应更加明显，上海的部分商务功能可能因为成本压力转移到杭州，杭州在商务地位得到提升。,城市宏观研究 经济,市场分析经济,杭州市GDP走势表现,写字楼
15、楼市场规模对比,GDP增长率来看，近几年来杭州市经济发展均处于全国平均水平之上，整体宏观环从境十分稳定，且人均GDP突破1万美元，标志着步入“上中等”发达国家水平。 同时针对全国四大城市GDP与写字楼市场规模对比发现，基本呈现线性正相关，这就意味着杭州写字楼市场未来随着整体经济的发展将会有更大的发展空间。,城市宏观研究 固定资产,杭州市固定资产投资,西湖区固定资产投资,杭州市近几年固定资产投资呈现较大幅度的快速增长，其中房地产是主要贡献行业，在全市提出“楼宇经济”发展目标后，新兴办公物业在固定资产投资中的比重日趋提高，杭州楼宇经济发展能力，仅次于北上广圳，居全国35个主要城市的第5位。 单从项
16、目所在区域西湖区来看，固定资产份额位列全市前矛，与之相对应的楼宇经济更是高居首位，全区税收3000万以上，楼宇超过20幢。,48.7%,杭州产业结构变化,第三产业在杭州经济发展中的作用举足轻重，也是未来杭州经济结构转型与提升的关键所在。 目前整个产业结构的对比来看，杭州以二、三产业两分天下，但第三产业呈现逐年增长趋势。 办公写字楼市场的发展一定是基于第三产业的大力发展，未来空间随之增加。,城市宏观研究 产业结构,国际通用衡量标准表明,宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段,以此为参照,2007年杭州人均GDP约8063美元,目前杭州房地产市场发展大致处于稳定发展时期向减缓发展期过渡的阶段.,人均GDP与房地产发展关系,(数据来源：杭州统计局),城市宏观研究,房地产市场发展水平,20052010年杭州市房地产投资水平：,从
