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1、“老百货地块” 策划报告,四方大泽（天津）房地产营销有限公司 2007.5,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,感谢百恒公司给予四方大泽公司本次提案的机会！四方大泽公司将竭尽全力，运用自己的专业优势及力量，为静海老百货项目做全面、立体的剖析，并拿出符合即实际情况和独到见解的策划方案。,我们的目标,可实现目标,周期最小化,利润最大化,关于项目定位的思考,本项目开发定位方向在哪里？,市场的思考 激烈的市场竞争中， 市场期待怎样的产品,地块的思考 受地块区位、周边景观环境 等因素影响，我们适合做怎
2、样 的产品,风险与收益的思考 高收益不单体现在高价格 我们强调的是资本运营 和良好的现金流的保证,目 录 第一章 投资环境分析 第二章 静海房地产市场分析 第三章 市场竞争分析 第四章 项目分析 第五章 项目定位 第六章 项目规划建议 第七章 营销推广 第八章 静海项目收益模拟 第九章 风 险 预 估 第十章 关于大泽（略）,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,投资环境分析,一、中国经济运行状况,2006年全年GDP增长10.7%，GDP增长率连续四年超过10%。 2006年下半年，贸易顺差
3、创历史新高，净出口增长对GDP增长的贡献度从上半年的2个百分点上升到下半年的3.3个百分点。 消费继续强劲增长，但增速仍然低于总体GDP增长。以消费价格表示的通货膨胀率上升。 2006年年中，中国的股票市场大幅攀升。股价的攀升再次激发了公众投资股票市场的热情，并且将直接导致对房地产投资热情的降低。,二、房地产宏观市场分析,2006年中国房地产市场的交易额达到了90亿美元，创下历史最新纪录，增幅也达到了69%。 其中，来自于新加坡和其他全球基金的投资比例便高达60%，为54亿美元，同比增幅约55%。,2007年1月，国家发展改革委、国家统计局发布的最新调查数据显示：2006年全年，全国房价平均上
4、涨5.5%。高档商品住房销售价格同比上涨6.6%。,国内房地产市场仍稳定上升的趋势，为项目提供了可发展的宏观环境。,四方大泽分析,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,三、天津城市发展定位,“十一五”国家对天津城市定位,北方经济中心,国际港口城市,生态宜居都市,四 静海战略发展定位,现在静海作为我市重要的经济发展区域之一，是我市规划建设“一轴两带三区”战略布局当中的重要组成部分。,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载
5、！QQ：69031789,根据天津总规划趋势，受静海城区规划影响，区域房地产需求不断的增加，为项目提供了足够的客户群。 静海人群的生活习惯，决定了老城区的改造目前仍是静海的重头戏，项目核心的地段条件，将成为其抢占市场份额的最大卖点。,四方大泽分析,（一）乡镇布局,静海辖18个乡镇（其中16个建制镇）、384个行政村，2006年底总人口52.88万人。,城建成果 至2006年，四年累计投入建设资金52亿元。 新区初具规模，老区改造提升效果显著，新建标准住宅小区53个、263万平方米，并实现了住宅“双气”化。 全县境内公路总里程达到1622公里，公路网密度比2002年每百平方公里增加了25.4公里
6、，乡村公路通车里程达到1108公里 。,2007年城建重点 -胜利大街南北段等县城规划区内6个路段拓宽改造 -完成14个住宅小区建设 -新开发建设5个住宅小区 -10条道路旧供水管网进行改造,突出“两城”建设重点，加快推进城市化进程,（二）静海建设发展,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,（三） 静海经济发展,目前静海处于上升发展最佳阶段 具备较大投资升值潜力,四方大泽判断：,区域市场分析,未来静海市场将有大量的土地集中上市，加大区域市场的竞争力，直接对本项目产生威胁。 据悉即将挂牌地块的土
7、地预期成交价格相对较高，外地开发商争相涌入，预计静海未来市场将成为开发商的必争之地。,四方大泽预测：,土地市场供应量分析,静海市场供应量分析,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,静海县近期供应楼盘分布如下图所示：,商品房成交统计,2007年1月静海县新建住宅商品房交易565套、面积62560.8平方米，平均价格每平方米2444.3元。,2007年2月静海县新建住宅商品房交易307套、面积35372.4平方米，平均价格每平方米3187.1元。,新建住宅房交易套数和均价对比 ：,价格走势分析,静
8、海县1月至4月价格仍在稳定增长，主要原因是有新盘入市，且楼盘素质较高，从而带动了成交价格的上涨。,商品房价格走势分析,静海县1月份各个楼盘处于优惠销售期，成交量较大，2月份受到春节的影响成交量有所下滑。进入3月份后受到有关蓝印户口政策变动传闻的影响，很多外地客户开始持币观望等待新政策的出台，,4月1日蓝印户口政策正式出台直接切断了外地客户的购房行为， 使4月份的成交量大受影响。虽然成交价格表现为不断上涨，但实际上大部分项目是处于有价无市的局面。,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,二手房市场
9、分析,静海全县二手房每月成交量平均在6070套左右，由于买的时候价格便宜，加上许多前两年为办户口而购商品房，特别是九通家园、金海园、顺驰等次新房大批进入市场，因此使得二手房单价较低，一套二室的价格与新项目的差价往往在8万以上，加之又是现房，使得很多急需购房的自住类客户更多的考虑二手房。,二手房成交统计分析,2月份二手住宅交易52套、面积4674.3平方米，平均价格1988.7元。,1月份二手住宅交易146套、面积13223.9平方米，平均价格2043.7元。,商品房与二手方交易对比,四方大泽预测：,通过对市场的调查分析，进入2007年以来静海市场处于购房冷淡期。 蓝印户口新政策的出台对静海市场
10、是个强大的冲击。 以前以办户口为买点的很多项目房价虽然较高但仍有市场，新政策出台后都纷纷加大优惠额度，推出特惠房等政策来变相降价，希望能通过这种方法来占有市场。,1,随着新政策的发布，房价整体趋势上升，客户对小户型的需求较大，两室面积在90-100平米，小三室在120平米左右。 而对于那些资金较充裕的客户群来说对项目有较强的挑剔性。由于西城发展较为成熟，教育、医疗、购物是许多客户选择西城项目的理由。,第三章 市场竞争分析,竞争对手分析,市场竞争分析,根据本项目的基本情况，选取了绿园、幸福新天地、 塞维阳光、九通家园、等8个项目作为本项目可比竞争对手进行重点分析，包括各项目的产品情况、客户情况、
11、销售情况等方面。,一、总体供应情况,四方大泽分析： 目前区域总体供应量628000平方米，主要集中在老城区，对于本项目客户群产生一定分流。,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,二、产品情况,四方大泽分析： 1、建筑形式：五层和六层的砖混；12-15层小高层。 2、户型：主力户型以90-110平米两室，120-146平米三室为主，层高为3米。多数平层，有少量错层和跃层。,三、销售情况,不同户型销售统计,不同面积销售统计,四方大泽观点： 项目两公里范围内高层住宅销售均价约3500-3900元/平
12、方米。 各项目销售率较低，06年开盘项目销售率在15%-20%之间。说明当地客户需求较差，一人多房的情况普遍。 90-110平米二室和120-130平米三室户型为主力销售户型。 根据现场的实际了解各项目在房管局登记的销售数据与实际销售情况存在较大差异。、 销售周期长，多层项目销售期为2年。预测高层的周期更长，销售难度更大。,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,四、价格情况,四方大泽观点： 自2006年4月-2007年5月上市的项目涨幅在13%-16%。2004年2005年九通家园和金海园项目
13、上市较早，3年内涨幅在26%-35%。而且是多层产品销售较好。 新城区域的在售高层项目均价在3800-3900元，3500元-4700元之间。整体呈上升态势。按地域优势和市场周期判断本案的均价高于4000元。,成交客户大部分来源于当地企事业单位和子牙镇、大邱庄镇、中旺镇等私营业主。 收入在3-4万元左右，年龄在30-50岁之间，家庭结构以老少两代居；三代同堂；新婚家庭居多，主要对三室120平米以上户型感兴趣，部分新婚家庭青睐于两室100平米户型。 地理位置，周边配套，小区品质为主要成交因素。 成交客户中主要分为：为子女教育、改善性和婚房。,四、成交客户分析,五、营销手段分析,区域楼盘销售方式：
14、 主要以卖场包装、老客户传播为主；辅助路牌、DM直递。投放频次极低。 区域楼盘销售策略： 客户组织以老带新、不定期到镇下、市内居住区、拆迁片散发传单。 促销手段： 促销手段多采取高折扣的方式，而且本地客户比较满足于高折扣点。高层客户对于单价不是首选要素。,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,项目分析,一、项目概述,项目位置,周边环境,项目交通便捷，比邻津静公路、京福公路、津沪铁路，连接北京市、天津市、河北省。周围有长途汽车站、火车站、商场、超市、邮局、电信、县医院、实验小学、实验中学、儿童乐
15、园等生活配套设施齐全，是静海最繁华的商业住宅区。,规划指标,地块SWOT分析,SWOT分析,利用老百货在市场的高知名度强化项目区位价值,找寻产品在市场中的空白点,扩大项目目标群体,利用区域土地稀缺的优势突现项目高性价比,未来完善的区域价值强化项目投资概念,教育绿色通道的开通，与重点学校联动打造区域内第一教育主题社区,需要依靠项目定位规避目前存在的问题,充分做足项目自身内环境的风格与品质,与外部形成强烈反差,树立项目多个卖点,如教育和生态等分散客户对其他因素的考虑,弱化劣势给本案带来的影响，用高品质的品牌设施和服务提 高竞争力；,综合以上SWOT分析，从市场竞争因素、消费者购买能力、市场供需因素、产品本身因素、销售策略等各项因素的综合，建设集居住、购物、休闲、娱乐、为一体的静海高档综合生活圈，才能形成项目热销的局面！,四方大泽结论：,项目定位,目标客户选取,偶得客户群,游离客户群,重点客户群,核心客户群,目标层级2,目标层级4,目标层级3,目标层级1,由上图我们的核心客户群主要为： 镇上政府工作人员 事业单位工作人员 私营企业主 合资企业工作人员 他们具有如下特征,目标客户群特征,二、项目定位,定位背景,综合性社区,定位原则,最大化的发掘该项目所在地段唯一性的价值； 最大化的发掘地块差异性的价
