房地产产品规划.ppt

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1、第七章 房地产产品规划,【内容提要】 本章围绕房地产产品规划，介绍了房地产产品规划的构成，特别分析了策划中应掌握的建筑风格的设计、房地产项目景观设计、户型的设计、小区会所的设计、小区智能化的设计、生态住宅的设计等基本知识。 【重点掌握】 在房地产策划应掌握的建筑风格、户型设计的基本概念、各种户型优缺点分析。,第七章 房地产产品规划,1.1 房地产产品规划的构成 房地产的产品规划可以通过以下两个方面来理解： 一是指单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及由其延伸至整个大楼或小区的面积（格局）配比，外观造型、社区环境和总体功能规划等等。 它是产品最基本的要素，不但是客户在购房时最为关心、最先考虑选

2、择的条件之一，更是开发商在市场检验中，判断其投资是否成功的最为关键的一环。 二是指对整个大楼或小区，满足人们日常生活或工作需要的各项设施的全面配置。它包括水、电、煤气、通讯、装潢、保安和保洁等等各个方面的最基本功能配置。,1. 房地产产品规划概述,1. 房地产产品规划概述,1.2 房地产产品规划的策略 产品规划应该和目标顾客群定位（目标市场）相吻合 产品规划还应该顺应和引导消费时尚 产品规划应该兼顾实际销售的需要注意恰当的应对,第七章 房地产产品规划,2. 建筑风格的设计,2.1 建筑风格的重要性 2.2 建筑风格的类型 2.3 中国的地方建筑风格,2. 建筑风格的设计,2.1 建筑风格的重要

3、性 风格对住宅开发具有重要意义： 从建筑本身来说，是通过风格来取得两重效果，一是美观，二是识别； 从发展商的角度来说，良好的建筑风格对楼盘促销是有积极意义的； 对消费者来说，有风格的建筑能获得他们的认同，获得精神上的愉悦。特别是针对特定消费对象的楼盘，更要在风格设定上与目标客户的心理特征相符。,2. 建筑风格的设计,2.1 建筑风格的重要性 2.2 建筑风格的类型 2.3 中国的地方建筑风格,2.2.1 按国家（民族）和地区分 欧陆风格，粉红色外墙、白色线条、通花栏杆、外飘窗台、绿色玻璃窗； 岭南风格，特点是多坡檐、屋顶、立柱，且错落有致，色调清丽； 地中海式风格，主要体现在两个部位：一是屋顶

4、，如设立挑板、棚架等，二是配套设施之景观设计，使之具有“地中海式气息”； 澳洲风格，色彩清新、立面处理简洁流畅，具热带滨海风情； 新加坡风格，具有较浓的热带海洋和岛屿文化气息，它并没有一个统一的模式，与马来文化、印尼文化等有通融之处，所以可以称之为“东南亚风格”； 日本风格,2.2 建筑风格的类型,2.2.2 按建筑物的类型分 住宅建筑风格、别墅建筑风格、写字楼建筑风格、商业建筑风格、宗教建筑风格、其他公共（如学校、博物馆、政府办公大楼）建筑风格等,2.2 建筑风格的类型,2.2 建筑风格的类型,2.2.3 按照历史发展流派分 （1）古希腊建筑风格 （2）古罗马建筑风格 （3）欧洲中世纪建筑风

5、格 （4）文艺复兴建筑风格 （5）新古典主义建筑风格 （6）现代主义建筑 （7） 后现代主义风格,（1）古希腊建筑风格 约公元前800年至公元300年 古希腊的建筑艺术，则是欧洲建筑艺术的源泉与宝库。古希腊建筑风格的特点主要是和谐、完美、崇高。而古希腊的神庙建筑则是这些风格特点的集中体现者，古希腊的“柱式”，这种规范和风格的特点是，追求建筑的檐部（包括额枋、檐壁、檐口）及柱子（柱础、柱身、柱头）的严格和谐的比例和以人为尺度的造型格式。,2.2 建筑风格的类型,2.2.3 按照历史发展流派分 （1）古希腊建筑风格 （2）古罗马建筑风格 （3）欧洲中世纪建筑风格 （4）文艺复兴建筑风格 （5）新古

6、典主义建筑风格 （6）现代主义建筑 （7） 后现代主义风格,（2）古罗马建筑风格 约公元前300年至公元365年，罗马建筑风格正是欧洲建筑艺术的重要渊源。 古罗马的建筑艺术：是古希腊建筑艺术的继承和发展。在屋顶造型方面，出现了在古希腊建筑中很难见到的“穹拱”屋顶。正是这种“穹拱”屋顶，成为了古罗马建筑，特别是房屋类建筑与古希腊房屋类建筑最明显的区别。以“圆”为主的风格，是典型的古罗马建筑的特点。,2.2 建筑风格的类型,2.2.3 按照历史发展流派分 （1）古希腊建筑风格 （2）古罗马建筑风格 （3）欧洲中世纪建筑风格 （4）文艺复兴建筑风格 （5）新古典主义建筑风格 （6）现代主义建筑 （7

7、） 后现代主义风格,（3）欧洲中世纪建筑风格 公元400年至1400年，封建领主经济占统治地位，城堡式建筑盛行 。,2.2 建筑风格的类型,2.2.3 按照历史发展流派分 （1）古希腊建筑风格 （2）古罗马建筑风格 （3）欧洲中世纪建筑风格 （4）文艺复兴建筑风格 （5）新古典主义建筑风格 （6）现代主义建筑 （7） 后现代主义风格,（4）文艺复兴建筑风格 公元1420至1550年，建筑从经验走向科学化，不断冲破学院式、城堡式的封闭。 文艺复兴建筑最明显的特征是扬弃了中世纪时期的哥特式建筑风格，而在宗教和世俗建筑上重新采用古希腊罗马时期的柱式构图要素。 以上四类可称为古典主义建筑风格,2.2

8、建筑风格的类型,2.2.3 按照历史发展流派分 （1）古希腊建筑风格 （2）古罗马建筑风格 （3）欧洲中世纪建筑风格 （4）文艺复兴建筑风格 （5）新古典主义建筑风格 （6）现代主义建筑 （7） 后现代主义风格,（5）新古典主义建筑风格 这一风格曾三度出现，最早一次是1750至1880，他是欧洲古典主义的最后一个阶段，其特点是体量宏伟，柱式运用严谨，而且很少用装饰。另一次出现在1900-1920年，带有一定的复古特征。第三次出现在1982年，其主要特征是把古典主义和现代主义结合起来，并加入新形势，这一风格在当今世界各国颇为流行。,2.2 建筑风格的类型,2.2.3 按照历史发展流派分 （1）古

9、希腊建筑风格 （2）古罗马建筑风格 （3）欧洲中世纪建筑风格 （4）文艺复兴建筑风格 （5）新古典主义建筑风格 （6）现代主义建筑 （7） 后现代主义风格,（6）现代主义建筑 现代主义建筑是指二十世纪中叶，在西方建筑界居主导地位的一种建筑思想。这种建筑的代表人物主张：建筑师要摆脱传统建筑形式的束缚，大胆创造适应于工业化社会的条件、要求的崭新建筑。因此具有鲜明的理性主义和激进主义的色彩，又称为现代派建筑。,2.2 建筑风格的类型,2.2.3 按照历史发展流派分 （1）古希腊建筑风格 （2）古罗马建筑风格 （3）欧洲中世纪建筑风格 （4）文艺复兴建筑风格 （5）新古典主义建筑风格 （6）现代主义建

10、筑 （7） 后现代主义风格,（7） 后现代主义风格 亦称“后现代派”，1980年开始出现。这一风格的建筑在建筑设计中重新引进了装饰花纹和色彩，以折衷的方式借鉴不同的时期具有历史意义的局部，但不复古。“利用传统部件和适当引进新的部件组成独特的总体”，“通过非传统的方法组合传统部件”。,2.1 建筑风格的重要性 2.2 建筑风格的类型 2.3 中国的地方建筑风格,2. 建筑风格的设计,2.3 中国的地方建筑风格, 北方风格, 西北风格, 江南风格, 岭南风格, 西南风格, 藏族风格, 蒙古族风格, 维吾尔族风格,2.3 中国的地方建筑风格, 北方风格 集中在淮河以北至黑龙江以南的广大平原地区。组群

11、方整规则，庭院较大，但尺度合宜；建筑造型起伏不大，屋身低平，屋顶曲线平缓；多用砖瓦，木结构用料较大，装修比较简单。总的风格是开朗大度。,2.3 中国的地方建筑风格, 西北风格 集中在黄河以西至甘肃、宁夏的黄土高原地区。院落的封闭性很强，屋身低矮，屋顶坡度低缓，还有相当多的建筑使用平顶。很少使用砖瓦，多用土坯或夯土墙，木装修更简单。这个地区还常有窑洞建筑，除靠崖凿窑外，还有地坑窑、平地发券窑。总的风格是质朴敦厚。但在回族聚居地建有许多清真寺，它们体量高大，屋顶陡峻,装修华丽,色彩浓重，与一般民间建筑有明显的不同。,2.3 中国的地方建筑风格, 江南风格 集中在长江中下游的河网地区。组群比较密集，

12、庭院比较狭窄。城镇中大型组群（大住宅、会馆、店铺、寺庙、祠堂等）很多，而且带有楼房；小型建筑（一般住宅、店铺）自由灵活。屋顶坡度陡峻，翼角高翘，装修精致富丽，雕刻彩绘很多。总的风格是秀丽灵巧。,2.3 中国的地方建筑风格, 岭南风格 集中在珠江流域山岳丘陵地区。建筑平面比较规整，庭院很小，房屋高大，门窗狭窄，多有封火山墙，屋顶坡度陡峻，翼角起翘更大。城镇村落中建筑密集，封闭性很强。装修、雕刻、彩绘富丽繁复，手法精细。总的风格是轻盈细腻。,2.3 中国的地方建筑风格, 西南风格 集中在西南山区，有相当一部分是壮、傣、瑶、苗等民族聚居的地区。多利用山坡建房，为下层架空的干栏式建筑。平面和外形相当自

13、由，很少成组群出现。梁柱等结构构件外露，只用板壁或编席作为维护屏障。屋面曲线柔和，拖出很长，出檐深远，上铺木瓦或草秸。不太讲究装饰。总的风格是自由灵活。其中云南南部傣族佛寺空间巨大,装饰富丽,佛塔造型与缅甸类似，民族风格非常鲜明。,2.3 中国的地方建筑风格, 藏族风格 集中在西藏、青海、甘南、川北等藏族聚居的广大草原山区。牧民多居褐色长方形帐篷。村落居民住碉房，多为23层小天井式木结构建筑，外面包砌石墙，墙壁收分很大，上面为平屋顶。石墙上的门窗狭小，窗外刷黑色梯形窗套，顶部檐端加装饰线条，极富表现力。喇嘛寺庙很多，都建在高地上，体量高大，色彩强烈，同样使用厚墙、平顶，重点部位突出少量坡顶。总

14、的风格是坚实厚重。,2.3 中国的地方建筑风格, 蒙古族风格 集中在蒙古族聚居的草原地区。牧民居住圆形毡包（蒙古包），贵族的大毡包直径可达10余米，内有立柱，装饰华丽。喇嘛庙集中体现了蒙古族建筑的风格，它来源于藏族喇嘛庙原型，又吸收了临近地区回族、汉族建筑艺术手法，既厚重又华丽。,2.3 中国的地方建筑风格, 维吾尔族风格 集中在新疆维吾尔族居住区。建筑外部完全封闭，全用平屋顶，内部庭院尺度亲切，平面布局自由，并有绿化点缀。房间前有宽敞的外廊，室内外有细致的彩色木雕和石膏花饰。总的风格是外部朴素单调，内部灵活精致。维吾尔族的清真寺和教长陵园是建筑艺术最集中的地方，体量巨大，塔楼高耸，砖雕、木雕

15、、石膏花饰富丽精致。还多用拱券结构，富有曲线韵律。,第七章 房地产产品规划,3. 房地产项目景观设计, 住区园林化应力求创新各具特色 住区山水园林景观和植物花草应有层次，丰富多彩 住区园林应与方便人际交往相结合 利用改造自然景观与人造山水景观相结合 发展立体绿化营造空中景观 住区绿化与体育活动场地结合 住区园林应力求美、静、净、洁 住宅绿化应合理控制成本减轻居民负担 居住环境的优化必须有丰富社区文化支撑 景观资源100利用,第七章 房地产产品规划,4.1 户型设计的基本流程,4. 户型的设计,4.1.1 进行市场调查了解市场需求 目前的户型需求日趋多样化，市场并无绝对的主导户型。而且户型需求是

16、随时间、区域而异。户型需求的多样化源自市场消费层次的多样化。,4.1.2 确定户型大小 房地产开发中最常见的问题是某个地块适合做大户型还是小户型？ 最普遍的说法是市中心的户型小的好，郊区户型可以做大。 那么，发展商如何确定自己的户型大小呢？ 第一个办法：市场调查。 第二种办法是：弹性设计方案。 户型内部中的弹性设计，留出一两室变成三室四室的可能。销售时甚至可以是无隔墙的大空间，可以提高使用率，到交楼时提供三种选择，根据客户的需求决定如何分隔。,4.1 户型设计的基本流程,4. 户型的设计,4.1.3 配置户型类别 结合目标消费者定位，确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户型为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？显然需要精心策划。,4.1.4 户型类别分布 我们在很多项目中都见过一些单纯从设计角度看堪称优秀的户型却不幸沦为库存，其原因在于发展商将它们放错误了位置：面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声