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1、金地国际广场项目定位报告 呈交: 金地地产 2007年11月,项目开发建议,商业市场,办公楼市场,酒店市场,公寓市场,宏观经济环境分析,城市规划分析,地块研究,需求分析,竞争 /SWOT分析,第一阶段：背景分析,第二阶段：市场分析,第三阶段：项目策划,总体市场定位,结合发展商发展战略,各类型物业开发建议,财务评估,研究方法,研究思路,规划及分期开发建议,服务内容,此次服务的总体目标是通过以下核心内容的建议，提出符合市场、风险小、可实施性强的发展方案，为贵司呈现一个新颖且具操作性的发展蓝图。 把握项目发展主题与方向 构建项目物业种类、功能及规模 明确各个物业产品类型及规模配比 明确商业物业的功能
2、、规模、业种业态布局及经营管理模式建议 提供项目分期开发建议，建议各期开发物业类型、规模等 为了达到上述目的，我们将分析以下内容： 分析天津、开发区及周边的宏观社会经济环境，这将包括对项目所依赖的社会经济基础、产业发展环境、房地产市场环境的分析、城市整体规划分析；分析项目用地的特点并且分析项目发展的机会和局限性 研究市区及周边区域各公建类物业类型市场的发展特征及未来发展趋势。 选定项目潜在的竞争对手，并确定本项目相对于竞争性项目的优势 研究并确定项目发展内容的需求情况并为项目确定适宜的市场定位 为项目明确适合的定位方案后，并针对这些方案进行财务分析 在基于分析市场供应、需求情况以及在财务分析的
3、基础上，最终确定项目的发展方案，这些开发内容将体现开发商最大化的财务收益,宏观环境分析 地块分析 整体市场研究 区域市场研究 需求分析 定位分析 经济测算,宏观环境分析,经济概况,经济高速发展。天津GDP从2000年的1639亿元增长到2006年的4338亿元，期间年均增长率约为14%，明显高于全国的同期增长水平 人均GDP突破5,000美元。2006年天津市人均GDP达到5177美元，按照世界银行2002年标准，天津市经济发展已达到上中等收入国家平均水平，在全国31个省(自治区、直辖市)中，成为继上海、北京之后第三个人均GDP达到5000美元以上的地区 固定资产投资稳步上升。2006年前9个
4、月天津市全社会固定资产投资达到1334.9亿元同，与去年同比增长27%，2000年到2005年期间，年均增长率达到18%，显示了天津全市固定资产投资保持了高位平稳运行的态势 在国家大力发展政策、奥运会、滨海新区建设、金融创新政策等诸多利好因素的推动下，天津经济有望在今后510年进入高速发展阶段,宏观环境分析,经济概况,天津社会消费品零售总额从2000年至2006年的平均年增长率为10.7%。2006年天津社会消费品零售总额达到1356.79亿元，占同期天津国内生产总值的31.3% 天津市GDP近年来快速增长，但对于北京50的比例，其社会消费品零售总额占GDP比例较低，天津市消费品零售市场具有较
5、大的发展潜力 天津居民消费价格指数从2000年至2006年，平均在100以上，尤其在2003年后，连续四年高于100，这说明，天津市经济已经迈入快速发展轨道，市场消费价格表现日趋活跃 天津社会消费品零售额整体快速上升趋势，并且发展潜力巨大，同时批发零售成为天津商业市场的主要发展支柱,宏观环境分析,经济概况,天津市餐饮业零售总额额平均每年以16%的速度增长， 2006年达到209.97亿元，比2000年增长1.66倍，增速居各行业之首。餐饮业的发展反映了天津市居民的消费水平的提高 按照联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数达到60%以上，处于贫困阶段；50% - 60%，处于温饱阶段；达到40%
6、- 50%，进入小康；当达到20% - 40%时，将进入富裕阶段；20%以下，属于极端富裕 天津的恩格尔系数在2000年后平稳下降，2006年综合恩格尔系数为34.9%，表明天津市居民总体上实现小康，进入了比较富裕阶段 居民生活水平不断提高，居民的消费水平相应随之提高，将促进餐饮娱乐业持续快速发展,宏观环境分析,经济概况,天津城镇居民人均可支配收入和消费性支出持继增长，2006年分别达到14,283元/年和10,548元/年，同时，天津城镇居民的消费性支出占其可支配收入的比例基本稳定，长期在75 - 78之间。 天津城市居民家庭人均用于食品类支出稳步增长，2006年比2000年增长49.9%。
7、其中，2006年城市居民家庭人均在外用餐支出比2000年增长1.43倍，占食品总支出的比重达26.6%。 预计未来，随着天津居民生活水平的不断提高，居民更加注重生活质量和生活品位，家庭在外用餐支出明显增长，餐饮消费需求将快速增长,宏观环境分析,资料来源：天津市规划局,本案,城市规划分析,天津市城市总体规划(2005 2020年)正式确立天津”国际港口城市、北方经济中心和生态城市“的城市定位 城市中心区的功能依托于城市空间布局 “一轴、两带、三区”的发展格局向外围延伸,宏观环境分析,城市规划分析,滨海新区的建设和海河的整体开发步伐的加快，是本项目开发的利好因素之一。 本项目所处位置作为连接市区和
8、滨海新区的重要交通干道，未来发展潜力较大。 本项目依托于海河开发的规划，位于海河节点之一智慧城板块的西北侧，优先于智慧城大板块开发，具有时间优势。,宏观环境分析,交通设施分析,本项目所在位置临近天津东南半环和地铁9号线，优越的交通优势无可比拟。,未来柳林桥的贯通，拉近了河西和河东之间的距离，增加了本项目的可达性。,宏观环境分析 地块分析 整体市场研究 区域市场研究 需求分析 定位分析 经济测算,地块分析,地块位置,地块所在位置是当前天津地产市场的热点区域，位于天津市东南部，地处东丽、河东两个区的交汇处 本地块位于津塘路的南侧，东至规划武当路，南接规划住宅区，西至规划龙岗路 西北角紧邻津塘路和地
9、铁9号线（津滨轻轨）一号桥站，便利的交通设施是本地块突出优势之一 目前地块周边主要以老的居民区和厂房为主，商业存在市场空白点,处于天津未来城市发展的主动脉上，是连接市区和滨海的主要干道之一 区域配套设施的极度缺乏为项目的商务办公及商业配套提供了较大的发展机会,地块分析,地块周边三公里范围内，业态类型较为单一，主要包括：居住区、企业用房和产业园区 地块周边主要是居住区和未来潜在的地块，商业设施比较缺乏 由于区域周边的老居民区较多，目前消费能力不强 未来潜在地块智慧城规划为公建和居住用地，此板块的兴建将带动此区域的商业商务氛围,项目位于津滨走廊的主要通道上，商业商务业态的空白点，为本项目发展公建物
10、业提供了较大的市场机会 产业园区的飞速发展和产业结构的调整将对发展商务办公物业提供了契机,地块周边物业环境,地块分析,地块周边物业环境主要以居住为主，且目前整体的档次不高，物业环境不是很好，存在很大的提升空间,地块周边物业环境,6,2,1,3,7,8,11,12,4,9,10,5,由于本项目位于天津市中心区域，周边的交通环境良好，尤其具有临近火车站和通达多条公交线路的交通优势，方便居住在全市各个方向的人口上班和进行商业消费。,本项目,1号线,3号线,9号线,2号线,2号线,1号线,天津火车站,1号线：已竣工 9号线：2008 7号线：未定,资料来源：天津市规划局,地块分析,地块可达性,交通便利
11、及与外部区域的连通性好，为本项目的商务办公需求带来潜力 道路、地铁及与机场的距离对于本项目发展商务办公提供了交通的便利及人流量的支撑 城市交通体系的完善使得城市向多中心发展，本区域作为城市重点发展方向，将最有可能成为新兴的综合功能区,本项目,地块分析,地块可达性,中环线,津塘公路,快速路,武当路,海河,大沽南路,车流主要沿地块北侧和东侧进入地块 城市交通的主干道快速路东南半环快速路和大沽南路快速路距离本地块较近，分别仅有1公里和3公里，能够为本地块快速导入人流 津滨轻轨一号桥站位于项目的西北侧，便捷的轨道交通能够带动商业商务的发展 项目北侧津塘公路中间设有隔离带，机动车辆只能在中山门立交桥和变
12、电所路的路口处绕行，目前机动车的可达性稍差 地块北侧居民区的人流能通过人行通道穿行，但是据调查目前人行通道的红绿灯未开启，并且津塘公路车速很快，阻隔部分北部居民的通勤 地块东侧为规划中的武当路，未来柳林桥的通车将拉近项目与河西区的距离,地块可达性有待改善: 目前人流主要集中在津塘公路沿线，由于隔离带的问题，车流的可达性问题有待改善，可以通过相关交通疏导标志来吸引北部的人流和车流,地块分析,天塔,资料来源：CBRE,地块四周主要景观现状如下： 地块西北侧为地铁9号线（津滨轻轨）一号桥站，西北侧约100米处为万客隆及苏宁电器； 地块的北侧及东北侧为陈旧的居住区； 地块的西侧、南侧和东侧为未来智慧城
13、地块，与住宅区相连； 目前地块的北侧有轻轨及轻轨一号桥站的遮挡，对于东丽向市区方向的车辆可视性不佳，对于从轻轨一号桥站下车的人流本地块的可视性较好。 地块为狭长型紧靠津塘路，商业展示面较大，可视性较好,综合评定地块的可视性一般，无景观环境 后期定位要充分考虑各个业态的特征，根据各自的特征进行合理布局,地块可视性分析,地块分析,规划指标及地块形状,北地块,南地块,通过和有关部门协调，津塘公路上（地块西北侧）附近增加车辆转弯处,重大挑战,解决方案,本案,SWOT分析,宏观环境分析 地块分析 整体市场研究 区域市场研究 需求分析 定位分析 经济测算,整体商业物业市场 整体写字楼市场 整体SOHO市场
14、 办公类物业 整体商住市场 整体高档酒店市场 整体服务式公寓市场 整体经济型酒店市场 整体酒店式公寓市场,酒店类物业,整体商业市场,主要商业区域,核心商圈,核心商圈,6,5,7,7,1,9,13,8,2,3,4,10,11,12,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,目前天津市内主要商圈分布,核心商圈：和平路-滨江道、南京路、南市、小白楼、东马路、大胡同商圈 传统特色泛商圈：鼓楼、海河楼商贸区 新兴商圈，如奥运、水上、梅江商圈逐渐兴起 各行政区内均有政府所规划出的区域型核心商圈 未来商圈发展将向多中心的模式演变 传统商圈内商业设施将根据市场变化逐步调整，整体档次、所
15、面向客群的差异更加明显,天津的商圈分布过度集中在市中心区域，缺乏均衡性，与城市发展趋势不协调 随着城市各区域功能布局的逐渐确定，商业发展已逐渐形成区域化的格局，商业的衍生也随着区域的消费特性的差异化而有不同的特色 未来消费趋势，势必依照区域特性而吸引不同层次与档次的消费者。这表示未来的商业设施所规划的商业范围或商圈将受到区域本身特色的局限。 与此同时，随着天津不断的发展，城市的不断扩张，对于一个拥有将近1000万人口的大城市，传统的单一的商业中心已经不能够满足目前消费者的购物需求,整体商业市场,主要商圈发展特点,整体商业市场,经营型商业特征,商业形态,分布,商业类型,经营模式,百货、购物中心，
16、以及包括大型综合超市、建材家居超市在内的大卖场为主；商业街、专业市场为辅,市级商圈内，依靠便利的公交系统辐射全市,商品种类齐全，品牌集中，主要包括有化妆品、服装、体育用品、家用电器、餐饮、娱乐等商业类别,由开发商租赁给商业经营公司，由该经营公司对商业进行分租，并实行统一管理 或由开发商自己持有，由商业经营管理公司以输出管理的方式对商业进行管理，收取管理费用,整体商业市场,供应趋势,成规模的经营性商业截至2006年底的市场存量为488万平米 市场供应在1998年后增长较快，年增长率约为18% 07-10年将形成大型商业的集中供应 截止至2011年大型商业的总存量将达到1018万平米 未来大型综合商业仍然集中市中心区，特别是南京路沿线、老城厢及周边区域 较小规模的商业
