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1、看高手如何在工业用地上操作非工业物业？（附案例） 房地产投资融资俱乐部 2014-12-27 老于说：三观不正毁一生，发布本文绝不代表我们提倡工业用地投机行为，仅为换个视角，助你观察行业百态。工业用地是什么?这是本文最基本的讨论范围。粗略的开发商朋友会认为所有商住办之外还能自家建房的用地基本就是工业用地，也有认为建厂房的、搞产业园的地就是工业用地，这种根据常识的理解是有道理的，但却是不准确的。根据城市用地分类与规划建设用地标准-GB50137-2011，工业用地是工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。为什么瞄准工业用地做文章?缘于我国工业用地的三大特征：一是用地冲动大。工业用地占用比例高
2、达21.79%，上海、苏州等发达城市达到了25.77%和31.79%，而按照国外城市中心区的用地比例，工业用地一般不超过城市面积的10%。我国人均工业用地面积也大大超过18.028.0平方米/人的国标范围。二是价格相对低。相比住宅、商办等经营性用地，工业用地出让价格低。若以工业用地开发经营性物业，则成本减少，获利空间增大。这三大特征。三是市场管制难。目前全国各地工业及基础设施行业低水平重复建设现象较为严重，造成了极大的浪费。由于工业投资具有可转移性，地方政府会通过各种政策优惠来吸引工业投资，包括用地方面的倾斜政策，地区间竞争激烈。量大、价低、监管难，构成了投机的空间。什么是工业物业?即工业用地
3、上准建的物业。一是用于工业生产活动目的的物业，包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房(工业写字楼)、仓储用房等，二是用于配合生产活动的行政办公、生活服务设施，如员工宿舍、行政管理用房、商业服务设施等。这么一介绍，好像工业物业就是专业的、死板的，活脱脱一副八十年代开发区的模样。但如今工业物业已超越了传统工业园区厂房的框架教条，做出一些逆工业化的类办公、类住宅产品。说到办公、住宅产品，那五花八门的做法就不胜枚举了，姑且把工业物业除外的以商办、住宅为代表的经营性用地准建物业都称作非工业物业，非工业物业比起工业产品形态丰富不只多一点，当然价格也不只贵一点了。于是产生了一个投机的逻辑探测：工业用
4、地价格低，非工业物业盈利性强，那么是不是可以在工业用地上发展非工业物业?会不会有什么限制?有什么风险?继而是投机逻辑下的市场实操方法问题：是不是有人在工业用地上发展非工业物业?他们是怎样做的?本文将重点回答这些问题。一、在工业用地上发展非工业物业的限制和风险(一)总体来说，限制分为如下几类1、土地用途限制。国家有一刀切的政策关于发布和实施工业项目建设用地控制指标的通知国土资发200824号：“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施”。但地方政府根据实际情况，会另出明文规定
5、细则，紧如北京规定配套设施用地面积占比不超过5%，建筑面积占比不超过10%，松如广州关于支持产业转移工业园用地的若干意见(试行)规定产业转移工业园的行政办公及生活配套用地面积不得超过工业项目总用地面积的10%。2、其他指标限制。投资强度440万元/公顷，容积率0.5，建筑系数30%，绿地率20%。3、产权分割限制。无明确规定，不同地区的法规对产权分割有着不同的规定。紧如上海关于委托区县办理农转用和土地征收手续及进一步优化控制性详细规划审批流程的实施意见明确表示，同宗土地房屋进行转让时，不得分宗、分幢、分层、分套、分间;相比之下，深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)却规定在九种情况下都可以产权分割
6、，其中包括企业自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让。4、出售资格价格限制。一般无限制，但少数地方政府有限制。如南京市人民政府印发关于进一步规范工业及科技研发用地管理意见的通知宁政规字20131号规定，工业用地上的物业不得转让给个人。通过对北上广深4个一线城市、津渝宁杭为代表的11个二线城市和苏州、东莞、常州3个工业热点城市的地方性政策的梳理，这里不一一列举。得出如下结论：限制较严的城市有：苏州、上海、南京、东莞、常州;限制一般的城市有：杭州、天津、郑州、武汉、济南、北京;限制较松的城市有：西安、沈阳、福州、广州、太原、深圳、重庆。(二)在工业用地违规发展非工业物业的
7、风险1、交还土地使用权。 土地管理法第八十条规定“依法收回国有土地使用权，当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。”2、补缴土地出让金。城市房地产管理法第十八条规定了改变土地用途应，应取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。国务院关于深化改革严格土地管理的决定第十七条规定“经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。”3、以招标、拍卖或者挂牌方式重新获得土地
8、使用权，面临新竞争。土地受让人返还原工业用地土地使用权，然后再按照商品住宅土地使用权的获得途径，以招标、拍卖或者挂牌出让的方式重新获得该土地的使用权。4、行政罚款。土地管理法实施条例第四十三条规定“依照土地管理法第八十条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米10元以上30元以下。”（三）、在工业用地上发展非工业物业的实操产品方案在工业用地上发展有两个极端，一个是强行违规，一个是完全规矩，前者利益诱惑大、违规风险大，后者利润薄，兼顾利润和法纪才是正解。一般的思路如此：保持工业用地属性巧立名目立项建造验收合格得到预售证适当改造为非工业物业买卖双方达成共识，以工业用地属性产权交易。如何直接以
9、工业用地性质进行办公或住宅的销售?首先看看工业用地上可以开发哪些非工业物业产品，它们的操作手法各是怎样。按照产品形态可分为别墅、独栋办公楼、高层写字楼、其他办公楼、公寓、酒店公寓、酒店等七种，相应的概念名目有商务别墅、总部办公、总部基地、研发楼、人才公寓、专家楼、内训基地等。1、别墅(1)产品特点密度较大。工业用地统计率一般大于0.8，建筑密度一般大于30%，而一般独栋别墅用地容积率低于0.5，建筑密度小于30%，这导致工业用地上的别墅产品比住宅用地上的密度大，舒适性和私密性不如后者。单套面积大。由于工业用地上的别墅产品单价较一般别墅低，而别墅产品往往只用考虑总价控制，所以工业用地上的别墅产品
10、单套面积比一般别墅大，一般在400-1000平方米，而一般别墅产品单套面积一般在500平方米以下。功能空间更加丰富灵活。由于土地用途限制，工业用地上的别墅产品不能强调其住宅用途，往往以商务办公别墅的定位出现，但其产品内部功能空间设置灵活，隔断较少，达到宜商宜住的效果。(2)操作模式以商务别墅、花园办公墅等名义立项建造独栋，拿到工业用地上的独立产权对外出售。2、独栋办公楼(1)产品特点 特有独栋形态。工业用地上独栋办公项目容积率一般在1-2之间，多以独栋形态排布，而商办用地上的办公楼容积率则在3以上，多以高层整栋布局。产品特点上更注重生态绿化景观。由于占地规模较大且有独栋形态，可以做到绿地环境，
11、并配备中央景观轴、迷你公园等普通办公楼无法媲美的大组团绿化。注重产品附加值。附送阳台、屋顶花园、挑高等，如天骥智谷的屋顶花园、复地中环天地的地下室。(2)操作模式以研发办公楼名义立项，建造独栋办公楼，验收合格对外出售，验收不合格与政府协商取得产权证。3、高层写字楼这种产品在研究的城市中只有深圳具备开发条件，花样年利用深圳可分割转让50%的政策建造香年广场、美年广场等高层写字楼，如美年广场共350套， 50%约175套于2011年4月-11月售完，回笼资金8亿元。另也有在工业用地上建高层写字楼，但产权不可分割到套，如纯是看产品，推荐北京ABP总部基地金融港。4、其他办公楼引入“厂办一体”产业园理
12、念，达到工业用地开发商办物业的目的。以产业基地立项，建造模块化办公楼，定向招商对外出售，功能分割为厂办一体。如郑州台湾科技园智慧中心、杭州能源与环境产业园。5、公寓不合法的公寓很多，不乏出售后被强制拆除的，合法化的公寓案例是张江东区人才公寓。(1)产品特点工业用地、厂房性质产证绿化环境、配套设施较差由厂房改造，内部分割卫生间、厨房，但房中仍是“一大统”厅、卧尚未分割(2)操作模式目前在工业用地上办出厂房产证的公寓项目很稀有，张江东区人才公寓在上海也是绝无仅有，关键是与区域政府机构和一级开发商达成合作购买协议。2006年，由于张江规划问题，区域住宅少，人才租房难，为了留住人才，在浦东新区和张江的
13、领导支持下，东联发投资4300多万元，收购了张江园区北部的134套公寓，作为“人才公寓”。2006年温州投资客合资开发，开发商老板为温州商人、九川投资董事长钱仁高。小区初期名叫浦东国际医疗器械园和国际机电数码园，本来是做一个高科技产品交流中心。2007年项目建成，2008年下半年，小区房源的小产证也已经办出来。6、酒店公寓产品本身与普通酒店公寓无显著差异，但不可办理小产权，处理方式方面推荐两个案例：北京Mini派，开发商采取认租20年，之后自动续租的方式;上海三盛公寓，开发商采取出卖50年使用权方式。7、酒店联华国际以内训基地名义立项东莞群英会乡村体育酒店，集客房、餐饮、娱乐、休闲、会议、各类
14、运动场所及培训学校为一体，主要承担联华国际对外接待任务和培训活动，同时对外营业。该模式须有强大的政府公关，并不能大规模扩建和大肆宣传对外营业，目前该项目已被报道，并使得政府令其整改，并按“三旧”改造享受优惠政策。产品模式了解完毕，工业用地性质的产品的基础配套，如水电煤、通讯、物业管理方面，会不会有哪些附带的问题?【水电煤】水电气费用一般由地方物价局或发改委制定，工商业用电、水、煤气收费标准要远高于民用标准。以上海为例，工业用电费用约为民用的两倍，工业用水价格2元/立方米，与民用水价格差距不大，其他地区则一般比民用水高出50%左右，例如北京工业水价就高达6.21元/立方米，工业天然气价格比民用高
15、0.5元/立方米。工业用地不改变土地性质通民用水电煤气的两种做法：一是开发商利用人际关系，与相关水电部门进行沟通，转变民用水电;二是由发展商向有关部门进行沟通，补交一定数量的差额，将水电气转为民用。【物业管理】物业管理一般没有限制，发展商可根据项目定位选择合适的物业管理公司。例如复地中环天地物业管理及顾问公司为上海樱花置业有限公司，物业费达8元/月，而张江东区人才公寓定位低端居住，物业管理公司上海合运物业收费仅1.26元/月。产品模式和基础配套做法了解完毕，那么工业用地性质的产品销售中应注意哪些问题?【产证办理】21世纪初，政策限制不多，执行不严，没有分割限制，而房产管理部门签发产权证时无法核实物业用途，造成发证后套内改造成住宅或者办公用房使用。随着政策越来越完善，执行力度越来越大，工业用地上开发非工业物业办理产权问题越来越困难，但与地方政府合作仍有操作的空间。如上海虽有分割限制，但联东与政府协议，只要入驻企业连续3年达到系列标准就能办理。【客户】客源和置业目的根据项目区位、定位、产品规划等不同而各有不同。中邦MOHO公司购买居住办公混合用多达71%，复地中环天地二期主要为个人购买用于自住，企业购买仅一家，OPARK花园办公墅主要为企业购买用
