房地产市场调研概述

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1、第六章 房地产市场调研,学习目标,熟悉房地产市场调研的含义 掌握房地产市场调研的内容 熟悉房地产市场调研的方法 掌握房地产市场调研的操作流程 熟悉房地产市场调研数据的分析方法 熟悉房地产市场调研报告的撰写,市场调研：运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析、判断，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。 房地产市场调研：以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，并最终为营销决策服务的专业方法。,6.1.1 房地产市场调研的含义,6.1 房地产市场

2、调研概述,房地产市场调研的特点：,6.1.1 房地产市场调研的含义,6.1 房地产市场调研概述,专业性强,针对性强,技术性强,6.1.2 房地产市场调研的重要性,重要性,1、房地产项目定位的需要,2、制定正确的 营销策略,3、企业健全决策 机制的需要,4、企业发现新的市场机会的需要,6.1 房地产市场调研概述,1.市场宏观环境状况 政治环境：主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等 经济环境：主要包括国民经济发展、国民收入发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分状况；社会固定资产投资状况、金融、证劵市场状况；商业零售与贸易状况；居民消费结构；居民储

3、蓄和信贷状况等 社会文化环境：包括居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等 还包括行业环境、技术环境以及对城市发展概况的描述等,6.1.3 房地产市场调研的内容,6.1 房地产市场调研概述,20080115,宏观政策,2007年,2007年3月5日上午召开的十届全国人大五次会议开幕会上，温家宝总理发表讲话指出：必须促进房地产业持续健康发展。 2007年5月23日商务部、国家外汇管理局日前发出 关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知 2007年8月7日 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 2007年9月30日国土资源部下发 关于认

4、真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见进一步加强土地供应调控的通知 2007年10月31日国家发改委联合商务部发布了 外商投资产业指导目录（2007年修订） 2007年11月14日财政部正式出台 廉租住房保障资金管理办法 2007年11月27日建设部、国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局和国家统计局等九部门联合发布了廉租住房保障办法。 2007年11月30日建设部、发改委等七部门联合发布经济适用住房管理办法。,限外政策、经济适用房及廉租房政策以及一系列的金融政策,信号：政策将越来越严厉，行业面临洗牌。,20080115,2007. 01.16,国家

5、税务总局网站发布 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，要求从2月起正式向房地产开发企业征收3060不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。,2007.01.22,建设部、人民银行联合发布关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知，对通过房地产经纪机构或交易保证机构代收代付客户交易结算资金的支付方式作了多项重点“规范”。,2007. 03.

6、16,十届全国人大五次会议闭幕式上，中华人民共和国物权法草案获得通过。,2007.03.22,中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52提高到2.79；一年期贷款基准利率由现行的6.12提高到6.39。根据建设部关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知，同时上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.18个百分点。,深圳对精神会加大房地产监管力度：第一个是加大土地的供应，包括我们对现有存量的土地，同时也包括盘活一部分土地，包括坚决打击囤积土地的行为。第

7、二个就是要改变住房结构，重点加大普通住宅房、经济适用房、公共租赁房和廉租房的市场供应量。今年我们准备动工建设25000套经济适用房和公共租赁房，在年底之前保证市场提供量达到6000套。 第三个方面就是在税收工商这些方面，税收严格征管，工商严格管理，打击恶意炒作房地产的行为，同时对信息披露必须要公开，要真实的信息披露，我们现在已经研究了一套方法来加大这个信息的披露力度。,2007. 03.25,房地产政策,2007年3月5日,2007年3月5日上午召开的十届全国人大五次会议开幕会上，温家宝总理发表讲话指出：必须促进房地产业持续健康发展。温总理强调：房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大

8、作用，必须促进房地产业持续健康发展。业界一致认为，讲话明确了2007年房地产调控的总体思路，把解决低收入家庭的住房问题放在了突出位置。,20080115,2007年5月23日,2007年8月7日,商务部、国家外汇管理局日前发出关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知，要求各地商务和外汇管理部门依法加强对外商投资房地产业的审批和监管。其中规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。,国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见出台。这一意见被业界称为“24号文”，它标志着政府住宅调控思路的转变，其关键是要建立多层次住

9、房保障体系，加快住房分类供应体制的实施。首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。其中指出要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。,2007年9月30日,国土资源部下发关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见进一步加强土地供应调控的通知，就进一步加大土地供应结构调整力度，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地作出了部署。其中要求，在编制土地供应计划时，要“优先”安排这一部分的用地。在制定年度土地供应计划时，要根据当地的发展规划以及年度计划，明确城市低收入家庭住宅用地的供应规模、布局和供应时序等。廉租住房、经济适用

10、住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。依法报国务院和省级人民政府批准的城市建设用地中涉及的住宅用地，必须单独列出，其中廉租住房等的建设用地也不得低于70%。,2007年10月31日,国家发改委联合商务部发布了外商投资产业指导目录（2007年修订），其中指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。同时，将“普通住宅用地开发建设”从鼓励投资类别中删除。,2007年11月14日,财政部正式出台廉租住房保

11、障资金管理办法。规定廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用，明确了廉租住房保障资金来源的八大渠道，这些渠道包括公积金收益，以及市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金等。,2007年11月27日,建设部、国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局和国家统计局等九部门联合发布了廉租住房保障办法。其中进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。办法中提出，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。,建设部、发改委等七部门联合发布经济适用住房管理办法。明确

12、指出只有城市低收入住房困难家庭可以购买经济适用房，并且只能拥有有限产权，转让时政府可以优先回购，单套经济适用住房的建筑面积也被限定在60平方米左右。,2007年11月30日,房地产政策,20080115,金融政策,2007年利率历次调整情况,20080115,住宅方面： 经济适用房政策及廉租房政策的逐渐落实将对商品房市场造成冲击； 首套90平米以下住宅，首付不低于20%，超过90平米住宅首付不低于30%，会对大户型产品的销售产生负面影响； 购买第二套以上住房，首付不低于40%，影响部分投资客户的投资行为； 第二套房贷款利率不低于同期基准利率的1.1倍，同样影响投资客户的积极性。 商用房方面：

13、商用房首付不低于50%；期限不得超过10年门，槛进一步提高，将一部分投资者挡在门外； 利率不低于同期基准利率的1.1倍，影响投资商用房的积极性。,政策分析,政策对于本项目的影响：,2.城市房地产市场状况 市场整体情况 土地市场情况 商品房市场情况 全市房地产价格走势 全市主要发展商开发销售情况 三级市场交易情况 此外，还包括当地房地产产业相关政策法规等,6.1.3 房地产市场调研的内容,6.1 房地产市场调研概述,20080115,指标研判,注：上表为07年全年二环路周边土地拍卖情况,20080115,指标研判,本案,指标分析: 1、项目同区域竞争对手较多，竞争激烈。 2、地块规模较小，难以形

14、成规模优势。 3、项目3130元楼面地价与周边地块相比较高。 4、项目2.5容积率与周边项目相比，相对较低。 结论：项目相比于周边地块，土地成本较高，并且不具备规模优势，其产品定位必须充分考虑周边项目的具体情况。对比金色俊园住宅均价，项目住宅部分利润较低，因此商业将成为本项目的利润点。,3.消费者行为调研与市场需求容量调研,6.1.3 房地产市场调研的内容,6.1 房地产市场调研概述,4.项目所在区域环境状况调研 区域规划、功能定位、开发现状及未来定位 区域交通条件 其他影响因素和条件 区域内楼盘总体价格水平与供求关系 竞争对手分析,6.1.3 房地产市场调研的内容,6.1 房地产市场调研概述

15、,20080115,基地研究,二环路高架,绿化带宽度减少,金汁河综合整治,在城市东部建设规划中，政府对东南二环路沿线的定位是建成“环境优美、经济繁荣的绿腰带和金腰带”，东二环将改造成昆明城市重要的景观大道。从前景看，二环沿线居住环境及区位价值、人居价值必将得到大幅提高。,区域规划对项目的影响,区域规划对于本项目的影响： 二环高架、道路扩宽，噪音及粉尘影响加重； 绿化带宽度减少，可以提高项目的昭示性； 金汁河综合整治工程，对于项目周边环境的改善起到至关重要的作用。,20080115,用地基本条件分析,地块,市 区,金色俊园,城 中 村,昙华寺公园,石闸 立交桥,大树营 立交桥,待 开 发 空 地

16、,市区可到达性受东二环路限制。,市区进入方向,市区进入方向,20080115,用地基本条件分析,交通组织分析： 车流分析： 从主城进入需经两个立交桥绕行。 东二环路由北向南方向车流需绕大树营立交桥。 由南向北方向车流受交通流量影响，地块进入性受限。 静态交通： 需停车泊位：302个。（据昆明市城市规划管理规定商住类建筑0.5车位100m2建筑面积 。） 需停车面积：2718平米。 结论：车流可进入口主要集中于东侧。,大树营 立交桥,石闸 立交桥,主 城 区,通过石闸立交桥绕行 到项目地块。,20080115,用地基本条件分析,交通组织分析： 人流分析： 东二环西侧居住人群可由天桥进入项目地块。 东二环路段日常人流量较少。 结论：消费人群预估主要来自东侧。,据以上分析结果及规划条件限制，综合可得出 主入口应设于东北侧15米规划道路上 。,20080115,金色俊园位于二环与白龙路的交汇