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1、,顺德深业城,谨呈：顺德深业地产,世联地产深业城项目组 2011-11-27,总占地面积：约30万 总建筑面积：约82万 二期总货量：946套洋房，建面约13万 产品面积：建面89-1984-6房、复式 总占地：74081.12 总建面：201796.44 容积率：1.8 建筑密度：14.36% 绿地率：45% 最宽楼间距：60m 总户数：946户 幼儿园建筑面积：3500 建筑形态：20座小高层、高层及复式单位,一期,二期,二期组团产品包括建面181-1985房、85-131复式，其中主力户型为108-168的大平面五房单位,三、四期,2012年推售,2012年深业城货量盘点,2011年深业
2、城剩余货量盘点：共850套，总建面：38175.9,数据统计截止至12月20日,2012年深业城可售货量明细：共480套，总建面：65475.34,数据统计截止至12月20日,2012年深业城目标界定5.5亿,7号楼公寓+8号楼商业/1亿/430套,1月1日12月31日,大平面洋房/ 1亿 /66套,5.5亿,高赠送复式产品/2.3亿 /252套,小高层洋房/1.2亿 /96套,背景二：2012年推货量大，全年推货量为剩余货量850套（7、8、2号楼）+可售货量529套（二期产品、1号楼），货量非常之巨大；,背景三：2012年项目销售的产品类型较多，有大平面、复式、商业公寓、商铺等等，项目自身
3、产品类型之间存在竞争；,背景一：开发商2012年目标实现至少5.5亿资金回笼，快速走量；,核心问题：如何在货量大且产品类型多而杂乱的情况下，实现高速销售？,1,11年营销总结,一期营销成功之处,2011年，项目实现311套公寓+50套商铺+835个车位100%销售（签约数据），项目火爆销售重要原因如下：,（1）区域内唯一大盘项目，优质的配套资源使得本项目成为区域内购房首选；,（2）区域内独有70年产权商业及精装公寓，产品舒适实用，市场竞争力大；超长产权商住两用产品，市场需求大；,（3）持续一口价促销+高额返租，每周持续一口价单位释放，加上部分楼层定期高额返租，吸引大量客户关注。,高性价比的优质
4、大盘是项目成功的核心价值,在一期成功的基础上，项目二期还面临怎样的新条件？,问题：,2,项目二期背景,一、区域价值挖掘,片区规划发展角度：随着广佛同城及珠三角一体化进程的加快，北滘新城区将引入更多国际化与特色化的商业配套，一个区域内全新的高端商圈即将孕育而成,在政府的城市发展规划图上，一个定位高端的新商圈正在北滘新城区悄然孕育。除五星级酒店、大型购物广场外，水文化、园林食府等项目也在筹建推进之中。占地240亩的北滘国际商务中心被纳入全区重点建设项目，成为提升北滘新城区商贸品位的又一张名片。,北滘新城区规划图,片区规划发展角度：10年内北滘唯一一座购物中心北滘广场预计今年开业 乐购、大地、苏宁已
5、确定进驻。,北滘广场扎根广东制造业摇篮的北滘镇，总占地21299平方米，商业总建筑面积逾60000平方米，地下一层，地上六层，与100000平米市民广场、北滘公园连为一体，为未来北滘、顺德乃至珠三角的休闲、娱乐、购物、观光新中心。,片区规划发展角度：创意产业推动“北滘制造”迈向“北滘智造”,北滘作为现代制造业名镇，经济实力位居顺德第二，仅次于容桂，综合实力跻身全国百强镇前列，广东百强镇前5名,国家工业设计与创意产业基地在顺德工业设计园内举行了衔牌揭幕仪式,此举传递出一个强烈的信号,改革开放放的“先行者”顺德欲借力实现产业转型,从而推动“顺德制造”向“顺德创造”转型,对广佛都市圈和整个珠三角未来
6、的制造业升级和科学发展提供供有力的支持。,片区规划发展角度：地铁促进区域价值进一步提升，潜力无可限量,不断更新的交通路网加强北滘同外部的联系，以105国道、广珠轻轨、广珠西线高速、佛一环等干道的规划建设，使一小时珠三角生活圈得以实现，,广州7号线规划延伸至顺德北滘,区域价值挖掘小结： 未来1-3年内本片区将从交通、配套等各个方面逐渐兑现客户的承诺，将在沉寂许久之后再次重新引起客户的大量关注！,本片区的居住价值与投资价值将得到大幅提升！,二、产品价值挖掘,18,13,二期,14万意大利皇室水景园林； 2400超白金会所、国际标准泳池； 2万风情商业街，顶级品牌汇聚； 国际级教育小学、幼儿园一条龙
7、完善配套； 华润万家及爱的3D电影院强势进驻； 一期1301户已经入伙，醇熟社区已然成型。,前广场喷泉,意式皇家水景园林,1200维多利亚泳池,项目自身配套：北滘首屈一指大盘，二期奢享极致配套；一期千户入伙，醇熟社区已然成型,20000风情商业街,2400超白金会所,华润万家强势进驻,国际级幼儿园配套,二期,中心、中央,位处小区中心位置，私密性高安全、尊贵 周边高层环抱，有效区隔小区外围噪音、粉尘健康、舒适 坐拥中央景观轴，园林景观环抱清新、生态,朝向,全南北朝向,充足的日照 通风采光良好除湿灭菌 节能环保东西向楼房吸热大，夏天空调使用严重浪费能源、破坏环境,产品特点：二期宫馆中央大平面总体特
8、点,区位,梯户比,两梯两户,两梯两户，电梯直接入户，舒适度极高,二期首批单位户型22/23栋01/02单位（顶层为复式）,户型亮点： 五房二厅三卫，超高实用率； 正南北坐向、通风采光极佳； 双园景单位、尊荣大户； 厅出阔景阳台，远眺园林无限风光； 主卧特设独立衣帽间，彰显生活品味； 双套房设计，高贵品味生活； 一期升级产品，两梯两户，电梯直接入户，舒适度极高； 40%的超高赠送率。,套内面积151 使用面积208,产品特点：二期宫馆中央大平面户型分析,片区独有超高附加值复式 让你的生活告别一“层”不变,产品特点：二期复式空中墅总体特点,顺德首创纯复式产品，独一无二！稀有、尊贵 套内60多平米可
9、做四房，实用率叫板全城！一半以上复式单位可以做到主人房和子女房的双套房设计超值、舒适 罕有70%-100%超大赠送率！ 高附加值 超低容积率（1.8 同比别墅社区）， 空中别墅式享受,户型亮点： 高赠送率是二期复式产品最大亮点，小复式的赠送率最高可达100%！,02/03户型 使用面积：约160 套内面积：约95 户型：6房2厅3卫,04/05户型 使用面积：约132 套内面积：约64 户型：4房3厅3卫,06户型 使用面积：约129 套内面积：约64 户型：4房3厅3卫,01户型 使用面积：约163 套内面积：约98 户型：5房2厅3卫,产品特点：片区独有高赠送小复式产品户型分析,三、客户价
10、值挖掘,客户回顾：一期宫馆成交客户主要特征，较高文化素质的财富群体,一期宫馆的成交客户主要为制造业、行政、金融行业的私营企业主或者高层管理者，家庭组成一般为三口之家，对子女的成长教育十分关注； 置业目的：以自住为主，改善型需求； 认知渠道：多以朋友介绍的老带新成交。,客户回顾：一期累积良好的老客户基础，2940批上门客户，1160多批业主，1301户已经入伙，入住率达6成以上。“高性价比的优质大盘”得到市场广泛认可，为项目奠定良好市场口碑。,本项目一期累积上门客户达2940多批，1160多批业主，建立广泛的客户影响力； 从成交客户的购房原因多样化，且项目各方面素质均衡，尤其是高性价比的醇熟优质
11、大盘成为客户购买的核心原因。,一期成交客户购买因素,客户变化：由于推售产品性质的不同，7号楼成交客户以购买单套的刚需客户为主，而8号楼成交客户则以购买多套投资客为主,8号楼成交客户置业次数,7号楼成交客户购买套数,置业次数：90%客户为多次置业 首次置业仅占2%,购买单套的占75%,客户变化：7、8号楼成交客户付款方式均以按揭为主，但8号楼一次性付款的客户比例有所增加,8号楼成交客户付款方式,7号楼成交客户付款方式,客户的购买力有限，选择按揭付款的占96%,选择按揭付款，约占79%； 一次性付款仅占21%； 但许多单位由于银行无法放款而无法签约，亟待解决,客户变化：7号楼成交客户的年龄主要集中
12、在23-41岁之间，而8号楼成交客户的年龄主要集中在31-50岁之间，较7号楼稍大,8号楼成交客户付款方式,7号楼成交客户年龄分布,32-41岁的占40%， 23-32岁的占39%,年龄：3150岁的占48% 21-30岁约占7%，31-40岁约占48%，41-50岁约占40%；,客户变化：7号楼成交客户来源以周边镇区客户为主，而8号楼成交客户来源相对7号楼来说禅城、乐从、广州等地的投资客增多,8号楼成交客户来源分布,7号楼成交客户来源分布,32-41岁的占40%， 23-32岁的占39%,客户区域：38%客户来自顺德， 禅城24%，乐从17%，广州8%；,客户变化：7号楼成交客户中老业主成交
13、占20%，8号楼成交客户中老业主介绍成交仅占9%，老带新的力度需进一步强化,8号楼成交客户认知途径,7号楼成交客户老业主比例,成交客户中新客户占80%,客户了解渠道以吉之堡和朋友介绍为主，各占40%和37%； 老业主介绍成交占9%，以二手中介推介为主，老带新的效果初现,（3）“高性价比的优质大盘”是一期客户买单的核心原因，二期需将这一核心价值进一步放大；,未来目标：持续老带新、提升项目高性价比优势、拓展外区域客户,客户价值挖掘小结：,（1）一期累积良好的客户基础，加上一期已基本完成入伙，醇熟社区形象浑然天成，市场口碑较好，后期可通过老带新的优惠拉动新客户；,（2）从前期宫馆成交客户来看，主要为
14、较高文化素质的财富群体，重视子女的成长教育，主要以自住型改善性需求为主；,（4）11年后期成交客户外区域的比例逐渐增加，二期将进一步加大拓展外区域客户的力度。,2012年，深业城客户来自哪里？,33,1、 注重圈层关系，体现身份感，他们非常务实，注重房子直接带来的生活体验感；,对于镇中心区的看法：,关于顺德客户的五点共性,镇区客户，熟人社会，注重圈层关系，口碑传播特别快；很多客户置业投资都会参考朋友意见； 他们是这个城市的财富拥有者，实务，喜欢眼见为实，喜欢好的东西，认可好的东西，愿意为有价值的东西买单。这些人形成了一个个的圈子或以行业的形式，或以自己兴趣牵引，既相互独立，又时有交融。过来看房
15、的客人，会推荐身边的朋友过来，现场会经常会撞到熟人。 本地客户非常实在，与居住直接相关的各因素成为其选择物业的关键因素；,34,2、低调，不喜欢外在的张扬，注重家庭私密，关注物业服务的安全性，愿意为更好的服务买单；,客户喜欢的立面风格,“顺德的有钱人其实是非常低调的，在大街上你根本就看不来那个是老板，我们售楼处经常有客户开着十几万的丰田车，但是一买就是几套房，眼睛也不眨下，那都是身价几亿” 业内人士访谈 其实只要物业服务的细致到位就可以了，万科的服务多好啊，有礼貌，问什么都会细心的回答。” 辉哥 “我始终都系果句话，钱吾系问题，关键系值吾值。万科、中海的楼我都去睇过，人地D服务真系无得弹，我觉得就算贵D就正常。” 阮生 “物管关键是要安全就好，其他的健康和商务服务我都不需要，感觉怎么都不现实的关键物业管理费不要太贵。” 霍女士 “顺德人很注重家庭的私密性的，关注安全，对上门服务那些都很排斥” 业内人士,关于顺德客户的五点共性,关于顺德客户的五点共性,“平面要大而且要能组合，主卧要大次卧也要大，最好能有两个工人房，客厅要大，开间也要大，所以我打算买两套打通” “能在城市中，有景观周边环境比
