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1、农用地价格评估 黑龙江省土地勘测利用技术中心 关英辉,农用地是一个十分复杂的自然、生态和社会经济的复合体，农用地价格应当真正反映土地资源的价值成分。开展农用地价格评估工作有助于摸清农用地资源的价值，为实施农用地质量管理提供科学依据；有利于确立合理的农业土地收益分配机制，建立统一的城乡地价体系；对农用地合理流转，促进农用地资源的优化配置与可持续利用起到积极促进作用。,农用地宗地价格评估,农用地 农用地价格 农用地估价基本理论 不同类型农用地价格评估 农用地基准地价评估,按照农用地估价规程规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。,农用地,农用地特点,
2、农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料,土地的自然肥力是农用土地质量的基础,农用地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用,农用地具有多种适宜性和利用上的多变性特点,影响农用土地质量的长期稳定因素和短期易变因素， 反映土地质量的不同层次,农用地价值功能,是最基本的自然生态环境要素,是增值的经济资产或生产性资本,关系我国经济和社会可持续发展的全局性战略问题,教育功能、游憩功能等,生态价值功能,资产增值价值功能,社会稳定价值功能,其他价值功能,是农业生产中不可或缺且无法替代的生产资料,生产价值功能,源自于农用地固有的自然和社会经济特性,社会保障价值功能,农用
3、地价格是指在正常条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地所能够实现的价格。,农用地 价格,农用地价格的基本特点,农用地价格种类,农用地征用价格 、农用地承包价格 、农用地转包 价格 、农用地租金 、农用地拍卖底价、农用地 抵押价格 、农用地转让价格,农用地农用价格和农用地转用价格,使用目的,未来规划用途,农用地基准地价和农用地宗地地价,表达形式,所有权价格、使用权价格、承包经营权价格,权利类型,农用地内部流通价格 、农用地内部转用价格 和农用地征用价格,所转向经营 主体的差异,农用地价格构成,农用地价格一般是以其收益能力为构成基础。目前，就农用地价格构成有三
4、种观点： 经济价值、社会价值和生态价值。 经济收益价格 、生态收益价格和社会收益价格 使用价值与非使用价值。 市场价值与非市场价值。,是土地自身的特性和土地的自然环境 ， 主要包括四个因子： 气候条件 、地形地貌 、土壤条件 、水文状况,主要包括四个因子： 社会经济发展条件 、土地制度 、交通条件 、 农田基本设施状况,自然因素,社会经济 因素,影响农用地价格的主要因素,指农用地所独有的特性与条件。主要包括三个因子： 特殊气候条件 、特殊土壤条件 、特殊的环境条件,特殊因素,农用地价格内涵,土地平整程度。指田块内的土地平整状况。 灌排设施完善程度。指农用地农田水利设施的配套程度。 田间道路配套
5、程度。指农用地田间道、生产路、桥梁等田间道路系统能否很好地满足农业生产需要。 供电设施完善程度。指农用地内输电、变电设施是否完备，能否满足农业生产用电需要。 农田防护设施完善程度。指农用地内围堤等防洪排涝设施和农田防护林网建设情况。,三、农用地估价基本理论,农用地估价的含义 农用地价格评估的意义 农用地估价的理论基础 农用地评估原则 农用地评估方法概述,三、农用地估价基本理论,估价人员遵循估价目的，依据估价原则，选用估价方法，在综合分析影响农用地价格因素的基础上，对农用地在估价期日客观合理价格的评定过程。,农用地估价,农用地价格评估的意义 促进土地合理地配置、流动和补偿，促进土地产权制度改革
6、为实施耕地占补平衡制度和农田保护提供依据 促进社会和生态效益的提高 帮助国家调节土地级差收益,三、农用地估价基本理论,三、农用地估价基本理论,农 用 地 估 价 的 理 论 基 础,三、农用地估价基本理论,在农业生产经营中普遍存在,以类似地区功能相同、条件相似、交易方式一致 农用地交易实例为参考,持续的使用、有效的使用、合法的使用,由各种价格影响因素互相作用而形成,报酬递增递减原则,替代原则,合理有效利用原则,变动原则,在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益,预期收益原则,农用地总收益是由各种投人要素共同作用结果,贡献原则,以农用地市场供需决定农用地价格为依据,供需原则,农用地价格评估原则,
7、农用地评估方法概述 收益还原法 市场比较法 成本逼近法 剩余法 基准地价系数修正法,三、农用地估价基本理论,收益还原法 概念： 收益还原法是将待估农用地未来各期正常年纯收益(地租)，以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。 适用范围：收益还原法适用于在正常条件下有客观收益且土地纯收益较容易测算的农用地价格评估。,三、农用地估价基本理论,评估程序 搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料; 测算年总收益; 测算年总费用; 计算年纯收益; 确定土地还原率; 选用适当的公式计算农用地价格。,1、收益还原法,年总收益 年总收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持续而稳定
8、的客观正常年收益。 待估宗地为直接生产经营方式，用农产品年收入作为年总收益。 待估宗地为租赁经营，年租金收入及保证金或押金的利息收入之和作为年总收益。,1、收益还原法,年总费用 年总费用是指待估宗地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观总费用。 待估宗地为直接生产经营方式，用农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用。 待估宗地为租赁经营，用农用地租赁过程中发生的年平均费用作为年总费用。,1、收益还原法,土地还原率的确定 租价比方法 安全利率加风险调整值法 投资风险与投资收益率综合排序插人法,1、收益还原法,1、收益还原法,计算农用地价格 基本公式 P=a/r 有限年期基本公式 土
9、地纯收益每年有变化的计算公式,三、农用地估价基本理论,市场比较法 概念：市场比较法是根据替代原理，将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较，并对类似农用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估农用地价格的方法。 适用范围：市场比较法适用于农用地市场交易比较活跃的地区。,2、市场比较法,评估程序 收集和选择比较交易实例; 建立价格可比基础; 进行交易情况修正; 进行交易期日修正; 进行影响因素修正; 进行年期修正; 计算比准价格。,收集与选择比较交易实例 首选与评估对象处于同一地区的实例，次选处于近邻地区或类似地区的实例; 用途应相同; 价格类型应相同或可比; 成交日期与估价期日应接
10、近，不宜超过3年; 应尽量为正常交易; 应至少选择3个可比较实例。,2、市场比较法,建立价格可比基础 统一地价内涵; 统一付款方式; 统一采用单位面积地价; 统一币种和货币单位。,2、市场比较法,交易情况修正 期日修正 影响因素修正 土地使用年期修正,2、市场比较法,确定待估农用地价格 简单算术平均法; 加权算术平均法; 中位数法; 众数法。,2、市场比较法,三、农用地估价基本理论,成本逼近法 概念： 成本逼近法是指以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。 适用范围： 成本逼近
11、法适用于经过未利用土地开发或土地整理后的农用地价格评估 。,3、成本逼近法,评估程序 判断评估对象是否适用成本逼近法; 搜集资料; 求取土地取得费、农用地开发费及相关的税费、利息、利润; 确定农用地增值收益; 求取待估农用地的价格; 确定已开发土地的修正因素，并进行修正; 确定待估农用地的最终地价。,确定土地取得费 农用地取得费主要表现为取得未利用土地或中低产田时客观发生的费用。 确定农用地开发费 农用地开发费是为使土地达到一定的农业利用条件而进行的各种投人的客观费用 确定各项税费 主要是指取得待开发农用地和在进行农用地开发过程中所应支付的有关税费,3、成本逼近法,确定农用地开发利息 土地的取
12、得费用和开发费用均应根据其投资的特点和所经历的时间计算利息，利息率按评估期日的中国人民银行公布的贷款利息率来确定。 确定农用地开发利润 利润率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利用类型(行业特点)和开发周期等方面确定。 确定农用地增值收益 农用地增值收益率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利用类型(行业特点)等方面确定。,3、成本逼近法,计算农用地价格 P=Ea+Ed+T+ R1+R2+R3 对农用地价格进行年期修正 区位修正 当区位对于农用地的经营类型影响较大时，还应对农用地价格进行区位修正。,3、成本逼近法,三、农用地估价基本理论,剩余法 概念： 剩余法是在预计开发
13、完成后农用地正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估农用地价格的方法。 适用范围： 剩余法适合新开发农用地的价格评估 。,评估步骤 调查待估农用地的基本情况; 确定待估农用地的最有效利用方式; 估计开发周期和投资进度安排; 估算开发完成后的农用地总价格; 估算开发成本和开发者合理利润; 确定待估农用地价格。,4、剩余法,估算开发完成后的农用地价格，可以采用市场比较法进行，也采用收益还原法确定。 开发成本是项目开发期间所发生的一切费用的总和，主要包括开发建设投资成本、有关专业费用、投资利息和税收等。 开发项目的正常利润一般以农用地总价格
14、或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似农用地开发项目的平均利润率进行确定。 确定待估宗地的价格。利用剩余法的基本公式求出待估宗地的价格。,4、剩余法,三、农用地估价基本理论,基准地价系数修正法 概念：它是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数，对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。 适用范围：基准地价系数修正法适用于有基准地价成果区域的农用地价格评估。,5、基准地价系数修正法,评估步骤 搜集有关基准地价资料 确定级别及基准地价 确定各因素修正
15、系数 期日修正 年期修正 计算待估农用地价格,基本公式：,5、基准地价系数修正法,适用于有收益的土地价格尤其是现有的用途为最佳用途。但其评估精度受到求取土地纯收益及确定土地还原利率精度的限制。,应用条件是有较完全、成熟的土地市场 ，但实际操作起来较困难。,收益还原法,市场比较法,各种评估方法的比较,适用于未利用地和宜农荒地评估，由于就社会客观平均开发成本而言，成本已为杜会接受，应在价格中得到相应体现。,成本逼近法,适用于新开发农用地的价格评估。该种方法受多个外部环境条件限制。,只适用于有基准地价成果区域的农用地价格评估。,剩余法,基准地价 系数修正法,四、不同类型农用地价格评估,耕地地价的评估
16、 园地地价的评估 林地地价的评估 牧草地地价的评估 养殖水面地价的评估,耕地地价的影响因素的选择 水田地价的影响因素 在确定水田的地价影响因素时，要注意保水能力、水源条件、灾害性气候等因素对地价的影响。 旱地地价的影响因素 在确定旱地的地价影响因素时，要注意地块形状、地形坡度、灌溉条件、灾害性气候等因素对地价的影响。,1、耕地地价评估,耕地地价的评估方法 耕地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法、评分估价法和基准地价修正法等；如果是新开发整理的耕地，可采用成本逼近法；如果是待开发的耕地，可采用剩余法。,1、耕地地价评估,在评估耕地价格时，确定耕作制度并分析其收益能力； 要充分考虑农田基本设施对耕地价格的影响； 其估价结果的可信度主要取决于土地的预期纯收益和还原率是否准确； 采用市场比较法时，应注意比较案例交易对象与评估对象的构成是否一致。,1、耕地地价评估,园地地价的影响因素 在确定园地的地价影响因素时，要注意有机质含量、地下水埋深、园艺设施状况、距城市远近、独
