房地产市场调研报告分析2

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1、中鼎地产铜陵项目组 2013年4月,铜陵市房地产市场调研报告,谨呈：百盛房地产开发有限公司,第一部分 全国宏观经济环境 第二部分 安徽省宏观环境分析 第三部分 铜陵市宏观市场研究 第四部分 铜陵市地方人文研究 第五部分 铜陵市房地产现状及趋势 第六部分 可类比性项目分析 第七部分 项目地块分析 第八部分 铜陵市房地产市场分析结论,目录,第一部分 全国宏观经济环境,2011，房市该何去何从？,房子永远是百姓关注的热点，2010年，国务院三次重手对房地产市场进行调控，但房价上涨的势头依旧。进入2011年，楼市调控依然在深入。到底该如何选择?,1、中国人民银行最新发布公告，决定自2011年4月6日起

2、上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。 调整后，一年期整存整取定期存款利息达到3.25%，一年期贷款利息达到6.31%。这是央行今年以来第二次加息，也是去年以来第四次加息。与上次2月8日晚间突然宣布加息一样，此次加息操作也选择在假期结束、工作日开始之际，市场消化空间有限。 2、从2011年4月6日起，当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.1个百分点，由0.40%上调至0.50%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.60%上调至2.85%。 个人住房公积金贷款的利

3、率同时上调。其中，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率也由4.00%上调至4.20%。 3、去年国际收支“双顺差”的背景下，四季度资本和金融项目顺差数据高达1189亿美元，环比增长682%，显示出我国资金净流入出现明显反弹。,金融快讯,1、2011年第一季度，中国房地产市场不但遭遇房产税、限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，同时又受到了传统的春节成交淡季的影响。在这种情况下，房企的资金链普遍出现紧张状况，最新的上市房企年报显示，部分房企的负债率有所提高，资金压力加大，22家上市房企宣布不进行分红。

4、2、今年一季度上海市房产税收总额增长至约13亿元，尽管已经被认定需要缴纳房产税的住房有1000多套，但目前个人住房房产税入库却不足10笔。 3、遭遇了房产税、限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，2011年一季度，房地产企业业绩已出现明显分化。已公布的上市房企今年一季度销售数据显示，一些在二、三线城市率先布局、供货节奏较快的房企一季度业绩继续报喜，万科、恒大等知名房企依然领跑；而复地、富力等房企则遭遇一季度销售大幅受挫的窘境。业内人士认为，在调控背景下，供货节奏，二、三线城市项目分布占比等已成为决定房企业绩的关键因素。 从房企已公布的一季度销售数据来看，一季度不少房地产标杆企业销售业绩依然

5、亮丽。 万科的第一季度完成1400亿元全年计划的25%，刚好达标；保利地产则完成了全年目标的27%，超额完成任务；而碧桂园完成430亿元目标的21%；雅居乐完成370亿元年度计划的25%。 几家欢喜几家愁，调控措施的持续深入让房企业绩出现明显分化。与标杆房企亮丽的销售业绩相比，一些公司一季度的数据隐忧渐显。 多数项目集中在一线城市的富力地产，一季度实现销售收入约59.4亿元(按照已经签署的销售协议)，销售面积约36.6万平方米，与去年同期相比，分别下降20%和42%。3月份，富力的销售额约22.12亿元，同比下降27%。截至一季度末，富力400亿元年度销售目标仅完成15%。 复地集团一季度业绩

6、同样不乐观，3月期间的权益后销售额约6.19亿元，比2010年同期减少31%。复地对此分析称，原因主要在于3月份公司在一线城市项目没有新增供应，从而导致销售面积增长的同时，总销售金额有所下降。,房地产市场快讯,全国房地产开发景气指数,据国家统计局当日发布的2010年全国房地产市场运行情况显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，其中商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，其中商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。,摘

7、要：数据显示，2011年2月全国房地产开发景气指数有所回升，这是自2010年3月触底后连续下滑后首次大幅回升的变化。2011年1-2月房地产开发完成投资额同比增长35.2%，比2010年1-12月提高2个百分点;商品房销售面积同比增加13.8%，其中，商品住宅销售面积增长13.2%，较之2010年12月的增速提升2.3个百分点，商品住宅销售金额增长26.2%，较之2010年12月的增速提升5.5个百分点。值得注意的是定金及预收款、个人按揭贷款的增速分别下滑26.5个百分点、41.3个百分点。,全国房地产政策分析,通过2010年至2011年的国家政策以及统计局资料显示，我们可以发现，国家对房地产

8、的宏观调控政策逐级加码，政策越来越严厉，打击投资投机性购房，加大保障性安居工程建设力度，维持市场的平稳。但这些政策的执行在某些大城市中起到了一定作用，大部分城市的房价还是在持续上涨的。 今年2月初，国家对房地产再出新规，尤其是将二套房的首付提高到六成。从去年开始的三轮房地产宏观调控已经是有史以来最严厉的调控。有观点认为：调控效果有一个逐步消化的过程，不能立竿见影，从历年的楼市发展周期来看，春节是传统的楼市淡季，而且“新国八条”颁布才刚刚20来天，政策的调控作用还未完全释放，一般要等到每年的4月左右才能表现出来，目前还为时过早。但随着房贷政策频出及“限购”政策在全国铺展开来，楼市再难淡定，从房企

9、到消费者，都呈现了“忐忑”之态。 同时，二套房首付比例的提高也将影响购房者的积极性，尤其对于住房升级换代的购房者而言，首付比例的提高将使其经济负担加重，只能望房兴叹。不过，住宅严厉调控，倒是给商用物业带来了市场机遇。首先商业不限购，而且现在二套房首付要六成，比商业的首付还高，会直接推动投资资金流入商业公寓、商铺和写字楼市场。商用物业的全面涨价是可期待的。换个角度看，也可以分流住宅市场内投资资金的购买力，对住宅房价稳定是个好事。 对全国房地产市场的八大预测 作为“十二五”开局之年的2011年将是中国房地产市场发展的最重要一年，我们对2011年的中国房地产的发展趋势将主要体现在如下八个方面： 1、

10、保障大幅提速。从房改十年的发展及中国现有国情来看，商品房市场只能解决部分中高层收入人群的居住问题，而绝大多数普通民众的居住问题应由以保障房为及中低价商品房为主的具有真正意义上中国特色的房地产市场来解决。从近日温总理的表态可以看出，2011年将是中国保障房提速年。2011年，中国将开工保障性住房1000万套，较之2010年的580万套接近翻番。并且，保障性住房及中低价位商品房土地供应将继续保持70%以上。 2、调控政策延续。2010年，政府密集出台调控政策以期在很大程度上打击投机、抑制投资。尽管从政策的着力点和力度来看，堪称史上最严，可从市场表现来看，此轮调控收效甚微，各地房价依然在上涨。鉴于此

11、，2011年的房地产调控还将延续，绝不会有丝毫放松。,3、扶持逐步收回。房改以来，中央政府对房地产完全市场化寄予了厚望，希望房子也能像其他商品一样通过市场化来满足民众的需求。于是政府对房地产业极尽所能进行大力扶持。所有这些扶持政策令房产商得以顺利地以小博大，得以快速的发展并聚拢超额财富，与此同时，房价也被数度推高。从目前政府政策来看，商品房预售款监管、严控开发贷、提高个人房贷首付等均表明政府在逐步收回扶持政策。 4、成交总数下降。本轮调控以来，大城市成交锐减，部分高端住宅楼盘更是频现零成交。可以想见，2011年，受政府延续性的调控政策影响，在保障房大量推出、政府利用信贷杠杆严控房地产投资、开发

12、商尚不会完全放弃暴利而死守房价的市场状况下，投机、投资性购房需求必将受到极大抑制，加之消费者的持续观望，房地产市场成交总数同比将会出现下降。 5、房价调中有降。去年11月份，70个大中城市的房价同比上涨7.7%，与10月相比回落0.9个百分点。由此数据我们可以看出，尽管房价还在上涨，可逐步回落的涨幅表明房价上涨动力正在逐步减弱。受延续性的房产调控政策影响，2011年，各地房价将出现整体下跌的态势。 6、需求回归理性。房产火爆时期，支撑楼市繁荣的是盲目的市场需求，而从今年开始，在政府调控的影响下，那些不自量力、盲目攀比、盲目投资的购房行为已经日趋减少，房产需求已有回归理性的态势。政府将花大力气引

13、导民众理性消费房产。因而，2011年，将是中国房市需求回归理性的一年。 7、楼市投机减少。在房产火爆时期，房市投机是推高房价并令房市疯狂的最重要原因。从近期房地产市场抛盘量来看，本轮调控以来一直试图与政府调控相博弈的投机、投资客终于顶不住了。2011年，中国房市投机将会日渐减少。 8、行业整合加剧。毫无疑问，中国房产行业是一个被严重割裂的行业，就房屋这个产品而言，开发商拿地、设计院做项目规划、策划公司做项目包装并制定推广策略、建筑公司做工程、建材商供应材料、代理公司做销售。这是一个异常复杂的过程，每增加一个环节都增加了房屋成本也就提高了房价，与此同时也削弱了部分房企的竞争力。如果出现资金日趋吃

14、紧、市场销售不力、行业持续低迷的情况，部分中小房企或因转型、或因关闭、或因破产而告别房地产领域。,第二部分 安徽省宏观经济分析,一、安徽省宏观经济政策 二、安徽省房地产市场资讯,铜陵长江大桥,安徽省房价调控目标“软”着陆 2011年1月26日出台的“国八条”新政明确指出2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 从已公布的房价控制目标来看，没有一个城市提及“居民住房支付能力”这个参考标准，绝大多数只提及当地GDP增速和人均可支配收入增速。 3月31日，安徽省17个地级市、5个县级市按照

15、国家房地产市场调控政策要求，均向社会公布了本地2011年度新建住房价格控制目标。包括合肥在内的多数城市，均将参照当地GDP增长目标与人均可支配收入增长速度来确定，淮北、亳州两市将这一目标进行了具体量化，基本确定新建商品住房价格涨幅将控制在10%以内。 17地市5个县级市公布新建房价控制目标 安徽省各市今年新建住房价格控制目标已全部出台。除去淮北、亳州两市确定涨幅控制在10%以内外，其他各市均将参照GDP增长目标与人均可支配收入增长速度来确定。 截至2011年4月1日，全省17个地级市、5个县级市按照国家房地产市场调控政策要求，均向社会公布了本地2011年度新建住房价格控制目标。包括合肥在内的多

16、数城市，均将参照当地GDP增长目标与人均可支配收入增长速度来确定，淮北、亳州两市将这一目标进行了具体量化，基本确定新建商品住房价格涨幅将控制在10%以内。 安徽省积极落实新建商品住房控制价格目标政策的同时，同步加大推进保障性安居工程建设力度，加强房地产市场监管，引导各地打击开发企业捂盘惜售、囤积土地等违规行为，督促开发企业对已供土地按合同进度尽快开工、建设和销售，增加普通商品住房供应。 安徽省已迅速将今年新建保障性住房和实施各类棚户区改造的目标任务分解落实到各市各有关单位，并提出明确的进度要求：6月底以前开工率要达到60%以上，10月底前要全部开工建设，确保今年基本建成20万套以上。3月14日-17日，省住房城乡建设厅会同省发改、财政、国土、监察等部门组成督查组，分赴部分市对2010年目标任务完成情况以及2011年目标任务分解落实情况进行了督查。 此外，全省还将通过召开保障性安居工程建设现场会，再开展一次开工和建设进度的集中调度。,安徽省宏观政策分析,安徽省房地产市场资讯,年前的国八条显然只是开始。配合国八条，紧接着央行加息、公积金利率上调等连串新政突袭，如此雨后春笋般的