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1、上海奉贤中环集团项目 市场分析及营销建议报告,2015年5月,1,项目本体分析,2,宏观房地产市场研究,3,区域房地产市场研究,Contents,数据来源说明：本报告成交数据来源为上海网上房地产网签数据，由颂唐地产监测。 本报告经济数据统计主要为上海市数据，商品房数据范围要为整个上海市区数据。 本报告观点及数据仅供参考,不作为投资依据。数据最终解释权归颂唐地产所有。,4,营销推广建议,1,PART. 1 项目本体分析,项目区位,区域位置 距离南桥老城区5.5公里 距离上海之鱼1.5公里 距离A30高速1.7公里,地块位于奉贤南桥新城板块内，距传统意义上的南桥老城区仅5.5公里、距离南桥新城的核
2、心景观湖公园上海之鱼约1.5公里 南桥新城是上海市“十二五”期间重点推进建设的三大新城之一。南桥新城以2.53平方公里“上海之鱼”景观湖为城市核心，今后将作为奉贤区的政治、经济、文化中心，成为上海杭州湾北岸地区的综合服务型核心新城。,南桥老城区,本案,地块位于城市重点发展的南桥新城板块内，未来将成为奉贤的政治经济文化中心，项目具备较高的起点,上海之鱼,周边交通,地块周边道路通达性强、交通便捷，多部公交直达南桥老城区，后期更有轨道交通5号线规划利好，未来发展前景被看好,1,2,3,1,浦星公路,2,南奉公路,3,金钱公路, 地块处于南桥新城板块内，交通便捷，紧邻浦星公路、南奉公路两条东西向主干道
3、，地块南侧的褚家路为社区内部道路，双向单车道，道路车流量较小 地铁5号线南延伸段南桥新城站，距离本案约2公里，预定在2017年底通车 周边现有公交车，多往返老城区与南桥新城之间，方便新城居民来往老城区,本案,周边公交站站点： 奉南线、南闵线、南桥22路,5号线地铁站 （规划）,地块现状,地块内部现状, 地块较为平整，无其他建筑物待拆迁，方便后期打造 地块南侧的褚家路为社区内部道路，双向单车道，道路车流量较小，周边浦星公路、南奉公路两条东西向主干道,地块内部场地已平整完毕，本案周边为学校和动迁安置房社区，道路流量较小,本案,1,1,2,2,3,3,4,4,5,5,6,6,位置1：地块南侧褚家路
4、位置2：南奉公路与浦星公路路口 位置3：浦星公路上 位置4：褚家路与金钱公路路口 位置5：德泉路与褚家路路口 位置6：浦星公路与褚家路路口,周边配套,1,2,3,4,1,2,3,4,5,6,7,8,5,6,7,8, 生活配套：家饰佳、奉贤中心医院、上海之鱼、新贤集贸市场 教育配套：奉贤青溪中学、福山外国语小学、奉贤中学、青苹果幼儿园等,项目周边学区资源丰富，但商业配套较为稀缺，目前仅有动迁安置房社区自带的集贸市场维持居民正常生活,本案,位置1：奉贤中学 位置2：家饰佳 位置3：奉贤中心医院 位置4：青溪中学 位置5：上海之鱼 位置6：青苹果幼儿园 位置7：新贤集贸市场 位置8：福山外国语小学,
5、SWOT分析,威胁T,机遇O,劣势W,优势S,1、项目位于南桥新城核心区，周边学区资源丰富 2、地块北侧、南侧和东侧被天然河道围绕，水景资源丰富，生态环境良好 3、户型设计良好，保证了居住的舒适且有较高的附加值赠送,1、大体量、知名开发商在奉贤新城东区、中区先入为主 2、地块位置过于隐蔽，被其他项目所遮挡，展示空间较小 3、地块形状不规则，增加后期排布难度,1、轨道交通5号线南延伸段通车后，将带来区域交通配套升级，但近期支撑力度不足 2、南桥新城的宜居规划愈加深入人心，相对奉贤其他板块吸引力逐渐加大 3、上海之鱼建成后，将大大提升区域内的景观资源,1、14年以来，南桥新城板块共出让3块土地，导
6、致未来2-3年内南桥新城内同质化竞争加剧 2、相对封闭的区域市场，对市区客户吸引力相对有限，但对区域客户的争夺将会加剧,本案具备一定的先天优势，且后期随着轨道交通的建设开通，项目价值将进一步得到提升,项目资源总评, 右侧为土地属性因子5级衡量表，五星代表优秀，四星代表良好，三星代表一般,二星代表较差,一星代表差,项目在教育医疗配套设施和区域未来发展上具有绝对的优势，本案具有成为板块内首屈一指的生态人居社区潜力,2,PART. 2 宏观房地产市场研究, 近年来，奉贤土地出让和成交幅数基本持平，土地市场基本处于供求两旺的态势 南桥新城板块从2011年开始土地出让和成交逐年下降，但土地供销平衡，供销
7、比接近于1，这说明，南桥新城目前还将是奉贤房地产发展的重点区域,土地成交分析,15年初奉贤楼市逐步回暖，土地市场处于供需两旺态势，南桥新城供销平衡，仍是奉贤房地产重点发展板块,数据来源：中国指数研究院,未来供应分析,1,上海中环地块,2,3,4,1,2,3,4,重庆同原地块,上海万科地块,上海业晟地块,本案, 整个南桥新城板块周边共有4个项目待入市，多为2014年新成交地块 待售项目多为住宅性质的用地，其中万科地块和重庆同原地块与本案地块区位接近，产品同质化高,后期南桥新城板块周边共有4个项目待入市，预计住宅总面积达28万平米，考虑产品和区位因素，未来区域竞争较为激烈,奉贤住宅市场,2010年
8、至2015年4月奉贤板块商品住宅市场中，供应量2011年达到最大值，当年供应商品住宅787881平米，供应量最低为2010年56134平米；2013年商品住宅市场成交量为611683平米，是近年成交最乐观的一年； 受2014年市场大环境的影响，商品住宅成交环比下降31.4%，成交量为419682平米；虽然2014年住宅的成交量并不理想但住宅均价一直保持稳步上涨趋势2014年商品住宅均价为16915元/平米,2014年商品住宅成交环比下降31.4%，成交均价保持上升趋势，截止2015年4月住宅均价上涨到17722元/平米, 2011-2015年1-4月，南桥新城板块住宅市场成交火爆，住宅成交价格
9、逐年增加，至2015年已经突破20000元/，整体市场供销比在1.15左右，在2015年1-4月甚至出现供不应求的局面 2014-2015年南桥地区住宅成交的前三甲分别是秋月朗庭、苏宁莱悦和佳兆业8号,数据来源：中房指数,区域市场分析,南桥新城住宅市场，呈现出供销两旺的趋势，进入2015年后住宅出现供不应求局面,总结2,总结3,从成交局面上看，奉贤区商品房市场主要依靠本地需求来去化库存，成交增速较往年相比有一定增加，购房者仍以刚需型和改善型客群为主。,从房价角度上看，南桥新城板块房价总体处于稳步上涨的轨道中，由于近年来区域规划的升级和轨交5号线延伸段的建设，本案有较大的升值空间。,土地市场总体
10、走势平稳，随着楼市的逐步回暖，市场呈现供需两旺的局面，并且已有众多品牌开发商入驻区域内。南桥新城目前还将是奉贤房地产发展的重点区域,3,PART. 3 区域房地产市场研究,住宅市场研究,目前奉贤市场分为六个房地产板块，其中本案所处的南桥新城板块是区域发展最为成熟的板块,板块划分,南桥新城板块是奉贤区发展最为成熟的板块，是本案所处的板块 金汇板块是奉贤整体经济发展较为落后的板块，其住宅多为老旧民房 奉城板块是奉贤未来规划的新城区，主要发展区域为奉城镇，依托自然贸易区发展 海湾板块是奉贤内高端住宅和别墅主要聚集区域 柘林板块是奉贤南部板块，市场较为低迷，主要以高端别墅为主 西渡板块是奉贤与闵行区的
11、交界处，良好的交通环境将成为其未来发展的助力,金汇板块,1,2,3,4,5,6,1,南桥新城板块,2,金汇板块,3,奉城板块,4,海湾板块,5,柘林板块,6,西渡板块,南桥新城板块作为奉贤区发展最成熟的板块，市场环境较为成熟，板块内呈现供求两旺的发展氛围,板块特征,南桥新城板块,金汇板块,海湾板块,六大板块,1,秋月朗庭,2,3,4,苏宁荣悦,合景万景峰,佳兆业8号,奉城板块,5,中粮南桥半岛,柘林板块,西渡板块,1,2,3,4,5,6,6,万科南桥传奇,金汇板块为奉贤区整体经济较为落后的板块，其产品以普通住宅为主，整体均价15000元/左右,板块特征,南桥新城板块,金汇板块,海湾板块,六大板
12、块,1,2,申亚书香水岸,绿色家园泰馨苑,奉城板块,柘林板块,西渡板块,1,2,奉城板块为奉贤区未来规划新城区和自由贸易区，政策发展利好，但目前仍处发展起步阶段，在售均价在11000元/左右,板块特征,南桥新城板块,金汇板块,海湾板块,六大板块,1,2,中建公园壹号,佳源名人馆,奉城板块,柘林板块,西渡板块,1,2,海湾板块为上海未来城市旅游休闲区域，产品以别墅洋房为主，住宅整体均价在13000-15000元/左右,板块特征,南桥新城板块,金汇板块,海湾板块,六大板块,1,2,棕榈滩海景城,上海绿地香颂别墅,奉城板块,柘林板块,西渡板块,1,2,柘林板块为奉贤区南部板块，区域以工业园区为主，房
13、地产市场较弱，整体区域有待开发,板块特征,南桥新城板块,金汇板块,海湾板块,六大板块,1,2,棕榈滩海景城,佳源梦想公寓,奉城板块,柘林板块,西渡板块,1,2,西渡板块为奉贤区与闵行交界处，交通便利，但目前该板块房地产处于开发的初期，住宅整体均价在13000元/左右,板块特征,南桥新城板块,金汇板块,海湾板块,六大板块,奉城板块,柘林板块,西渡板块,1,申亚乐庭,客户性质：奉贤地区的住宅客户除海湾板块的高端住宅外，主要刚需为主 客户关注点：价格相对便宜，住宅市场的成交均价在20000元/以下 客户来源：多数奉贤购房客户主要以本区和周边闵行、松江、浦东和金山客户为主,客户特征,根据市场发展现状而
14、言，奉贤地区住户主要以本地和周边区域刚需客户为主,南桥新城客户,南桥新城客户来源以南桥本地客户为主，部分客户来自奉贤其他板块和其他周边区域客户,5,4,1,南桥新城,5,叶树镇,2,老闵行,6,庄行镇,3,邬桥镇,7,新寺镇,4,西渡镇,8,金汇镇,1,主要客群（50%）：南桥新城板块，该板块是奉贤发展成熟的板块，人流较多，板块配套齐全 次要客群（25%）：南桥新城板块周边人群，主要集中在邬桥镇、西渡镇、庄行镇和新寺镇 边缘客群（20%）：靠近奉贤的其他区域购房人群，以老闵行、漕泾镇和叶树镇为主 零散客群（5%）：长三角周边外地客户,5,项目周边直接竞争项目,重点个案,中粮南桥半岛 合景万景峰
15、,居住社区,市场具备较高知名度,我司将根据以下条件，选取重点案例进行分析，为本案的产品定位提供参考。,基础概况,项目地处南桥新城核心，紧邻百联商厦，与规划中的五号线站点仅十分钟路程，未来升值空间较大,项目基本信息：,项目位于上海奉贤南桥新城解放东路和望园路交汇处。地处新城核心，近邻南桥百联商厦，与规划中的五号线站点仅十分钟路程 该项目共分三期开发，一期由8层小高层组成，501套可售单元，主力户型为2+1房的紧凑型90+产品,规划分析,共分三期开发建设，整个小区两面环水，一面环林，双水系生态景观环绕，为项目增加生机和卖点,中粮南桥新城总平规划,一期,二期,三期,项目分三期开发，一期为8层小高层组
16、成，501套可售单元，整个小区两面环水，一面环林，雄踞南桥核心地段，享老城醇熟配套，拥新城繁华生活。浦南运河与庙泾港双水系生态景观环绕，外加新古典的立面及园林，彰显优雅品味,一期,二期,三期,配套分析,1,2,3,幼儿园,银行,4,南方国际广场,5,6,7,如家快捷酒店,百联购物中心,世纪联华,奉贤中学,1,1,2,3,4,5,3,6,7,8,奉贤中心医院,8,本案周边配套齐全，商业、银行、医院、幼儿园、中学等一应俱全，为居民生活带来方便,生活配套：项目位于南桥新城核心区域，周边生活配套齐全，包括上海奉贤同汇实验幼儿园、青青草幼儿园、奉贤中学、农业银行、中国银行、百联购物中心、南方国际广场、世纪联华、如家快
