《房地产工程成本与目标成本管理.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产工程成本与目标成本管理.ppt(27页珍藏版)》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产工程成本管理,房地产工程成本管理,第一部分 工程成本控制要点 第二部分 目标成本管理,在当前宏观调控形势和竞争激烈的房地产市场中,如何求生存、求发展是摆在房地产企业面前的一个重要课题。 在相同的开发环境中,除了开发适销对路的适应市场需求产品外,谁能在工程建设中既能确保工期质量,又能注重成本管理,控制和把握合理的工程造价,以最少的成本,获取最大的效益,谁就能在竞争中获取主动,走向成功。,第一部分 工程成本控制要点,如何做好房地产企业的工程成本管理,达到降低成本多创效益为目的,就是要加强对工程项目全过程成本管理,即从工程设计、工程招投标、工程施工实施、工程结算审计等阶段的几个主要环节全方位、
2、全过程进行管理,只有这样,才能使企业立足于竞争激烈的市场。,第一部分 工程成本控制要点,主要分以下四个方面阐述: 一、设计阶段的成本控制 二、工程招投标阶段的成本控制 三、施工阶段的成本控制 四、工程结算阶段的成本控制,第一部分 工程成本控制要点,一、设计阶段的成本控制 设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点,在工程成本全过程控制中,必须抓住重点,这是有效控制建设项目投资的根本所在。 1、实行限额设计。 2、开展价值工程的应用。 3、加强图纸会审工作。,第一部分 工程成本控制要点,二、工程招投标阶段的成本控制 建设工程招标,一般应按下列程序进行: 1、提出招标申请书,由招标投标管理机构对招标
3、人和招标工程的条件进行审核; 2、发布招标公告或发出招标邀请书; 3、编制招标文件; 4、对投标人进行资格审查,并将审查结果通知各投标人; 5、向合格的投标人分发招标文件和有关资料; 6、组织投标人踏勘现场,并对有关问题作介绍和说明; 7、组建评标委员会; 8、组织开标、评标、定标; 9、发出中标通知书; 10、签订合同。,第一部分 工程成本控制要点,招标工作的管理要点: 1、制订科学合理的招标计划。 2、成立招标领导小组。 3、对当地建筑市场行情进行了解。 4、对施工单位进行深入考察。 5、合理确定招标方式和报价方式 。 6、认真编制招标文件。 7、评标、询标、决标。 8、合同签订。,第一部
4、分 工程成本控制要点,合同管理应注意的几点: (1)应及时签订施工承包合同,否则会给后续工作造成不良影响。 (2)要充分利用合同评审的机会,发挥每个专业人员的作用,从不同的角度对合同条款进行修改和完善。 (3)备案合同的条款要完整,双方约定的内容应全部写入备案合同,避免日后产生纠纷。,第一部分 工程成本控制要点,三、施工阶段的成本控制 施工阶段成本控制的关键: 一是控制工程变更; 二是严格审查承包商的索赔要求; 三是严格执行签证管理制度。,第一部分 工程成本控制要点,一)、工程变更控制 工程变更控制应注意的问题: 1)、变更联系单签证应及时,否则会影响费用的核算,甚至会引起经济纠纷,影响结算审
5、计工作顺利进行。 2)、签证必须达到量化要求,工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰。 3)、签证内容必须与实际相符。 4)、加强预见性,尽量减少签证发生。,第一部分 工程成本控制要点,二)、严格审查承包商的索赔要求。 施工单位提出的索赔事件主要有以下几种: 1、合同内工作内容的增加或减少; 2、设计变更、设计失误和设计图纸延迟交付; 3、非施工方原因造成的工期拖延。,第一部分 工程成本控制要点,反索赔主要从以下几方面考虑: 1、文明施工、安全生产、标化工地是否符合投标书承诺及合同要求; 2、人员、机械到位率是否符合投标书承诺及合同要求; 3、由于乙方原因引起工期延误,质量达不到合同要求
6、等。 三)严格执行变更联系单签证管理制度。,第一部分 工程成本控制要点,四、工程结算阶段的成本控制 工程竣工结算是整个工程造价控制的最后一道关口,它既反映了整个工程的最终实际造价,也反映了建设单位对工程造价方面的控制能力。,第一部分 工程成本控制要点,目标成本管理的概念及意义: 目标成本管理就是在企业预算的基础上,根据企业的经营目标,在成本预测、成本决策、测定目标成本的基础上,进行目标成本的分解、控制分析、考核、评价的一系列成本管理工作。 它以管理为核心,核算为手段,效益为目的对成本进行事前测定、日常控制和事后 考核,第二部分 目标成本管理,使产品成本由传统的事后算账发展到事前控制,为各部门控
7、制成本提出了明确的目标,从而形成一个全企业、全过程、全员的多层次、多方位的成本体系,以达到少投入多产出获得最佳经济效益的目的。因此,它是企业降低成本,增加盈利和提高企业管理水平的有效方法。,第二部分 目标成本管理,(一) 实施目标成本管理的步骤 目前公司实施目标成本管理的步骤可概括为: 目标成本的确立 动态跟踪和分析 总结,第二部分 目标成本管理,目标(工程)成本的确立 1)目标成本的概念和作用:目标成本是建设项目成本控制标准,是工程成本的控制线,作用在于心中有数,它对核算项目的预期收益情况具有重要的作用。,第二部分 目标成本管理,2)编制依据:各开发项目在确定目标成本控制标准时,应根据产品定
8、位和档次、公司已开发类似项目的成本经验数据,结合地区差异、材料价格差异、地质差异等影响成本的要素,经测算后确立拟开发项目的工程目标成本;目标成本的具体表现形式为项目工程预算费用表。,第二部分 目标成本管理,2、成本动态跟踪和分析 1)成本动态跟踪的概念和作用:动态成本随着工程开发项目的推进,工程成本随着设计变更、价格波动等因素呈现上下波动的实际成本。反映各成本项目的动态变化情况,分析原因,提出成本控制建议。,第二部分 目标成本管理,2)编制依据:以目标成本-项目工程预算费用表为标准,根据工程形象进度计算出当月发生的工程成本,根据当月设计及工程变更、材料价格变化等变动因素计算出费用变更的增减额,
9、与目标成本进行对比,分析成本增减的原因,并进行成本动态跟踪;成本动态跟踪的表现形式为工程成本动态跟踪表。,第二部分 目标成本管理,3、总结 1)总结的作用:检验项目开发过程目标成本控制的有效性,以便积累经验,吸取教训,不断提升成本管理能力,同时也为集团同类型项目成本测算及可行性研究提供参考依据。,第二部分 目标成本管理,2)编制依据:根据每月工程成本动态跟踪情况,对整个项目各类增减费用进行汇总,并对主要费用增减情况进行分析和总结;总结本项目在工程成本控制过程中的经验和教训。总结的具体表现形式为工程成本控制总结报告(预),附工程结算费用表。,第二部分 目标成本管理,(二)成熟产品系列工程成本标准
10、 作用: 1、为项目可行性研究估算成本提供依据; 2、为施工图设计提供技术经济指标; 3、为制订同类型项目工程目标成本提供依据。,第二部分 目标成本管理,四个系列的工程成本标准 1)、春江花月系列 2)、桂花城(多层、小高层)系列 3)、别墅系列 4)、深蓝系列,第二部分 目标成本管理,结束语 工程成本控制是一项系统工程,需要全员参与,进行全过程、全方位的管理。受国家宏观调控政策的影响,房地产市场形势非常严峻,随着土地成本的增高,加强投资控制、降低工程成本是开发企业的当务之急。所以,做好工程成本的有效控制,才能使企业立足于竞争市场,取得更好的效益。,房地产工程成本管理,谢 谢 大 家!,房地产工程成本管理,