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1、二零零九年零六月,地产发展中心,09年1-5月份房地产市场简析,HK000NFJ_RS_V1,宏观经济形势综述,1,国内宏观经济仍处于下行通道,2,国内银行信贷市场开始紧缩,4,国际市场隐现流动性过剩,3,房地产投资维持低水平缓慢回升,宏观经济形势预警信号,出口持续下降，但投资和消费趋于稳定，国内市场基础尚未恶化。,预警指数由上述10个指标构成，走势图见下页。,中国宏观经济实体仍处于下行通道。,宏观经济形势预警指数,宏观经济形势GDP走势,GDP增长自08年开始一直保持下降趋势，显示国内经济发展速度已经趋缓。,宏观经济形势 CPI和PPI,CPI和PPI继续保持双双下跌，但降幅收窄显示未来经济
2、可能好转。,宏观经济形势新增贷款,09年前4个月贷款额已超年初预计的全年4.8万亿，后期可能维持较低水平。,5.17 万亿,宏观经济形势房地产投资,房地产投资仍处于低水平缓慢回升。,RJ/CRB 指数图,RJ/CRB指数反映的是国际商品期货价格的变化趋势，主要由大豆、小麦、玉米等农产品和原油、汽油、天然气等能源产品以及黄金、白银、铜等金属产品总共19种商品交易情况组成。,RJ/CRB指数自3月开始大幅增长，国际市场隐现流行性过剩。,宏观经济形势国际市场,09年,3月,4月,5月,6月,房地产市场综述,1,普通住宅开发资本金比例降为20%,2,土地市场出现竞争性溢价,4,上市房企保持扩张且现金能
3、力加强,3,多数城市住宅成交保持高位,降低 普通住宅资本金,35%,20%,资金杠杆由100/35=2.86提高至100/20=5.0,资金门槛降低导致市场竞争者增多,对二三线区域的开发企业更有作用,房地产市场政策,房地产市场土地市场,多个城市住宅用地供应量显著增加。,房地产市场土地市场,开发商资金压力有所缓解，土地市场升温带来竞争性溢价。,房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。,房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。,倍讯易-,房地产市场销售市场,5月份全国多数城市住宅成交面积继续保持上升态势。,房地产市场销售市场,5月份北京等少数一线
4、城市住宅出现价涨量跌。,出现下跌,房地产市场上市房企,行业资产负债规模仍在扩张。,房地产市场上市房企,行业存货总量略有增加，但增速显著降低至6.6%。,行业经营现金流净额首次转正，资金压力得到缓解。,房地产市场上市房企,部分一线开发企业09年度销售业务增长迅速。,目前宏观经济低于8%GDP目标，如果第二季度经济指标不理想，后续仍有利好政策出台的可能性。,上市企业资金压力缓解，且出于业绩和后续发展需要仍将加大土地储备，短期内土地市场竞争激烈。,利好政策支持，房企现金能力加强，市场下行风险较小，但近期涨价使市场再次出现观望，因此后市可能会出现波动性，或现“小幅震荡、小幅增长” 的”W型“小周期市场格局【详见下页图示】。,1,2,3,宏观政策,土地市场,销售市场,市场走势预测结论,第一阶段 开始观望 需求积累,市场基础,市场走势预测-图示,第二阶段 小幅降价 刺激需求,第三阶段 交易回升 恢复价格,第四阶段 提高价格 再现观望,销售面积,销售价格,Thanks!,
