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1、运城市房地产市场 调查报告,2012.12,序：篇首 第一部分、运城市概况 第二部分、运城市房地产市场分析 第三部分、楼盘调查 第四部分、项目概况 第五部分、调查结论,目 录,序：篇首,序：篇首,【调研目的】本次调研主要以运城市房地产市场的调研为主， 并对部分在售项目进行分析，撰写调研报告，作为公司在运城市项目投资的参考资料。 【调研时间】2012年12月 【调研人员】宋志刚 谷艳双 张建英 张建华 【调研区域】以运城市区为主，对禹都经济技术开发区和空港新区做重点调研。 【调研对象】项目地周边及运城市其它区域房地产在售项目,第一部分 运城市概况,6,运城市概况,1.1区域位置及人口方面； 运城
2、市古称河东，是三国蜀汉名将关羽的故乡，位于山西省西南部，北依吕梁山与临汾市接壤，东峙中条山和晋城市毗邻，西、南与陕西省渭南市、河南省三门峡市隔黄河相望。全市辖1区2市10县、133个乡镇(办事处)、3338个行政村。全市总人口504.6万，其中城镇人口171.0万人，乡村人口333.6万。 1.2交通方面； 高速公路四通八达。全市高速公路居全省第大（同）运（城）、运（城）风（陵渡）、运（城）三（门峡）、东（镇）济（源）等几条高速公路连华北、接中原、达西北。通车总里程达到14063.5公里，公路网密度达到每百平方公里99.2公里；全市高速公路达到315公里，占全省的四分之一。北上太原、南下西安、
3、东去郑州都有高速公路直达，运城中心城市到各县市一小时经济圈已经形成。市内公交有1路、2路、3路、4路、5路、8路、9路、10路、11路、12路、16路、18路、20路、88路等公交线路。 1.3航空方面； 截止到2011年12月31日，年客流量达到75万人次，首次突破70万人次大关。运城机场2005年2月7日通航以来，客流量增长迅速，由最初的5.4万人次增长到2011年的75万人次，在全国民用机场排位由94名上升至2011年的61名，在山西排名第二。,运城市概况,行政区划,运城市辖1个市辖区、10个县，代管2个县级市。即盐湖区、绛县、夏县、新绛县、稷山县、芮城县、临猗县、万荣县、闻喜县、垣曲县
4、、平陆县和永济市、河津市。,运城市概况,运城市GDP一直保持较快增长,“十一五”以来，运城市经济总量和人均GDP均有了较大幅度的增长。五年间，GDP总量从2005年的471.3亿元增加到2010年的827.4亿元，年均增长11.3%；人均GDP由9484元增加到16175元，年均增长10.6%。2011年，运城市经济总量和人均GDP更是迈上一个新台阶。当年，全市GDP总量跃上千亿元台阶，达到1016.8亿元；人均GDP达到19732元，按当年平均汇率计算，超过3000美元，达到3055美元。,运城市概况,运城市城市总体规划系运城撤地设市后于2000年10月正式编制，2003年4月21日经省人民
5、政府批准。城市规划范围包括市区8个办事处和永济市蒲州境内40平方公里，总面积约为600平方公里。总体规划期限：2001-2020年。城市性质是：晋南和晋、陕、豫黄河金三角地区重要的中心城市。具有河东文化特色的工贸旅游城市。城市市区远期用地规模50平方公里，人口规模52万人。城市用地发展方向：规划以向东、向北发展为主，远景适度向西发展。近期建设重点为东城区，中期建设重点为北城区，远期重点是东北工业区，逐步改造老城区。 1、运城市城市总体布局形成“一主两幅”三个城市中心和三个工业片区的城市组团。“一主”指以市委、市政府为中心的老城区：“两幅”指高专东路以东以安邑、八一水库为中心的城东区和铁路以北的
6、城北区。三大工业片区、西北工业片区、西南工业片区。 2、道路系统布局结构为“两环九横九纵”。“两环”：内环为国粮街高专东路红旗街圣惠路：“外环”为西外环南二环东外环北外环；“九横”由北向南分别为：岳北街、国粮街、条山街、棉北街、工农街、蜀都街、河东街、红旗街、银湖街。“九纵”由西至东分别为：大渠路、圣惠路、解放路、人民路、建设路（中银大道）、槐东路、高专东路、安中路、邑东路。,运城市,房地产项目分布概况,中心区板块 南风广场及其周边地域是公认的城市核心，是政府办公所在地，高档商业、餐饮云集，拥有便捷的交通和完善的生活配套。 东区、北郊板块 由于受到盐湖的影响，城市规划的主导方向为东和北两个方向
7、，房地产市场发展追随城市发展，逐步形成区块聚集。 机场路板块 随着运城机场投入使用，城区通往机场的道路沿线日益成为热点发展区域，尤以禹都和空港开发区为最。,东区板块,机场路板块,北郊板块,中心区板块,第二部分 运城市房地产市场分析,区域房地产市场环境分析,1.1 区域整体发展情况,2005-2020年城市用地发展方向：规划以向东、向北发展为主，远景适度向西发展。近期建设重点为东城区，中期建设重点为北城区。,南区-旧城区改造 南风工业园区 西区-中低收入者居住区 北区-新区、中高端收入 者居民 中城-商业中心 空港-开发区，机场港口区 东区-政治中心,区域房地产市场环境分析,1.1 区域整体发展
8、情况,区域房地产市场环境分析,1.1 区域整体发展情况,区域房地产市场环境分析,1.1 区域整体发展情况,110月份，全市累计完成房地产开发投资41.3亿元，比上年同期增长69.9%，其中住宅投资29.9亿元，同比增长82.4%，占比72.4%；商业营业用房投资7.0亿元，同比增长102.7%，占比16.9%。 从运行趋势看，房地产开发投资持续保持高位运行，但同比增速呈现回落走势。一季度，全市房地产开发投资累计完成7.8亿，同比增长89.1%；二季度累计完成21.9亿元，同比增长95.5%；三季度累计完成36.4亿元，同比增长81.5%；110月房地产开发投资增速回落至69.9%。随时间推移，
9、投资增速预期继续回落，但增长幅度仍将远超往年。,房地产开发投资保持高增速,区域房地产市场环境分析,1.1 区域整体发展情况,110月，全市房地产开发资金来源合计82.7亿元，同比增长65.5%，其中本年资金到位56.2亿元，同比增长68.0%。在本年到位的资金中，自筹资金20.5亿元，同比增长96.4%；定金及预收款26.6亿元，同比增长84.1%；国内贷款2.3亿元，同比下降29.2%。 资金到位的高增长对投资增长形成了有力支撑，但从资金结构看，开发风险也相应提高。自筹资金和定金预收款占本年资金到位的83.8%，比重偏高，增速偏快。而国内贷款到位的大幅回落印证了宏观政策面对房地产业调控的持续
10、性。,建设资金到位情况良好,区域房地产市场环境分析,1.1 区域整体发展情况,统计数据显示，110月全市房地产项目施工房屋面积747.2万平方米，同比增长16.8%。其中，住宅施工面积581.5万平方米，同比增长19.1%；商业用房施工面积118.3万平方米，同比增长19.9%。 在所有施工面积中，新开工房屋施工面积共280.5万平方米，同比增长35.7%。其中，住宅新开工面积233.5万平方米，同比增长43.6%；商业用房新开工28.3万平方米，同比增长7.8%。,商品房在建规模持续增长,区域房地产市场环境分析,1.1 区域整体发展情况,110月全市商品房销售面积实现129.6万平方米，比上
11、年同期下降5.4%。其中，商品住宅销售面积实现112.1万平方米，同比下降10.1%；商业用房销售面积完成16.3万平方米，同比增长46.4%。从房源类型看，期房和现房销售双双回落。在所有销售面积中,现房销售完成58.0万平方米, 同比下降7.5%；期房销售面积71.5万平方米，同比下降3.6%。 与销售面积回落相对应，已竣工房屋待售面积呈现增长趋势。至10月末，全市商品房待售面积160.4万平方米, 同比增长15.8%。其中住宅待售面积123.0万平方米，同比增长15.0%；商业用房待售面积31.3万平方米，同比增长14.3%。 从统计数据分析，房地产投资的高速增长必将导致新一轮的房源供应增
12、大，而商品房销售量的萎缩趋势如不能迅速扭转将可能导致市场供需关系的失衡，不利于全市房地产业的健康发展。,商品房销售面积回落，待售面积增长,1、从目前调查来看，运城区目前在售的项目中多层、小高层和高层并存，多层和小高层比较受欢迎，对高层住宅有一定的抗性。 2、在售项目户型以两居室和三居室为主，两室户型面积主要集中在90110平米，三室户型面积在110-140平米左右，90平米以下户型较少，140-200平米的大平层户型存在一定比例。在售项目户型普遍偏大，这与当地房价较低，老百姓的居住习惯有一定的关系。随着房价的上涨，紧凑型户型越来越受欢迎。 3、在售项目客户来源主要以运城市区和县城客户为主，外地
13、客户较少，30-50岁为主力客户群，购房用途主要以改善居住条件、子女结婚上学用房为主，部分客户为投资客户。 4、在售开发项目以本地开发商为主，市场处于由内向型向外向型转化过程中，进步缓慢，随着与外部联系的加强和外地开发商进入，竞争态势将明显增强。 5、市场产品开发品质低，同质化严重，缺乏创新，不能满足中高端客户的升级置业需求，高端需求部分流向西安、郑州、太原等上一级城市。 6、在售项目售楼处装修档次普遍不高，营销水平一般，但部分高端项目营销水平相对较高，后期小区物业、绿化等档次较高。 7、土地多头供应，供应情况不透明，地价差异大，整体地价偏低，导致地价对房产价格影响较低,进而使小高层和高层产品
14、在市场发展初级阶段存在接受抗性。,区域房地产市场环境分析,1.2 市场供需特征,1、老城区民宅的单间出租，条件较差，租金为200元每月，租客为单身且收入在2000元以下者。 2、原住居民自建的公寓型出租房，条件较为理想，带普通家具家电，租金为350-500元每月，租客为高收入单身者或两口之家。 3、各小区内的出租房，条件较好，为两房或三房，租金为500-1000元每月，租客为结婚且有孩子，为满足日常生活及孩子上学等。,区域房地产市场环境分析,1.3 二手房市场,第三部分 楼盘调查,运城市重点在售楼盘一览表,运城市重点在售楼盘一览表,重点在售项目情况,产品类别 住宅、酒店式公寓、写字楼 建筑类别
15、 小高层、多层 占地面积 150000 建筑面积 210000 栋数明细 8栋住宅 绿 化 率 物业公司 项目位置 国粮街与邑东路交叉口 开 发 商 运城市隆港房地产开发有限公司 售楼地址 运城市机场大道与空港新区康杰路交汇处 售楼电话 0359-2592222/2612222 均 价 3300元/ 物 业 费 户型区间 89-124 户 数 约800 套,商业1-4层和银泰百货签约，地下为上海世纪华联超市，5层KTV，6层是影城，商业业态丰富，另有奥特莱斯大型品牌折扣店（另有1000多亩要建厂），住宅3610元/起价，每高一层加30元，剩余顶层2580元/,隆港国际中心,重点在售项目情况,产
16、品类别 写字楼、商业 建筑类别 小高层 占地面积 15000 建筑面积 53900 栋数明细 1栋 绿 化 率 物业公司 未定 项目位置 运城市机场大道与空港新区康杰路交汇处 开 发 商 山西乾得隆房地产开发有限公司 售楼地址 运城市空港新区乾得隆汽配城 售楼电话 0359-8638888 价 格 商铺8000-10000元/，写字楼4000元/，公寓3500元/ 物 业 费 户型区间 10以上任意面积 户 数 套,一层和四层对外售，二、三层不对外销售，把商铺划分为小单位出售，单位售价在10-15万左右，并带返租，第一年返总房款的7%，第二年返租房款的8%，买房时直接充抵房款。 2012年11月初开盘，全款9折，地下500个停车位，地上16亩停车区，2014年交房,双子座大厦,重点在售项目情况,产品类别 住宅、商业 建筑类别 小高层 占地面积 45000 建筑面积 65000 栋数明细 15栋 绿 化 率 35% 物业公司 未定 项目位置 运
